אפשר להתמודד עם ההתייקרות של המשכנתאות

על פי כל ההערכות בתחילת אפריל לבנק ישראל לא תהיה ברירה והנגיד יאלץ להעלות את הרבית במשק. לוקחי המשכנתאות יאלצו לשלם ככל הנראה כמה מאות שקלים בחודש. נייר העמדה של התאחדות יועצי המשכנתאות מציע לציבור הלווים דרכים להקטין את התשלום אבל גם מציע לרגולטורים דרכים לעזור לציבור.

לדברי ההתאחדות את החשיפה לריבית בעולם המשכנתאות ניתן לחלק לשלושה חלקים: הלוואות בריבית קבועה, הלוואות בריבית משתנה, והלוואות במסלול הפריים.
עליית הריבית של הצפויה של בנק ישראל בחודש הבא חלה רק הלוואות במסלול הפריים. (עלייה בריבית הקבועה ובריבית המשתנה כבר התממשה ברבעון האחרון). בהתאחדות מבקשי להבהיר כי השוני הגדול הוא שבניגוד להלוואות בריבית קבועה ומשתנה, עליית הריבית במסלול הפריים לא משפיע רק על נוטלי משכנתאות חדשות, אלא גם על המשכנתאות הקיימות, ובאופן מידי. ולכן ההחזר החודשי של כמעט כל המשכנתאות בישראל הולך להתייקר בחודש הבא.

1. חשוב ביותר להתכונן באופן מודע לעלייה הצפויה בהחזר החודשי, אבל לא לרוץ לעשות בגלל זה שינויים בהרכב ההלוואה.
2. הפריים עדיין נחשב, ברוב המקרים, למסלול הזול והמשתלם ביותר. ולכן הדרך הנכונה להתמודד עם העלייה הצפויה בריבית היא לקחת בחשבון מראש את עליית הריבית הצפויה ולהתייחס להחזר החודשי הצפוי לאחר עליית הריבית, ולא ישר לרוץ למסלולים אחרים, בעיקר לא אלו הצמודים למדד.
3. חשוב לזכור שבנק ישראל מעלה את הריבית 'בלית ברירה' בגלל עליה מתמשכת באינפלציה. המשמעות של כך היא שעליית המדד היא עדיין משמעותי יותר מעליית הריבית, ולכן אסור להתפתות לעובר למסלולים צמודים בגלל הפחד מעליית הריבית.
4. מי שחושש שלא יעמוד בהחזרים החודשיים יכול לבקש מהבנק לעשות הקפאת משכנתה, או למחזר את המשכנתה, ולפרוס מחדש את החוב ולהוריד את ההחזר החודשי.
5. מי שחושש שיתקשה לעמוד בהחזרי המשכנתא בעקבות העלייה בהחזרים החודשים, נכון שיבצע מחזור לפני שהוא נקלע לקשיים בתזרים. ברגע שחוזר אפילו תשלום אחד של משכנתה הלקוח מופיע עם 'נקודה אדומה' בבנק, וכל פתרון הופך למסובך ויקר בהרבה.
6. חשוב מאוד לדעת: ניתן למחזר גם רק חלק מהמשכנתה, ולכן למי שיש תנאים טובים במשכנתא, במחזור פנימי (במחזור באותו הבנק בו המשכנתה נמצאת היום) ניתן למחזר את מסלול הפריים לבדו, וכך גם לשמור את הריבית, להוריד את ההחזר החודשי, ולא לפגוע בתנאי המשכנתה הקיימים.

לא רק אחריות של לקוחות הבנקים

גם הרגולטורים יכולים לעזור אם במספר תחומים שיסייעו להפחית את התשלומים בעקבות עליית הריבית:

1. קיצור הזמנים לביצוע מחזורים - לקוח שיודע שתמהיל המשכנתה שלו לא מתאים לתנאי השוק הנוכחיים, ומבקש לשפר אותם לפני עליית הריביות הצפויה – לא יכול לעשות את זה. פשוט כולם רואים את השוק משתנה, וכולם יודעים את הכיוון, אבל בגלל משך הזמן הלא הגיוני שלוקח לבצע מחזור, הלקוח שיבקש לשנות את תנאי המשכנתה שלו יצליח לעשות זאת בממוצע רק אחרי שלושה חודשים, וממלא יקבל כבר את הריביות הגבוהות.
   הדבר דומה למישהו שרואה שהבורסה מתחילה לרדת, מפחד מנפילות נוספות, ומבקש לצאת מהשוק, אבל פקודת המכירה תתבצע רק בעוד 3 חודשים, לפי תנאי השוק שיהיו אז. הרגולטור חייב לוודא שלקוחות מצליחים לבצע מחזור בפרק זמן סביר, וכשאישור הריביות שלהם עדיין בתוקף.
2. מתן אפשרות להארכת הפריים - כידוע אין הבדל בעלויות הגיוס האמיתיות של הבנק בין מסלול פריים שניתן ל-20 שנה או 25 שנה. כלומר, בשני המקרים התמחור יהיה דומה או זהה. כעת כשההחזר החודשי עומד לעלות, במקום להכריח את הלקוח לבקש הקפאה או לבצע מחזור מלא על מנת להתאים לעצמו את ההחזר החודשי – צריך לאפשר ללקוחות לבצע 'שינוי בתנאי ההלוואה' ולהאריך את תקופת מסלול הפריים מבלי להכריח את הלקוח לבצע מחזור. בדומה למהלך שנעשה עם הקפאת המשכנתה בתחילת הקורונה.
3. טיפול בעמלת הפירעון המוקדם - עמלת הפירעון המוקדם אינה רק גורמת עוול ומביאה לתשלום נוסף של עשרות אלפי שקלים למשפחה שלא בצדק. היא גם דוחפת את הציבור לנטילת סיכונים מיותרים.
   אחת הסיבות המרכזיות לשימוש כל כך נרחב של הציבור במסלולים בריבית משתנה היא על מנת להתגונן מפני עמלות פרעון מוקדם (גם הבנקים משווקים כך את המסלולים בריבית משתנה, ומסבירים ללקוחות שבמסלולים אלו יש 'תחנות יציאה'). לכן, אם הרגולטור רוצה לפחית את החשיפה של הציבור לשינויים בריבית, סיכונים מיותרים ושינויים בהחזר החודשי, הוא חייב לטפל בעמלה הבלתי סבירה שיש היום על המסלול הבטוח והיציב ביותר – הקל"צ.

• משכנתא