תוכנית פיתוח לעתודת הקרקע האחרונה שנותרה לבנייה למגורים ליד חוף הים בדרום תל אביב, מעוררת אופטימיות בעירייה. במוסדות התכנון מצביעים בגאווה על עקרונות מעודכנים כמו תכנון מרחב שנוח ללכת בו והנגשה של צרכים ושירותים, באמצעות שילוב שטחי עסקים ומסחר בבנייני מגורים. במלים אחרות, מנסה לתקן את העוול ההיסטורי של ניתוק תל אביב מחוף הים שלה ומיפו. התוכנית נמצאת בשלב דיונים מתקדם בוועדה המקומית, אבל עדיין לא אושרה להפקדה.
הבעיה היא שהתוכנית מתקדמת במוסדות התכנון תחת מכבש אילוצים: תקנות תנועה מיושנות, הוראות שימור מחמירות, מגבלות צפיפות, ובעיקר שאיפה לפייס את הציבור המקושר שהפרוטה בכיסו, השבוי בתפישות שגויות שדירדרו שכונות שלמות למציאות של פקקים ושממה - גם שכונות הנחשבות יוקרתיות במיוחד.
התוכנית מתייחסת למשולש קרקע של 120 דונם בפינה הדרום-מערבית של שכונת נווה צדק בגבול יפו, שצפויה להיות מאושרת בוועדת התכנון והבנייה של עיריית תל אביב. הצלע המערבית של התוכנית היא קטע הטיילת שבין תל אביב ליפו, ולידה רחוב קויפמן שמעבר לו פארק צ'רלס קלור ומתחתיו חוף הים. מצפון תוחם את השטח רחוב ברנט הצר, העולה באלכסון ממערב לדרום־מזרח. הצלע הדרומית של תוכנית הפיתוח - המכונה מנשייה, על שם השכונה שהיתה שם עד הריסתה בשנות ה-60 - היא רחוב חדש מקביל לדרך אילת, שמקיף את מתחם התחנה מדרום. זהו גם המקום שבו הרכבת הקלה של הקו האדום הופכת לתת-קרקעית, וההפך.
כיום פועלים במקום הקניון הפתוח והכושל "מתחם התחנה", שעיריית תל אביב הקימה לפני עשור במקבץ מבנים מהתקופה העותמאנית שהוכרזו לשימור, וחניון גדול של אחוזת חוף, ונמצאים בו מבנים של מוזיאון צה"ל שהתפנה באחרונה וחלקם מיועדים לשימור. בנוסף, יש באזור מתחמים לשימושים זמניים, כמו מתחם התארגנות לעבודות הרכבת וגינה עם מתקני שעשועים שהוקמה בחטף בתחילת העשור הקודם - כדי למנוע חזרה של פולשים שסולקו מהמגרש שהתב"ע (תוכנית בניין עיר) ייעדה למגורים.
התוכנית מגלמת את כל היתרונות שאפשר לחשוב עליהם במגורים בעיר: נגישות רגלית למסחר ושירותי ציבור ומוסדות תרבות, קרבה לחוף הים וסמיכות לתחבורה ציבורית. ככל שמתקדם פיתוח עירוני בתנאים חלומיים כאלה, המתכננים והעירייה היו צריכים לשאוף לכלול בו מגורים לכמה שיותר אנשים - באמצעות הקצאת זכויות בנייה נדיבות ליחידות דיור רבות. זה לא קרה בתוכנית החדשה.
נווה צדק היא שכונה דלילה. לפי הדו"ח האחרון של עיריית תל אביב, רשומות בה 2,300 יחידות דיור, רבות מהן בתים פרטיים בני קומה, שתיים ושלוש. עם זאת, גרים בה 3,870 תושבים - כלומר 1.6 דיירים בבית. נובע כנראה מכך שדירות רבות הן בבעלות של תושבי חוץ או משמשות בעיקר להשכרה, כולל לתקופות קצרות מאוד באמצעות אפליקציות מסוגן של Airbnb.
