סוגי נכסים למגורים
בית פרטי – בית צמוד קרקע, במפלס אחד או יותר, בעל חצר פרטית משלו.
קוטג' – בית צמוד קרקע בעל חצר פרטית שלו, בעל יותר ממפלס אחד, שאליו צמוד בית אחר, דומה או זהה. בישראל אנחנו מכנים בית כזה "דו-משפחתי".
וילה – במונח הזה משתמשים לבית פרטי מפואר וגדול בדרך כלל.
דירה – יחידת דיור בבניין משותף. גם דירה יכולה להיות צמודת קרקע אם היא דירת גן, והחצר שלה פרטית.
דירת גג - דירה בקומה העליונה שבבניין, שהגג מעליה צמוד לדירה ומהווה שטח פרטי של בעלי הדירה. לרוב יש יציאה לגג באמצעות מדרגות מהדירה, ועל הגג אפשר לבנות חדר גדול אחד.
פנטהאוז - דירה הממוקמת בקומה העליונה של בניין המגורים, וכוללת מרפסת גדולה במיוחד במפלס הדירה, שמקיפה את רוב הדירה או את כולה. שטח הפנטהאוז חופף לשטח הקומה כולה שמתחתיו.
מיני פנטהאוז - דירה הממוקמת באחת הקומות הגבוהות בבניין, לאו דווקא על הגג, שיש לה מרפסת פתוחה גדולה (30 מ"ר לפחות).
דופלקס - דירה דו-מפלסית בבניין משותף. אם הדירה בקומה האחרונה בבניין, היא תכלול מרפסת גג אחת לפחות בקומה העליונה; אם הדירה ממוקמת בקומת הקרקע תהיה לה גינה צמודה בקומה התחתונה.
שטח הנכס
הצמדה – לדירה יכולים להצמיד שטחים נוספים מתוך שטח הבניין כולו, לדוגמא – גג צמוד, מחסן צמוד, חצר צמודה, חניה צמודה. שטח צמוד הוא בבעלות בעלי הדירה אליה מוצמד השטח הנוסף.
שטח ברוטו - שטח הדירה הכולל שטחים ציבוריים בבניין כמו חדר המדרגות, פיר המעלית ועוד. מוכרי דירות מציינים לרוב את השטח ברוטו של הדירה, ולכן רוכש דירה צריך להביא בחשבון .
שטח נטו - שטח הדירה עצמה כולל הקירות הפנימיים (לא כולל שטחים ציבוריים).
שטח נטו נטו (או שטח נקי) – זהו שטח הרצפה של הדירה מקיר לקיר (לא כולל הקירות ולא כולל שטחים ציבוריים).
מספר חדרים – הכוונה למספר חדרי השינה והסלון. אם אחד החדרים הוא ממ"ד, הוא גם נספר, אם הממ"ד הוא חדר הארונות, הוא לא נספר, כמו גם המטבח, חדרי שירותים וכד'). מספר החדרים חשוב, כי בישראל מקובל לקבוע את מחיר הדירה בהתאם למספר החדרים. לא פעם יש מי שמוותרים על חדר כדי לרווח את הדירה והופכים אותה מדירת 4 חדרים ל-3, ולהיפך. לכן, חשוב לדעת מה מספר החדרים של הדירה במקור. אפשר לבדוק בתכנית הבניין בעיריה, ובטאבו (לשכת המקרקעין האזורית) בבניינים חדשים יחסית.
אישורים
נסח טאבו - מסמך משפטי של לשכות המקרקעין ובו פרטים חשובים על נכס מקרקעין בהם: בעלי הנכס, הערות אזהרה, אם קיימות, האם רשומה משכנתא על הנכס ועוד. מומלץ להוציא נסח טאבו (אפשר באינטרנט) כשמעוניינים בדירה מסוימת. לא רלוונטי לדירות חדשות, כי הן עוד לא רשומות בטאבו.
אדמת מינהל או קרקע פרטית - רוב נכסי המגורים בישראל בנויים על קרקע של רשות מקרקעי ישראל (מה שהיה בעבר מינהל מקרקעי ישראל). בעבר היה נכס על קרקע פרטית נחשב ליותר בטוח וזה התבטא גם במחיר; כיום, הנושא הוסדר וזה לא אמור לשנות לרוכש הנכס. הוא יירשם כבעלי הדירה בטאבו.
