שר האוצר, משה כחלון אמנם מנסה להילחם במחירי הדירות, אך מתחילת הקדנציה שלו, אין היפוך מגמה במחירים. נכון, היקף העסקאות ירד בחודשים האחרונים, ותוכנית הדגל של כחלון – "מחיר למשתכן", גרמה לרבבות רוכשים פוטנציאלים להפסיק או לדלל את החיפוש לדירה, ולחכות להגרלות. אלא שעדיין אין ירידות מחירים. ובכל זאת צריך להסתכל על חצי הכוס המלאה – אין גם עליות מחירים בחודשים האחרונים.
עד היום יותר מ-120 אלף זכאים נרשמו לתוכנית מחיר למשתכן, כאשר קרוב ל-40 אלף זכו. רוב הזכאים ובטח שהזוכים כבר לא מחפשים דירות, משמע, הם "יצאו" ממשוואת הביקוש לדירות, וזה בפני עצמו גורם לשינוי בשוק הדירות – פחות ביקוש, אמור להביא לפחות עסקאות ולירידת מחירים. (מחירי הדירות – לאן?)
התוכנית של כחלון אמביוולנטית – מצד אחד יש הגיון בלתת את הקרקעות בחינם לקבלנים ולגרום להם להתחייב על מחיר מוזל לזכאים. אבל מצד שני, מעבר לכך שהמדינה בעצם מחלקת לנו כרטיסי הגרלה, כאילו זה מפעל הפיס, לא ברור אם היעד של התוכנית ריאלי. האם התוכנית תפתור את בעיית הדיור של הזוגות הצעירים? האם התוכנית תגרום לירידה במחירי הדירות? רבים מפקפקים, בטענה שמדובר בתוכנית מוגדרת לקבוצה מסוימת ולא לכלל השוק (בעיקר לא למשפרי דירות). טוענים גם שהדירות יהיו פחות איכותיות מדירות שלא בתוכנית מחירי למשתכן, אף שבאוצר מתעקשים שמדובר בסטנדרט טוב. אלא שהטיעון החזק הוא ביחס להנחה האמיתית בתוכנית מחיר למשתכן.
הכשל הראשון: הנחה באוויר
בישראל צריך לעבוד קשה והרבה כדי להשיג דירה – מדובר בממוצע על יותר מ-160 משכורות. אז מדי פעם הממשלה נותנת "מתנה" לקבוצות מסוימות, ועכשיו זו מתנה לקבוצה גדולה - זכאים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, אבל גם אז מדובר בהנחה באוויר – אמנם מצד אחד העסקה מבטאת בין 10% ל-25% הנחה על מחיר השוק, אבל צריך לזכור שמדובר בדירה על הנייר, וכל אחד שיקנה עכשיו דירה על הנייר יקבל הנחה של 10% לפחות.
מעבר לכך, המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה. רוכשי הדירות חותמים עם הקבלן על רכישה, ומתחייבים לשלם את הסכום כשהוא צמוד למדד תשומות הבנייה (מדד שאמור לשקף את העליות בהוצאות של הקבלנים). מדובר בהצמדה שמייקרת את מחירי הדירות, כשבעבר הממוצע השנתי של מדד תשומות הבנייה עמד על 2 אחוזים ומעלה. כשרוכשים דירה שמקבלים אותה רק בעוד 3 או 4 שנים, המדד הזה מייקר את הדירה בכמה אחוזים טובים. העלייה במדד מקזזת באופן מסוים את ההנחה (הרחבה: מדד תשומות הבנייה).
עניין נוסף הוא ההשפעה של הפרויקטים של מחיר למשתכן על המחירים באזור. זה נחמד לחשוב שרכשתם דירה בהנחה של 20%, אבל ברגע שהמדינה משווקת באזור שרכשתם, מאות ואלפי דירות בהנחה של 20%, אתם חושבים שהמחירים באזור לא יירדו? הם יירדו – לא ב-20%, אבל יש סיכוי טוב שזה יהיה בכמה אחוזים טובים.