מבט רטרוספקטיבי מבהיר את ההחמצה של תוכנית הפיתוח שמקדמת עיריית תל אביב לאזור: ב-1946 גרו בשכונת מנשייה 20 אלף איש בסביבה עירונית צפופה, שהקיפה תחנת רכבת והיתה מחוברת לים ברחובות שירדו לחוף. במקום להנחות את אנשי המקצוע לתכנן בשטח זה בניינים ודירות בהיקף שיחזיר אליו את כמות התושבים שהתגוררו בו בעבר, ואולי אף להגדילה - הוגבלה הבנייה ל–500 יחידות למגורים, כשרובן על קרקע ריקה ומעט מהן בהתחדשות עירונית בבנייה קיימת. כך, אפילו בתחזית האופטימית ביותר יתווספו לשכונה 1,800 תושבים (לפי 3.5 אנשים בדירה).
מחירי הדירות באזור כזה ירקיעו שחקים, ומכאן יש יסוד סביר להניח שהקונים יהיו עשירים שאינם מסתפקים בדירות קטנות ויבקשו לאחד שטחים כדי לקבל דירת 150 מ"ר לפחות. כנהוג, התוכנית מגדירה את היקף הבינוי הכללי, כך שככל שהדירות יהיו גדולות יותר - בסך הכל ייבנו פחות דירות. בקיצור, אין מקום לתחזית האופטימית בהקשר של תוספת התושבים לנווה צדק.
התוכנית דווקא מגדירה שטח ממוצע של יחידת דיור - 80 מ"ר. זאת הוראה שהתכלית שלה לחלק את כלל הקרקע המיועדת למגורים לדירות במגוון גדלים, במטרה ליצור מדרג מחירים שיתאימו לאוכלוסיות שונות. אלא שהתוכנית מגדירה מספר מקסימלי של יחידות מגורים, אבל לא מחייבת במספר מינימלי, ובנוסף קובעת כי 30% מהן יהיו ל"שימושי מלונאות".
מדברי ההסבר לתוכנית עשוי להשתמע כי בחישוב הממוצע של שטח יחידות הדיור יביאו בחשבון גם את חדרי המלון, הקטנים מטבעם. מי שמבין כך את הדברים יגיע למסקנה הבלתי-נמנעת שמדובר בסגנון פיתוח עירוני שהוא המשך נווה צדק של היום: מעט יחידות דיור גדולות מאוד, ומעט מאוד תושבים. כלומר סביבה יוקרתית וסטרילית מאוכלסת בעשירים, דיירים עונתיים המחזיקים דירה לקיץ ולעונת החופשות והחגים, וכן תיירים מזדמנים - מקומיים ומחו"ל - שבאים לבלות סוף שבוע אורבני לא רחוק מהחוף.
מרחיקים את הים
הבנייה שפונה לכיוון הים תהיה מדורגת: ככל שמתקרבים לקו המים, בתי המגורים נמוכים יותר ויותר. זה נובע כנראה משיקולים אדריכליים - שאיפה לשמור על קו גובה אחיד עם המבנים בפאה המערבית של האזור הדרומי של התוכנית המוגדרים לשימור, ולכן יישארו נמוכים.
