מה זה תשואת שכירות?
באופן כללי, התשואה על נדל"ן מתחלקת לשנים: תשואה הונית – כלומר ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה; ותשואת שכירות – הרווח מדמי השימוש שמתקבלים עבור הנכס.
תשואת השכירות בדרך כלל מבוטאת כאחוז מערך הנכס. תשואה שנתית באחוזים מחושבת כך: תחילה מורידים מסך ההכנסות את ההוצאות השנתיות, מכפילים ב- 100, ואת התוצאה מחלקים בעלות שבה קניתם את הנכס.
לדוגמה, על דירה או נכס מסחרי שנרכשו במיליון שקל, עם הכנסות שנתיות (סך דמי השכירות שתקבלו בשנה) של 100,000 שקלים וללא הוצאות, יש תשואה שנתית של 10 אחוזים (זהו חישוב מופשט שמסביר את עקרון התשואה, אך בחישוב מפורט צריך לקחת בחשבון פרמטרים רבים של הכנסות והוצאות שנתיות ושל עלות הנכס).
אילו פרמטרים צריך לחשב בחישוב תשואה?
עלות הנכס:
- מחיר רכישה - המחיר ששילמנו לבעלים הקודמים או לקבלן עבור הנכס.
- הוצאות נלוות לרכישה - תשלום שכר טרחה לעורך דין ולשמאי, דמי תיווך, בדק בית, אגרות והיטלים.
- מס רכישה - במקרה ואין פטור.
- הצמדות - במקרה של רכישה מקבלן יש תשלום נוסף בגלל ההצמדות למדד תשומות הבנייה למגורים.
- משכנתא - סך העלות העודפת של המשכנתא- כלומר כמה ריבית תשלמו.
- שווי הנכס - שווי הנכס משתנה עם השנים, ולכן בחישוב התשואה האמיתית יש לחלק את הרווח השנתי מהשכרה בשווי הנכס ולא בעלות המקורית שלו. התעלמות משווי הנכס תשקף לנו תשואה גבוהה מהתשואה האמיתית.
סך ההכנסות:
- שכר הדירה הצפוי - חשוב לקחת בחשבון שמחירי השכירות כיום לאו דווקא משקפים את המחירים העתידיים. למרות שלאורך זמן גרף מחירי השכירות לרוב עולה, יש גם תקופות של קיפאון ואפילו ירידות מחירים, בין אם מקומיות או כלל ארציות.
- תקופות ריקות - מחישוב ההכנסה צריך להפחית את התקופות שבהן הנכס עומד ריק בגלל כל סיבה שהיא, משיפוץ ועד קשיים במציאת שוכר.
הוצאות שנתיות:
- עלויות השכרה - השכרת הנכס כרוכה בעלויות שונות: דמי תיווך, עמלת טרחת עורך דין, שיפוץ ותחזוקה. בהערכת העלויות האלו צריך לקחת בחשבון את מצב הנכס, מאחר ועלויות התחזוקה יגדלו ככל שהוא ישן יותר.
- מס הכנסה - על כל הכנסה של יותר מכ-5,000 שקל מהשכרת נכס יש חבות מס, שגם אותה צריך לחשב בהוצאות ההשכרה.
- הוצאות על תקופות ריקות - בזמן שהנכס ריק משוכרים לא רק שאין ממנו הכנסה, אלא שגם תיאלצו לשלם בעצמכם את הארנונה והחשבונות.
- זמן ניהול - קחו בחשבון שלזמן שלכם יש ערך. חשבו את כמות הזמן שתידרש לניהול הנכס, במיוחד אם הוא מרוחק מכם.
- דמי ניהול - ייתכן שאחרי החישוב הקודם תחליטו לשלם לחברת ניהול.
- ביטוח - כדאי לבטח את הדירה, כולל ביטוח צד ג'.
מתי מחשבים תשואת שכירות?
כבר כששוקלים לרכוש נכס להשקעה, כדאי להעריך את התשואה השנתית שניתן לצפות לה וכך להחליט האם מדובר בהשקעה משתלמת.
אם כבר יש בבעלותכם נכס מושכר, כדאי לבצע חישוב של התשואה המבוסס על נתוני אמת ולא על הערכות וכך לדעת האם ההשקעה משתלמת או שכדאי למצוא אפיקי השקעה רווחיים יותר.
מה יכול להשפיע על תשואת הנכס?
למיקום הנכס בארץ יש השפעה על התשואה. מאחר ושווי הנכסים יורד ככל שמתרחקים ממוקדי הביקוש. תשואה טובה על דירה להשקעה בישראל כיום היא 4 -3 אחוזים, תשואה של 5 אחוזים נחשבת למצוינת, ומעל 5 אחוזים היא מצרך נדיר.
״עד לפני כמה שנים עוד אפשר היה למצוא בגוש דן דירות שמניבות תשואת שכירות שנתית של 3 אחוזים ואפילו 3.5 אחוזים, אומר טל קופל, מנכ״ל חברת madlan, ״היום תשואה של 2.5 אחוזים בתל אביב נחשבת לתשואת שכירות מצוינת״. עם זאת, אומר קופל, בערים רבות בפריפריה עדיין ניתן ליהנות מתשואת שכירות של 5-6 אחוזים".