לוחות הנדל"ן מלאים בפרסומי דירות יד שניה למכירה עם הבטחות שהן מיועדות לתמ"א 38. הבטחות שפירושן דירה שערכה יעלה בעתיד הקרוב, והדירה עצמה תגדיל את שטחה. אולם במרבית הדירות אין אפשרות ממשית לבצע את הפרויקט, והעסקה המוצלחת מתגלה כעוקץ.

בפרויקט תמ"א 38 מקבלים הדיירים בדרך כלל חדר נוסף, מעלית (אם אין), מרפסת, מחסן והשבחת הבניין כולו. בתמורה מקבל הקבלן שטחים (1-2 קומות ויותר, תלוי בתב"ע) לבניית דירות אותן הוא מוכר בשוק החופשי.

המוכרים בלוחות הנדל"ן מגלמים במחיר הדירה את ההשבחה שתתקבל מפרויקט התמ"א ודורשים מחיר הגבוה ריאלית בעשרות אחוזים ממחיר הדירה ללא תמ"א. במילים אחרות – על דירת שלושה חדרים ישנה הם מבקשים מחיר של דירת ארבעה חדרים משופצת.


בין המודעות עם הבטחה לתמ"א 38 שעלו בבדיקת לוחות הנדל"ן נמצאת דירה ברמת גן במחיר של כמיליון וחצי שקל לכ-45 מ"ר עם הבטחה שהבניין מיועד לפינוי בינוי, אך בפועל לא הוגשה בקשה כזו לעירייה. המחיר לדירה דומה באותו רחוב הוא כ-1 מיליון שקל.

את הבדיקה ערך עבורנו אתר TamaFix המאפשר לבדוק אם קיימת ייתכנות לפרויקט התחדשות בבניין על ידי הזנת כתובת המבנה. מדובר בפלטפורמה למידע על פרויקטים המיועדים לתמ"א 38 בכל רחבי הארץ. מאחורי הפיתוח עומדים היזמים אלירן סימוני, בעל תואר שני בניהול נדל"ן ושמאות מקרקעין, וליאור גוזס, אדריכל בוגר הפקולטה לאדריכלות ותכנון ערים בטכניון ואנליסט מומחה להתחדשות עירונית.

הקונים נוטה להאמין כשהדירה למכירה היא ישנה

"זהו שקר שרץ בתחום משולב במודעות בפריסה ארצית, בפריפריה ובערים בגדולות. מאחר שמרבית דירות יד שניה נמצאות בבניינים ישנים, ולכן הציבור נוטה להאמין שקיימת אפשרות לבצע בהן התחדשות", אומר גוזס.

דוגמאות לפרסומים שקריים לא חסרות: "בהרצליה מבקשים קרוב ל-2 מיליון שקל על כ-75 מ"ר בטענה שהנכס בתהליך של תמ"א 38, אך מדובר בחלקה עם שלושה בניינים מחוברים לכן נדרשת הסכמה של המון דיירים, הדבר מסבך מאוד את הפרויקט ובנוסף לא הוגשה בקשה לעירייה. המחיר לדירה דומה באותו רחוב הוא כ- 1.8 מיליון שקל.

עסקה דומה הוצעה בגבעתיים עם דרישה למעל ל-2 מיליון שקל על כ-100 מ"ר, אך יש צורך להחתים עשרות דיירים בבניינים שונים בשביל לקדם פרויקט. המחיר לדירה דומה באותו אזור נמוך ב-200-300 אלף שקל.

ביקנעם ובצפת פורסמו מודעות בהן הובטח שקיים אישור לתמ"א 38, בעוד שבשל המחירים הנמוכים באזור אף יזם לא יסכים לבצע פרויקט בבניינים, כי אין שם כדאיות כלכלית עבור היזם".

שקרים וחוסר הבנה

לדברי גוזס, חלק מהמפרסמים משקרים ביודעין, וחלק באמת נמצאים בתהליך תמ"א, אלא שתהליך כזה הוא מאוד ארוך, ויכול להימשך שנים ולבסוף גם לא להתממש. "בשלב הראשון צריכים להחתים את כל הדיירים – זה תהליך לא פשוט; בשלב שני לחתום עם יזם, ובשלב השלישי – היזם מגיש את התכניות לאישור הרשות המקומית; לא כל התכניות מאושרות, וגם אם כן, רק האישור הוא תהליך שאורך שנה-שנה וחצי", מסביר גוזס.

לדבריו, מומלץ למי שמתעניין ברכישת דירה שבעליה טוען שהיא מיועדת לפרויקט מסוג תמ"א1 פינוי בינוי, לבדוק את מצב הפרויקט בעירייה. "אנו מאפשרים לבצע את הבדיקה און ליין ללא תשלום כדי שהציבור יוכלו להתמודד עם השקר הנפוץ בשוק הנדל"ן. אדם ממוצע שרוצה להשיג לעצמו דיור איכותי בעסקה טובה אינו יודע לזהות שקר ומוכרים מנצלים זאת. לא מומלץ לשלם על דירה תוספת במחיר המיוחסת לפרויקט התחדשות עתידי לפני שמתקבל היתר בנייה מהעירייה המשקף את עתיד הנכס. כל שלב מקדים של החתמת הדיירים בינם לבין עצמם או חתימה מול יזם אינו ערובה למחיר יקר הכולל את השבחת הנכס," הוא מסכם.