המחוזי: שימוש חורג זמני עשוי לחייב בהיטל השבחה
בית המשפט קבע כי בחינת ההשבחה חייבת להתבסס על היכולת המעשית לממש זכויות בנייה, ולא רק על קיומן "על הנייר"
בית המשפט המחוזי חידד עיקרון מהותי בדיני היטל השבחה, בפסק דין שניתן בעניין קומסקו בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקוה. לפי פסק הדין, בחינת ההשבחה אינה יכולה להסתמך רק על זכויות הבנייה כפי שהן מופיעות במסמכי התכנון, אלא חייבת להביא בחשבון את זמינותן למימוש בפועל ואת הערך הכלכלי שנוצר במציאות.
המקרקעין שנדונו בהליך היו כפופים לשתי תוכניות. הראשונה קבעה ייעוד תעסוקתי ואפשרות לבנייה בהיקף מוגבל, והשנייה, תוכנית מתאר מאוחרת, הרחיבה את זכויות הבנייה. אלא שההרחבה לא יצרה מסלול מימוש פשוט ומיידי, אלא מצב תכנוני מורכב: פוטנציאל רחב על הנייר, אך יכולת מימוש לא ודאית.
השמאית המכרעת בחנה את שווי המקרקעין מתוך הנחה שניתן לממש את הזכויות לפי התוכנית התקפה. הוועדה המקומית טענה כי תוכנית המתאר המאוחרת אמנם הרחיבה זכויות, אך הכפיפה את מימושן לתנאים ולשיקול דעת רחב, כך שלא ניתן לראות בהן כזמינות למימוש מיידי. בית המשפט אימץ את עמדת הוועדה וקבע כי כאשר קיימים תנאים, מגבלות או אי ודאות תכנונית, לא ניתן לראות במקרקעין ככאלה שאפשר לנצלם באופן מיידי.
על בסיס קביעה זו פסק בית המשפט כי היתר לשימוש חורג, המאפשר הפקת הכנסה בתקופת ביניים שבה הזכויות התכנוניות אינן ניתנות למימוש מלא, עשוי להוות תוספת ערך למקרקעין. גם אם השימוש החורג נחות ביחס לייעוד הרחב יותר, אין בכך כדי לשלול את קיומה של השבחה. הבחינה נעשית לפי המצב הכלכלי בפועל, לא לפי השוואה תיאורטית בין ייעודים.
בית המשפט אימץ גישה שלפיה יש לאמוד את ההשבחה לפי תרומתו של השימוש החורג עצמו, כלומר לפי התוספת הכלכלית הנובעת מההיתר, ולא באמצעות השוואה כוללת בין שני מצבים תכנוניים שונים.
בית המשפט דחה גם טענה לקיומו של מעשה בית דין, וקבע כי החלטה קודמת של ועדת הערר שהורתה על בחינה מחודשת אינה יוצרת מניעות דיונית. עוד נקבע כי כל היתר לשימוש חורג עשוי להיחשב כאירוע מס עצמאי, שניתן לבחון את החבות הנובעת ממנו בנפרד.
עו"ד רם תורן, ממשרד גדעון פישר ושות', מסביר כי פסק הדין מחדד את הצורך לבחון כל מקרה לפי מכלול נסיבותיו. לדבריו, בעלי נכסים צריכים להביא בחשבון שגם שימוש חורג זמני עשוי להיחשב כהשבחה, במיוחד כשהוא מייצר אפשרות שימוש והכנסה בתקופה שבה הזכויות הרחבות אינן זמינות למימוש.