הכשל השני: מי יגור בפרויקטים האלו?
האם אתם חושבים שהרוכשים יגורו בפרויקטים של מחיר למשתכן? חלק גדול מהם לא. חלק גדול התמודד כי הוא מעריך שמדובר בהנחה משמעותית, אז מה אכפת לו להירשם ולקנות דירה בזול, אבל ברגע האמת – ממש לא בטוח שהוא באמת ירכוש את הדירה, וגם אם כן – הוא לא יגור בה.
הנה דוגמה - פרויקט מחיר למשתכן בשדרות. פרויקט עם 173 דירות, שמתכון זכו בני העיר שדרות ב-49 דירות. סביר שהזוכים האלו יגורו בדירות. גם 18 זוכים בני אשקלון כנראה עשויים לעבור לשדרות. לא הכי קרוב, אבל איכשהו באותה הסביבה. אבל האם הזוכים מירושלים, תל אביב, רמת גן, רעננה, חיפה, חולון, יגורו בשדרות? אולי חלק מהן, אבל מה שכמעט בטוח הוא שמעל 100 זוכים התמודד רק כי הוא חושב שיש הנחה על הדירה, והכוונה האמיתית שלו היא או לסגת בהמשך, או להשכיר את הדירה הזו לאחרים. ואז – עוד יכולים להיות כאן בניינים של דירות מושכרות, ובניינים כאלו לאורך זמן, מאבדים מהערך שלהם יותר מאשר בבניינים שהדיירים הם גם הבעלים. זו עובדה פשוטה, שיכולה להשפיע מאוד על המחיר.
זאת ועוד – כשיש היצע גדול של דירות להשכרה, אז מחיר ההשכרה יורד, וזה בפני עצמו יכול להשפיע גם על מחירי הדירות – פשוט להוריד אותן. האם זה סיכון שלוקחים אותו בחשבון – גם באוצר, וגם הזכאים שמתנפלים על דירות שהם לא מתכוונים לגור בהם? לא בטוח.
ושדרות זה רק דוגמה – בדימונה יש פרויקט של 100 דירות שמתוכו זכו 16 זכאים מירושלים ו-10 מבני ברק, ו-6 מחולון. משום מה שתושבי האזור לא השתתפו – אולי זה לא מחיר זול מדי לטעמם. אגב, ההנחה הגלומה בתוכנית בפריפריה לעומת ההנחה במרכז, נמוכה משמעותית.
ועוד דוגמאות. פרויקט במעלות תרשיחא. בפרויקט הזה זכו, בין היתר, זכאים מאילת, אלון שבות, מצפה רמון, רמת גן, בני ברק ועוד. בפרויקט בעכו, זכו זכאים מאום אל פאחם, גבעתיים, הרצליה, רמת גן, תל אביב ועוד.
אז מה בעצם קורה כאן? סוג של ניצול הזדמנות. הזכאים קונים כי זו הזדמנות מבחינתם, אבל האבסורד הגדול הוא שהם בעצמם פוגעים בעצמם – הם קונים בגלל הנחה במחיר שהם כמשכירי דירות עלולים לאבד אותה.
ומכאן, שמעבר לכל הבעיות של תוכנית מחיר למשתכן, ומעבר לכך שההנחה היא לא בדיוק הנחה, יש בעיה גדולה בכוונה של הרוכשים. אם הדירות האלו יהיו לשכירות זה גול עצמי – האוצר לא משיג שום מטרה, והרוכשים עלולים למצוא את עצמם עם דירה במרחק 100 קילומטר מאזור המגורים שלהם, לא מושכרת או מושכרת במחיר נמוך ממה שחשבו, ובכלל - הדירה גם לא שווה את המחיר שהם חשבו. כן, ההזדמנות הזו עלולה להתברר כמקסם שווא.
האם מחיר למשתכן היא הצלחה או כישלון?
mako כסף – כל מה שאתם צריכים לדעת