כך הכריע השיקול האסתטי לרעת התושבים, ומונע את מיצוי ערך הקרקע. הדעה הרווחת היא כי בנייה גבוהה ליד הים חוסמת ראות, אוויר ואור שמש. אלא שהים במערב והשמש נעה בדרום, ובעונות שהיא בזווית גבוהה, מחפשים מסתור מפניה ולא חשיפה. בנוסף, בבינוי מדורג מגבוה לנמוך אל החוף, כפי שמתוכנן, ממעט יחידות רואים את הים ופחות אנשים גרים בקרבתו. בדירוג הפוך, גבוה ליד הים ויורד כככל שמתרחקים, יותר דירות צופות לחוף ויותר אנשים גרים בקרבתו. את הרוח אל העיר משיגים ברחובות צרים רבים וקרובים, שיורדים עד קו המים. בניינים ברחובות כאלה לא יחסמו רוח, ויש אף הטוענים כי ככל שיהיו גבוהים, הרוח תגבר. הדעה הרווחת היא כי זאת בנייה גבוהה ליד הים חוסמת את הראות, האוויר ואור השמש. זה לא אומר שכך אכן צריך לתכנן אזורים עירוניים ליד הים.
לדברי אנשי המקצוע שעוסקים בתוכנית מנשייה, ההנחיות של תוכנית המתאר העירונית - שמגבילות את צפיפות המגורים ואת גובה הבנייה וגם מכתיבות שימור - הן שמנעו את ניצול הקרקע באופן מיטבי. כדי לצמצם מעט את נזק הקמצנות בזכויות בנייה וההתחשבות בערכי שימור, צריך יהיה להבהיר חד-משמעית כי בחישוב צפיפות המגורים לא יביאו בחשבון את חדרי המלון. כך לפחות אפשר יהיה לאכוף בנייה של מספר גדול ככל שניתן של דירות המגורים, ובתוכן גם דירות קטנות.
רחובות חדשים, בעיות תחבורה ישנות
בקצה הדרום-מזרחי של התוכנית נמצא מפגש דרך אילת ורחוב שלבים, ולפי התוכנית יירד ממנו רחוב חדש שיגיע עד רחוב קויפמן בטיילת. זה מהלך פיתוח חשוב שיוצר ציר חיבור נחוץ (צריך עוד חיבורים כאלה) בין שכונות דרום־מערב העיר, פלורנטין ויפו, לנווה צדק, ודרכה אל שכונת כרם התימנים ואזור שוק הכרמל והים.
הרחוב החדש יהיה ברוחב תשעה מטרים והוגדרו בו שני נתיבי נסיעה לאותו כיוון. עם הקצאה נדיבה של מדרכות אפשר היה ליצור רחוב עירוני שוקק חיים, שניתן לחצות בבטחה בקטעים רבים, גם באזורים שלא מסומן בהם מעברי חצייה. אלא שחרף העובדה שהרחוב החדש מתוכנן להיות רחב ומרכזי, כזה המקשר בין יעדים מבוקשים ועם סיכוי טוב לתנועת רכב אטית, יהיה קשה לפתח בו פעילות מסחרית - כי רצף הבינוי עובר לאורך חומה שהוגדרה לשימור ובקטעים אחרים הוא נקטע בשטחי גינות.
עוד בעיה היא שמתכנני התנועה הגדירו את הרחוב חד-סטרי, ובכך פגעו בגמישות רשת הדרכים - החיבור בכלי רכב יהיה רק מדרום לכיוון מערב, ולא מהמערב צפונה. חיסרון אחר הוא שתנועה חד-כיוונית מעודדת נסיעה מהירה בהשוואה לדרך דו-כיוונית שאין בה הפרדה, כפי שהיה יכול להיות.
אבל ההחמצה הכי מטרידה בתכנון הרחוב החדש היא ההזדמנות להעביר בו קווי שירות של תחבורה ציבורית, שירדה לטמיון. נווה צדק סובלת משירות תחבורה ציבורית מוגבל, בין השאר בשל רשת הרחובות העתיקה - רובם ברוחב שלושה־ארבעה מטרים (הרחב ביותר הוא שבזי, שישה מטרים). כדי לקבל שירותי תחבורה ציבורית, תושבי נווה צדק צריכים ללכת לשולי השכונה, אל הרחובות המקיפים אותה: דרך אילת בדרום והרחובות המרד וחיים אלחנן בצפון-מערב, או להרחיק עד רחוב אחד העם במזרח.