שימוש חורג – אישור הניתן על ידי הוועדה המקומית לבנייה לשימוש בנכס בשונה ממה שנקבע בתוכנית מתאר מקומית, או בתב"ע (תכנית בניין עיר), לגבי בניין או קרקע. למשל – דירה המשמשת כמשרד עם אישור כזה. למרבית הרשויות המקומיות יש אתר אינטרנט של מחלקת ההנדסה בו ניתן למצוא בקלות את התב"ע החלה על נכס מסוים.
הקלה - אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה המאפשרת לבנות שלא בהתאם לכללים הרגילים. למשל – הוספת חדר, מרפסת. לשים לב, דיר אישור הקלות הוא בסמכות הועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
זיכרון דברים - מסמך עליו חותמים המוכר והרוכש, שבו הסכמה ראשונית בין הצדדים לביצוע עסקה לגבי נכס מסוים. בזיכרון דברים מציינים את הפרטים האישיים של הצדדים, פרטי הנכס, מחיר העסקה ומועד למסירת הנכס לקונה. מוכרים דורשים גם לא פעם תשלום "קנס" משמעותי מצד הקונה, אם לא יבצע את העיסקה בסופו של דבר. עורכי דין ממליצים שלא לחתום על זיכרון דברים, משום שאפשר לראות בו חוזה לכול דבר; זיכרון הדברים נחתם לרוב לפני שהקונה מבצע בדיקה מקיפה לגבי הנכס, ואם הוא מתחרט על הרכישה, גם מסיבות אחרות, הוא עלול לשלם אלפי שקלים אף עשרות אלפי שקלים כ"קנס" למוכר.
הערת אזהרה - רישום הנעשה בטאבו לגבי כוונותיו של בעל נכס לבצע עסקה במקרקעין שבבעלותו. הרישום מחייב את בעל הנכס ומיידע את הציבור, שהנכס בהליך של מכירה לגורם ספציפי.
בעלות במושע - בעלות משותפת על מקרקעין. מספר אנשים רכשו ביחד את הבעלות על הנכס, או שמספר יורשים רשומים על אותו נכס. הם כולם רשומים בטאבו כבעלי אותה חלקה, כשמצוין חלקו היחסי של כול אחד השותפים במושע באותה חלקה. די מסובך לקנות דירה בבניין שנמצא בבעלות במושע, אבל לא בלתי אפשרי. נדרש עו"ד מומחה בנדל"ן.
מסים ועלויות
מס רכישה – כול רוכש נכס מקרקעין בישראל חייב במס רכישה – כלומר, הקונה הוא שמשלם את המס. המס מדורג וגובהו תלוי במחיר העסקה וסוג הנכס (דירה, חנות, שטח חקלאי וכד').
מס שבח - מס המשולם על הפער בין מחיר המכירה לבין עלות הרכישה של אותו הנכס. מי שמשלם את מס השבח הוא המוכר. המדינה פוטרת במקרים רבים תשלום מס שבח כמו על מכירת דירה יחידה של המוכר, בתנאי שהייתה בבעלותו 18 חדשים לפחות; דירה מירושה ועוד.
היטל השבחה - היטל השבחה "הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות (ע"פ סעיף 196א לחוק התכנון והבניה) ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה, אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו". פירוש המושג "השבחה" הוא עליית השווי של המקרקעין. כאמור, התשלום הוא על המוכר (בעל הנכס), שנהנה מהגדלת זכויות בנייה (הוסיף חדרים, מרפסת וכד'). שיעור היטל ההשבחה הוא מחצית (50%) מעליית השווי של המקרקעין. הועדה המקומית קובעת את עליית השווי בהתבסס על חוות דעת של שמאי מקרקעין. בעל הנכס יכול לערער על גובה התשלום באמצעות חוו"ד של שמאי מקרקעין מטעמו.
