פול בסנינו, מייסד ומנכ"ל SweetInn (סוויט אין), מפעיל דירות לשכירות ארוכת טווח בכמה עשרות נכסים בתל אביב ובירושלים. בכך הוא מואשם בעל כורחו בעליית מחירי השכירות בשכונות המבוקשות בערים, בשל הביקושים שיוצרים התיירים. הוא לא מתכוון להרחיב את הפעילות שלו בישראל בזמן הקרוב - אבל לא בגלל ההחלטה של עיריית תל אביב על הכפלת ושילוש עלויות הארנונה על דירות מגורים שמשמשות במשך 90 יום ויותר לייעוד מלונאי. להפך - בסנינו סבור כי הצעד הזה היה מתבקש, בעיקר נוכח חולשתה של רשות המסים.
"למי שלא נמצא בתחום זה עלול להישמע מוזר, אבל אני מברך על התייקרות הארנונה ושמח לשלם כל מס או מע"מ שקשור לדירות שאנחנו מפעילים", הוא אומר בראיון מפריז. "כיום כל אחד יכול להשכיר את הדירה שלו ב-Airbnb, במחירים שלא משקפים את שווי השוק. כך יש דירות במיקומים טובים שלא מתומחרות נכון, מה שפוגע בתמחור עבור דירות כמו שלנו, שמשקיעים בתחזוקה ובאיבזור שלהן. לאחרים לא אכפת בהרבה מהמקרים כי הם מרוויחים בשחור וזה תוספת להכנסה שלהם, אבל עבורנו זה עסק.
"זה בעייתי גם עבור העיר או המדינה שרוצות להניע ולשפר את רמת התיירות והאירוח שלהן. המס משרת אותי כי הוא חשוב להסדרה של שוק הדירות לטווח קצר. מה שעושות העיריות בברצלונה ובאמסטרדם - מגבילות את התיירים ומעניקות רישיונות ופיקוח על דירות שמושכרות לטווח קצר - זה נהדר".
ברצלונה נהפכת לאויבת כלכלת השיתוף. דווקא שם אתה חושב שאפשר לצמוח?
"בברצלונה אנחנו פועלים בהיקפים גדולים יותר מבתל אביב. יש לנו שם כ–80 דירות. הרחבנו פעילות גם באיטליה ובלונדון, ונמשיך בליסבון ופורטו שבפורטוגל".
מה ההבדל המרכזי בין הערים האלה לתל אביב?
"בתל אביב כל מי שיש לו דירה מציע אותה ב–Airbnb וזה מייצר עודף היצע, עיוותים במחיר ופגיעה בערך הנכסים. דמייני שבתל אביב מוצעות יותר דירות מבאמסטרדם - אחת הערים הכי מתויירות בעולם. אז אולי הארנונה שתתייקר תרחיק קצת שחקנים שוליים מהתחום".
המס שהיה אמור לצמצם פעילות, רק יווסת אותה?
"אני טוען שהמס הזה לא פוגע בנו, להפך. הוא יוצר יותר ודאות שהכרחית לשוק הזה, ולכן זהו מהלך מצוין שינקה החוצה את מי שעושה את זה לא מוסדר. זה יבטיח שמי שישרוד יהיה רק מי שמחזיק מספיק דירות ומשלם את כל המסים והביטוחים הנדרשים. גם בברצלונה, בלונדון ובפריז אני משלם את כל המסים העירוניים הנדרשים ומקבל רישיונות והיתרים להפעיל את הדירה, וכך צריך להיות גם בישראל. משרד התיירות ורשות המסים צריכים להסדיר את הנושא ומצדי שהערים יגדירו עוד ועוד מגבלות כדי להפעיל דירה לייעוד מלונאי, אבל שיהיה ברור מה התקינה הנדרשת כדי להפעיל דירה. עד שזה לא יקרה אני לא רואה אותנו מתרחבים מחוץ לערים שבהן אנחנו פועלים כיום. לא תראו אותנו בקרוב באילת או בחיפה".
אתה בעצם מרחיק את האנשים שיכולים להרוויח יותר מהדירה שבבעלותם.
"זה לא קל כמו שזה נראה, ומי שרוצה להפעיל נכס לשימוש תיירותי לטווח קצר חייב להבין שזאת עבודה במשרה מלאה. הרבה חושבים שזה 'על הדרך' ושמרוויחים מזה בקלות אבל כשמתחילים לתפעל את הדירות על בסיס יומיומי, מבינים שזה כרוך במתן שירותים 24 שעות ביממה, טיפול בתקלות, מענה לבקשות שונות, זמינות במיילים, תיאום בין הזמנות, ניקיון, לרדוף אחרי החזרי כסף אם מישהו ביטל ברגע האחרון. מי שלא לוקח את זה ברצינות לא מצליח להרוויח".
