בשנים האחרונות, אנחנו עדים ליותר ויותר פרשות נוכלות שנחשפות בתקשורת, במרכזם עומד אדם או קבוצת אנשים שהונו משקיעי נדל"ן תמימים ועשקו את כספם. הפרשות האחרונות, מעוררות דיונים רבים ברשתות, בניסיון להבין מה הלקחים שאפשר ללמוד מאותם מקרים. לצערנו בתקופה בה אנו עדים לריבית גבוהה ואי יציבות בשוק הנדל"ן העולמי, אנחנו צפויים להמשיך לראות עוד ועוד מקרי נוכלות שנחשפים. אלו 10 הנורות האדומות שאמורות להידלק, כשאתם מתעניינים בהשקעה בנדל"ן:
לרכוש נכס עם "תשואה מובטחת" או "שכירות מובטחת"
זה אחד מסימני האזהרה הבוהקים ביותר בעסקאות נדל"ן. לשום גורם בעסקה אין באמת אפשרות להבטיח לכם את גובה התשואה או השכירות מראש אם אין שוכר קיים בנכס שמשלם סכום ברור וידוע, כולל הסכם איכותי.
אם היזם, הקבלן או החברה המשווקת עושים את זה, מבלי להראות לכם את החוזה והתנאים, סימן שאתם צריכים לרדת באותו רגע מהעסקה, כי משהו פה לא כשר. גופים רבים מבטיחים הבטחות שווא ללא כיסוי. תמיד תבדקו את הנתונים, תוודאו את הפרטים ותבקשו לדבר עם השוכר עצמו. תבקשו לקבל את הצ'קים מהשוכר ישירות, לאחר שדיברתם איתו, בדקתם שהוא קיים וכדומה.
כאשר מדובר בבית בודד, הרבה פחות משתלם לבצע בדיקות איכותיות כי לעיתים הבדיקה עולה יותר מהנכס עצמו. כאשר משקיעים במרכז מסחרי או בניין מגורים גדול לדוגמא יכולים לבדוק שהמרכז קיים, השוכרים שם ופועלים, ואפשר לנתח את ההכנסות בצורה מושכלת.
להתעלם מגורמי סיכון בעסקה או להתאהב בהשקעה
בעסקאות נדל"ן כמו בחיים עצמם, קשה לצפות את כל הגורמים שיכולים לשנות את התמונה. מה שכן אפשר לעשות הוא לקחת את זה בחשבון מראש בדו"ח ההכנסות וההוצאות הצפויות, ולהקצות תקציב לבלת"מים. הפתרון הוא תמיד ללכת על "התרחיש החמור ביותר" ולהקצות, לדעתנו, מינימום 5 אחוזים משווי העסקה לסעיף זה בתקציב.
אחת הטעויות הגדולות ביותר של משקיעים היא להכניס רגש להשקעה. נכון, כבני אדם קשה לנו מאוד להימנע מזה, אבל זה יכול להיות בעייתי מאוד ולגרום לנו להתעלם מנורות האזהרה שבדרך. נסו לא להתאהב בעצם העבודה שאתם בעלי נכס, ונתחו באופן הקר ביותר כל בעיה שעולה במהלך הדרך. חפשו אקטיבית את הבעיות. אל תקלו ראש בשום דבר, והיעזרו בגורמים מקצועיים אמינים שאתם סומכים עליהם, שיוכלו לסייע לכם לא לטעות בהערכת ההשקעה.
לקנות דירה ללא ליווי מקצועי
עסקת נדל"ן היא דבר מורכב. יש כל כך הרבה גורמים ובדיקות שיש לקחת אותם בחשבון: בדיקה שהנכס נקי מחובות, עיקולים, שיעבודים, אימות הבעלות, בחינת המנגנונים המשפטיים שמגנים עלינו, האם הסכם המשפטי מאזן בין הזכויות והחובות של הצדדים, ביצוע הערכת שווי הוגנת לנכס, ענייניי המיסוי ועוד.
כל אלה מחייבים להיעזר באנשי המקצוע הטובים ביותר. אם יש משהו שלא חוסכים בו הוא באנשי מקצוע, כמו עורכי דין, שמאים, מתווכים, קבלני שיפוץ, חברות ביטוח, יועצי מס ועוד. מומלץ להיעזר לפחות בעסקאות הראשונות, באנשי מקצוע בעלי ניסיון בהשקעות באזור בו אתם מעוניינים לפעול, על מנת ללמוד מניסיונם ולמזער את הסיכוי לטעויות.
לרכוש דירה מחברה משווקת
טעות משמעותית נוספת היא לרכוש נכס מחברה שכל התפקיד שלה הוא לשווק את הפרויקט או לגייס אליו כסף. לרוב, האחריות שלה תהיה חלקית בלבד (אם בכלל), והרבה פעמים יהיו חסרים לה את אמצעי הפיקוח והבקרה הנדרשים בעסקאות מורכבות שכאלה. רבות מחברות ה"שיווק" יציגו לכם כי הן ה"יזם" בעסקה, למרות שאין להן כל זכות החלטה או מעורבות, וההצגה שלהם כ"יזם" היא למראית עין ומשיקולים שיווקיים בלבד.