הרחוב החדש חוצה את השכונה, ולכן מתבקש להעביר בו קו תחבורה ציבורית במסלול ישיר בין שוק הכרמל והים במערב לבין תחנת הרכבת וולפסון בקצה ציר שלבים, שלידה גם בית החולים - שיהיה זמין בהרבה לתושבי השכונה בהשוואה לאיכילוב. כך אפשר לקשור את תושבי נווה צדק לרשת הקווים העירונית והארצית בתנאים נוחים בהרבה.
זה לא קורה בעיקר בשל תקנות תעבורה המחייבות דרך רחבה יותר ותנועה דו-כיוונית - עם תחנות משני צדי הרחוב לעלייה וירידה בשני הכיוונים. בתל אביב יש רחובות שמתוכננים כפי שמקובל בעולם, הם עירוניים מוצלחים ועובר בהם שירות תחבורה ציבורית אינטנסיבי, אף שאינם בנויים לפי תקנות הבטיחות והתחבורה - למשל דיזנגוף וקינג ג׳ורג׳ (שהיו שם לפני התקנות). כאן זה לא יקרה.
רחוב בלי חיי מסחר ועם סכנת דריסה
רשת הרחובות המתוכננת בין הבניינים היא שינוי מרענן - סוף סוף חושבים על הולכי הרגל. הרחובות צרים ומאפשרים מעבר קל מצד לצד, המרחקים בין צומת לצומת קצרים והבניינים צמודים לקו המדרכה. כך גם הוראות הבינוי אינן מותירות שיקול דעת ליזם ומחייבות להשאיר בקומת הקרקע שטח מסחרי לפחות בהצטלבויות בין רחובות ובבניינים שעל הרחובות המרכזיים, ובכך מצפים שיתפתח רחוב עם פעילות עירונית שנעים לעבור ולהיות בו.
אלא שהרחובות בתוכנית החדשה נקטעים ואינם מתחברים לכבישים המקיפים, כך שהשכונה החדשה נותרת מובלעת שצריך להגיע אליה במיוחד ולא עוברים ברחובותיה בדרך מיעד ליעד. זאת מכת מוות למסחר: לא במקרה סוחרים מתמקמים על פרשות דרכים הומות - פשוט כי בלי קהל לקוחות עובר קשה לעסקים לשרוד.
הניתוק מרחוב קויפמן נובע מתקנות תחבורה האוסרות מרחקים קצרים בין צמתים ברחוב ראשי. לפי התוכנית, הכביש אמנם יצומצם בחמישה מטרים - מהלך בכיוון הנכון, אבל לא מספיק כדי לפייס את מתכנני התנועה לחיבור מתבקש של השכונה אל הים - ואל הרחוב שלאורכה.
המתכננים התחכמו והשאירו ברחובות הניצבים צירים המשכיים של שטח ציבורי פתוח שניתן ללכת בהם. אולי בעתיד אפשר יהיה לפרוץ דרכים שיקשרו את השכונה לדרכים שבסביבותיה. בינתיים, ובהיעדר צמתים שימתנו את התנועה - מי שילך בהם וירצה לחצות את הכביש הראשי, יסתכן בדריסה.
מחלת דשא
סביבת נווה צדק שופעת שטחים פתוחים: חוף הים ומעליו פארק צ'ארלס קלור, שהוקם על פסולת הבניין מהרס בתי מנשייה. התוכנית החדשה מוסיפה להם גן חדש ורחב בשקע שבו עברה מסילת הרכבת הישנה, בחלק הדרום-מזרחי של השכונה, גינות לאורך הרחוב החוצה בקטע הצפון-מערבי, גנים שמקיפים את האזור שבו יוקמו מוסדות הציבור ליד מתחם התחנה ובאזור מוזיאון צה"ל, ושטחים מגוננים שמפרידים בין בתי המגורים.