בינתיים העמימות הרגולטורית מאפשרת לכולם ליהנות וגם לכם לפעול ולגדול בלי שום פיקוח.
"ההפך. אני מתרחק מתל אביב ומירושלים בשלב זה עד שתהיה יציבות וחקיקה. אי־אפשר לצמוח פה כי זה שוק לא יציב, וזה מרחיק יזמים ואנשים שרוצים לעשות עסקים בישראל. אם רוצים להביא לכאן חברות שעושות תיירות חדשה ומשלמות מסים ומכניסות למדינה - צריך להכניס יותר רגולציה ויותר סטנדרטיזציה לדירות, ולהרחיק את כל מי שפועל לא מסודר".
"בוחרים בנו בזכות החוויה"
בסנינו שותף לגל החברות והעסקים שהפכו את דירות ה–Airbnb מיוזמה של כלכלת שיתוף לעסק מסחרי. בידי Sweet Inn יותר מ–600 דירות ב–13 ערים גדולות בעולם. בכל הערים המודל זהה: הם שוכרים את הדירות מבעל הנכס לשנתיים עד שבע שנים, משקיעים בשיפוץ ואבזור הדירות עד ל"חוויה של בית מלון", ומפעילים את הדירות לשכירות קצרת טווח.
אתה בעצם רואה את עצמך כמלונאי לכל דבר?
"אני שייך לזן החדש של המלונאים, שמתעסקים באיתור נכסים בתוך הערים ומביאים חוויה עירונית מקומית. אני ה–WeWork של התיירות ואני מתמחה בליצור עולם תיירות חווייתי חדש, שמחבר בין איכויות של בית מלון לבין חוויה מקומית קהילתית. אני נותן שירות של מלון ברמה הכי גבוה ומייצר לאורחים שלי ודאות כשהם מגיעים לדירה, ולא הימור. מזרנים באיכות גבוהה, מגבות איכותיות ונקיות, סדינים שעברו כביסה, פסיליטיס. כל הדברים שהופכים את השהות לחווייתית - מה שאין בדירות Airbnb רגילות".
אתם עדיין שוכרים את הדירות שאתם מפעילים מבעלי נכסים פרטיים ומתנהלים מולם?
"הפסקנו לעבוד עם בעלי נכסים בודדים כי זה מייצר הרבה התעסקות ולוקח יותר זמן. כיום אנחנו עובדים מול מי שמחזיקים בניינים שלמים, מול גופים שמחזיקים כמה דירות בבעלות, חברות נדל"ן ואפילו בנקים שיש להם בניינים".
ואם יום אחד הם רוצים יום אחד לקום וללכת?
"המודל הוא הצמדת המחיר של השכירות למחיר השוק ואפשרות הדדית לסיים את ההתקשרות בהודעה של חצי שנה מראש. עם זאת, אנחנו לא ממהרים לוותר על דירות שהשקענו בהן אם אנחנו מאמינים במיקום, גם אם יש תקופה של תפוסות חלשות. בחלק מהמקרים נעדיף להשכיר את הדירה לתקופות ארוכות, של חצי שנה או שנה, עד שהשוק יתייצב. ככה למשל עשינו אחרי מתקפת הטרור בבריסל, וכך נעשה גם בירושלים ובתל אביב אם יהיו תקופות רגישות יותר ביטחונית".
המחיר שאתם מציעים מושך את התיירים?
"המחיר הוא לא הסיבה שבוחרים בנו, אלא החוויה המקומית. ועדיין, אם משווים לעלות של שלושה חדרי שינה במלון קינג דיוויד בירושלים, בהשוואה לנכס שלנו בשכונת ממילא - אנחנו יותר כדאיים".
יש תקופות בשנה ששיעור התיירים הגבוה בשכונות כמו נוה צדק או כרם התימנים בתל אביב הורס את האותנטיות שלהן, שבשבילה התיירים מגיעים.
"השאלה 'כיצד שומרים על אותנטיות ומרקם שכונתי' היא פריווילגית. אפשר לשאול אותה רק כשעסקים עובדים היטב וכשהכלכלה המקומית פורחת. ענף התיירות והאירוח הוא שק חבטות. כשרע ורוצים להחיות אזור מדברים על הפוטנציאל התיירותי שלו ועל איך אפשר להחיות אותו, וכשטוב - רוצים להיפטר מעסקים תיירותיים. זה לא הוגן במאה אחוז. חשוב שיהיה מנגנון מוסדר ושלערים תהיה מדיניות ותוכנית, אבל צריך לזכור שהתיירות תורמת למדינה ולא פוגעת בה".
יודעים מה הסיפור הבא של mako כסף? כתבו אלינו money@mako.co.il
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
קונים דירה חדשה? 7 שאלות שחייבים לשאול
למרות האזהרות מפני פקקים: אושרה תוכנית הענק במתחם סירקין בפתח תקווה