בבואכם לבדוק עסקה מול "יזמים" כאלו, תשאלו כמה הן מעורבות, מהן זכויות החתימה וההחלטה שלהן בפרויקט, האם הן מושקעות בעצמן ועוד. רוב הגורמים הפועלים בתחום זה הם אך ורק משווקים. שימו לב.
להשליך אירועים בשוק הנדל"ן על דירה אחת
אין כזה דבר "שוק" נדל"ן אחד. כמו שכל מדינה מתחלקת לאזורים, ערים, שכונות ורחובות, ככה גם שוק הנדל"ן. לעיתים רחוב אחד בשכונה יכול להציג פער של 30-20 אחוזים במחיר, לעומת רחוב אחר אפילו באותה שכונה.
להגיע לעסקה בלי ידע או עם ידע חלקי
עסקת נדל"ן היא העסקה החשובה ביותר, שתבצעו בחייכם. לכן, אתם צריכים לבצע את כל עבודות "איסוף המודיעין" הנדרשות ולאתר את כל מקורות המידע הקיימים שיאפשרו לכם לצמצם סיכונים. עליכם ללמוד היטב את הנתונים הכלכליים, דמוגרפיים, תעסוקתיים של המדינה, עיר, אזור והשכונה וכמובן להצליב ולאמת מידע ממספר מקורות.
בדקו את אחוזי הפשיעה, מחירי הבתים, התשואה, אחוזי האבטלה, סוג האוכלוסייה, האם ההגירה חיובית או שלילית, מקורות התעסוקה, האם קיימים בה מרכזים מסחריים, איכות התשתיות, הביקוש לנכסים ועוד.
לחשב רווח שגוי מהעסקה
הדבר הכי חשוב ומעניין את המשקיעים בהשקעות נדל"ן, היא כמובן התשואה. כלומר, כמה רווח אני אקבל מההשקעה. אחת הטעויות המשמעותיות ביותר בהקשר זה היא חישוב של התשואה בצורה בסיסית. כלומר, חישוב ההכנסות ברוטו אל מול עלות הנכס נטו. הרבה מאוד משקיעים שוכחים לקחת בחשבון את העלויות הנוספות לרכישה, שהרבה פעמים הן לא זניחות בכלל. על כן, כאשר אנו רוצים לדעת מהי התשואה האמיתית שאנו מקבלים מנכס מסוים, יש לחשב את ההכנסה האמיתית, אחרי הוצאות הקשורות לנכס אל מול העלות האמיתית, שכוללת מיסוי, עורכי דין, מתווכים, שמאים, השבחה וכל המרכיבים האחרים.
לרכוש נכס ריק ללא שוכרים
מצאתם נכס ללא דיירים ואתם ישר מסיקים מזה שזה יעניק לכם מנוף לחץ על המוכר שיגרום לו להתגמש במחיר. עצרו רגע ותנסו קודם לברר מהי הסיבה שבגללה הבית לא מאוכלס. כמה זמן זה כבר נמשך? האם הבית ראוי בכלל למגורים? האם הוא נמצא בשכונת פשע מסוכנת?
תנסו לברר עם השכנים, תעשו חיפוש בגוגל, תדברו עם בעלי מקצוע חיצוניים לעסקה, והכי חשוב אל תקפצו על המציאה בלי לבצע בדיקות יסודיות לפני. צריך תמיד לזכור – השקעה מיועדת לייצר לנו תזרים או רווח הון. הקדשת זמן רב מדי למציאת שוכרים, בגלל בעיות בנכס או באזור, גורמת לנו להפסד משמעותי של כסף.
לשפץ נכס בשביל להעלות את ערך הדירה
נתחיל בלנפץ את אחת ההנחות השגויות הנפוצות ביותר בעולם ההשקעות: עליית ערך עתידית, לא אמורה להיות הסיבה שבגללה אתם מבצעים את העסקה, וצריך להתייחס אליה כבונוס בלבד. הסיבה פשוטה: על עליית הערך אי אפשר לשלוט וקשה עד בלתי אפשרי להסתמך.
משקיעים רבים היום מגיעים למסקנה שאם הם מבצעים פעולות השבחה בנכס, הכוללות גם שיפוץ משמעותי, אז לבטח ערכו יעלה. מה שהם לא יודעים שהשבחה היא פעולה מסוכנת ביותר, מכיוון שלרוב הקשר בין ההצעה הראשונים מקבלן שיפוצים והוצאות בפועל – מקרי בהחלט. לכן, עליית ערך אמיתית מתבצעת כאשר מבינים את השוק ומבצעים ניתוח יסודי שלו.
לרכוש נכס באזורי פשיעה בשביל פוטנציאל תשואה גבוה
אם אתם לא הייתם מעזים ללכת לבד בלילה בשכונה בה נמצא הנכס, גם הדייר שלכם לא יעז. אם הוא כן יעז - תשאלו את עצמכם אם זה הדייר שהייתם רוצים להתנהל מולו כשהתקופות יהיו קשות. אל תקחו את הסיכון ואל תאמרו "יהיה בסדר נמצא שוכר בוודאות גם אם הפשע חוגג". יש סיכונים שאפשר לקחת בעסקת נדל"ן ויש כאלה שלא משתלם לקחת.
הכותב הוא יזם סדרתי, וממייסדי ובעלי בית ההשקעות האלטרנטיביות אינווסטו ו-Be Rich נציגות גרנט קרדון בישראל