מדד תשומות הבנייה - המדד משקף את עליית/ירידת מחירי חומרי הגלם הדרושים לבנייה, שכר הפועלים וכד'. המדד מתפרסם מדי חודש יחד עם מדד המחירים לצרכן על ידי הלמ"ס. רוב הקבלנים משיתים את ההתיקרויות על הרוכשים ולכן מצמידים את התשלומים למדד. מדובר בתשלומים שנותרו ולא על מחיר הדירה כולה. אם קנינו דירה ב-1 מיליון שקל, ושילמנו מראש חצי מיליון, חצי המיליון הנותרים יהיו צמודים למדד תשומות הבנייה. למד לא מצמידים למדד המחירים לצרכן? כי מדד תשומות הבנייה תמיד גבוה יותר ממדד המחירים. הממוצע בשנים האחרונות היה כ-2% לשנה. צריך לקחת בחשבון תוספת של עשרות אלפי שקלים למחיר הדירה המקורי, ולכן כדאי לשלם כמה שיותר בהתחלה. בנוסף, ברוב המקרים הקבלנים מצמידים למדד תשומות הבנייה רק כשהוא עולה (יש חודשים בהם הוא גם יורד). עורכי הדין שלכם צריכים לדרוש שההצמדה תהיה גם כשהמדד יורד.
משכנתאות
משכנתא – הלוואה לטווח ארוך (עד 30 שנה) לרוכש נכס, כשהנכס משועבד לטובת ההלוואה כבטוחה. בדרך כלל ניתן לקבל עד 75% מערך הנכס, ויש מקרים גם של עד 90%. גובה ההלוואה תלוי גם ביכולת ההחזר של הלווים (הכנסותיהם החודשיות).
הון עצמי - סכום הכסף העומד לרשות הרוכש ממקורות אישיים. בנוסף להון העצמי ניתן לממן את רכישת הדירה בהלוואת משכנתא, כאמור. אם המשכנתא מכסה 75% מעלות הדירה, הרוכש צריך להביא 25% מהעלות כהון עצמי וכן הלאה, בהתאם לשיעור ההלוואה מגובה מחיר הנכס.
אישור עקרוני – זהו אישור ראשוני מהבנק ובו מצוין גובה המשכנתא שניתן לקבל. לא פעם נדרש אישור זה בידי מוכר דירה כדי לוודא שהרוכש יוכל לעמוד בתשלום לרכישת הדירה. יש לציין, כי האישור אינו מחייב את הלווה עד לחתימה על החוזה לרכישת הנכס.
גרירת משכנתא - תהליך שבו הלווה מבקש להחליף את הנכס המשועבד לבנק כבטוחה להלוואה בנכס אחר.
רכישת דירה חדשה
יזם - בעלי הקרקע והבניין.
קבלן – מי שמבצע את הבנייה עצמה. זה יכול להיות היזם, אם הוא גם קבלן מורשה, וזה יכול להיות קבלן חיצוני.
ערבות חוק מכר - מוגדרת בחוק המכר דירות מקרקעין התשל"ה 1974 ומטרתה להבטיח את רוכשי הדירות מפני אי מסירת הדירה בשל פשיטת רגל או רמייה כלשהי מצד הקבלן/היזם. מדובר בערבות בנקאית שהקבלן חייב לתת (במסמכים מקוריים) לרוכש הדירה, לאחר שזה שילם 15% משווי הדירה. הערבות בתוקף עד לרישום הערת אזהרה על שם הקונה.
מפרט טכני – נספח בלתי נפרד לחוזה המכירה שבו נכללים כול רכיבי הבנייה של הבניין ושל הדירה (סוגי חומרים, כמויות, גדלים, מותגים וכד'), הצמדות (חניה, גינה, מחסן וכד'). על הקבלן לעמוד במפרט שהבטיח. לקבלן מותר לסטות מהמפרט לפי המפורט בהוראות חוק המכר. צריך לוודא שהפער אינו עולה על הסטייה המותרת.
טופס 4 – מוכר גם כ"טופס אכלוס", והוא מנופק על ידי העיריה שבודקת את המבנה לצורך חיבורו לחשמל, מים וטלפון וביצוע הבנייה בהתאם להיתר הבנייה.