בסך הכל, בלי להביא בחשבון את הרחובות והדרכים, הים והפארק, 30% מתוכנית מנשייה החדשה הם ציבוריים ופתוחים - וזה הרבה יותר מדי ביחס למספר האנשים שישתמשו בהם - גם אם יבנו יותר דירות ממה שמתוכנן כרגע. שטחים פתוחים נראים ירוקים ומזמינים בהדמיות, אבל עלויות התחזוקה הגבוהות שלהם גוזרות עליהם גורל דומה — הזנחה או מגרש חניה. וזאת עוד הבעיה הקטנה.
את הבעיה הגדולה של עודף שטחים פתוחים מסכמות המלים "סיירת הורים". העודף בשטח פתוח גורם לכך שהוא ריק רוב הזמן. הריקנות מושכת חסרי בית ופעילות שוליים שנעשית במקומות מסתור רחוקים מעין צופיה. דוגמה אופיינית יש אפילו בקרבת אזור התוכנית החדשהֿ, בגן הכובשים - בעיקר משום שהוא גדול מדי ביחס למספר האנשים שגרים בסביבתו. לשטחים פתוחים וגדולים שמתוכננים בתוכנית מנשייה לא צפוי גורל אחר, אלא אם יגדילו מאוד את זכויות הבנייה ויביאו לסביבה הרבה יותר אנשים.
תוספת בנייה ויחידות דיור היתה מגדילה את היצע הדיור במקום מבוקש, ובנוסף היה נכנס יותר כסף לקופה הציבורית שמקורו במסי פיתוח שישלמו היזמים בגלל הגדלת פוטנציאל הרווחים. בתכנון כזה היה עוד רווח: צמצום הההוצאה מכספי ציבור על תחזוקה שוטפת של גנים ושטחים פתוחים גדולים מדי ומיותרים.
הקיבוץ הכי מבוקש במזרח התיכון
פעילים מתושבי השכונה מבקשים לעצור את הפיתוח המתוכנן. חברי קבוצות וואטסאפ ופייסבוק קולניות מתקוממים נגד "כביש לתנועה עוברת" ו"מחסור בשטחים פתוחים" - אולי מפני שלא חוו על בשרם את לקח שכונות השממה - שתושביהן ביקשו למנוע בהן תנועה עוברת - מוקפות הכבישים ומרובות השטחים הפתוחים שנבנו בישראל בשנים האחרונות. המחאה הנוכחית מחזירה את זיכרון התנגדות תושבי השכונה לבניית מגדל נווה צדקֿ בעשור שעבר. למגדל ההוא יש חסרונות, שהעיקרי בהם הוא השטח הפתוח הגדול מדי שמקיף אותו ומנתק מסביבותיו.
במובן זה, התוכנית החדשה לפחות מנסה לעשות צדק כשלב וקריאת כיוון בחיבור בין אזורים עירוניים בנויים ברשת רציפה. ייתכן שבין תושבי נווה צדק יש מי שמעדיפים מגורים במובלעת שזרים לא חוצים אותה ונשלחים לכביש העוקף מסביב - כמו בהתנחלות או בקיבוץ. זה לא מפתיע, כשמביאים בחשבון שמדובר בשכונת וילות צמודות־קרקע באחד האזורים הכי מבוקשים ויקרים במזרח התיכון.
מעיריית תל אביב נמסר: "התוכנית מייצרת מרחב אורבני המחבר ברשת רחובות עירונית את התחנה, מוזיאון צה"ל והשכונות הסמוכות, עם שטחי ציבור ובניינים לשימור, בהתאם לתוכנית המתאר".
הכתבה פורסמה לראשונה באתר TheMarker
כתבות נוספות:
כשל חינוכי: המורים נמצאים בתחתית פירמידת החינוך בישראל
אינטל מחפשת קונה לחטיבה בעלת מאות עובדים בישראל