שוק הנדל"ן די משותק בימים אלה עקב מגפת הקורונה. ואולם, לצד רוכשי הדירות לשימוש עצמי שמקפיאים הליכים בתקופה זו, ניכרת עלייה במתעניינים בדירות להשקעה, אשר גם פוגשים בתקופה זו יותר ויותר בעלי נכסים שמוכנים להתפשר במחיר, לאור המצב. אז איך ניתן להסביר את התופעה הזו ובמה אפשר עוד להשקיע? שוחחנו עם צח ברקי, מייסד ומנכ"ל משותף Walty, פלטפורמה דיגיטלית שמתמקחת מול כל הבנקים לקבלת הצעת המשכנתא הטובה ביותר ומלווה את הלקוח לאורך כל התהליך, על רכישות נדל"ן בתקופה זו.
"אנשים שהוציאו את הכסף מקרנות הנאמנות, מהמניות, מהאג"ח, שואלים את עצמם - מה אני אעשה עם הכסף שהוצאתי מהבורסה ומהי האלטרנטיבה בימים אלה?, ובכן, השקעה בנדל"ן למגורים תמיד נחשבת להשקעה בטוחה יותר ביחס לסיכון ולכן, אנו רואים הרבה התעניינות היום בדירות להשקעה. התשואה יותר גבוהה ממה שניתן לקבל בהשקעה נכס חסר סיכון בבורסה", מסביר ברקי.
כמו כן, לדברי ברקי, אם נרכוש את הדירה עם משכנתא, התשואה על ההון שלנו תגדל: "דירה להשקעה רצוי לקנות עם איזשהו מינוף, וזה גם מה שקורה בדרך כלל. מי שקונה דירה עם הון עצמי מלא, מוריד לעצמו את התשואה על ההון בצורה דרמטית. ככל שנשתמש במינוף של כסף חיצוני, נקבל תשואה גבוהה יותר על ההשקעה שלנו. יש לציין, שכיום ניתן לקבל משכנתא עד 50% מערך הנכס הנרכש לצורך השקעה". ומה לגבי הריבית? הבנקים העלו אמנם את הריבית על המשכנתאות בשבועות האחרונים, אבל ברקי משוכנע שלאחר שהשוק הפיננסי יתייצב, הריבית על המשכנתאות תרד: "הריבית הממוצעת על המשכנתא מבוססת על עלות גיוס הכסף של הבנקים. בעקבות העלייה ברמת הסיכון במשק, הבנקים העלו את מרווח האשראי, כדי להתמודד עם אחוז דיפולט גבוה יותר".
איך מודדים תשואה?
ברקי מסביר כי את התשואה צריך למדוד בפרמטר שנקרא Cash on cash – דהיינו הכסף שיצרה לנו ההשקעה (אחרי תשלומי ריבית והוצאות אחרות על הנכס) לעומת הכסף שהוצאנו מכיסנו כדי לרכוש את הנכס, "אם הדירה בה אני רוצה להשקיע עולה מיליון שקל, למשל, אני אשקיע בה 500 אלף שקלים מההון העצמי שלי ואקח עוד 500 אלף שקלים בהלוואת משכנתא", מסביר ברקי, ומוסיף: " נאמר שהדירה הזו מניבה לי 40 אלף שקל משכירות בשנה, אז ה-Cash on cash שלי הוא 40 אלף שקל לחלק ל-500 אלף שקל, ההון העצמי שלי. מזה צריך לנכות את המסים, תחזוקה, עלות המימון (לפי חישוב של הוצאת ריבית שנתית שווה), ואז נגיע בערך ל -34 אלף שקלים סך ההכנסות משכירות בשנה".
"במצב כזה, התשואה שנגיע אליה היא כ-6.8%. זו המדידה הנכונה של תשואה בנכס להשקעה. זאת בשעה שבשוק מדברים על תשואות של 3%-4%, כי החישוב לא נכון. שוכחים שמחצית מהסכום שהשקענו הוא לא שלנו – הוא סכום ממקור פיננסי", אומר ברקי.
האם מחירי הדירות צפויים לרדת בעקבות משבר הקורונה?
"בכל ענף כלכלי, המחיר מושפע מרמת הביקוש וההיצע. כיום הביקוש לדירות צנח באופן דרסטי. בצד ההיצע, בעקבות המגבלות על כוח האדם בענף הבנייה, עליית מחירי חומרי הגלם, סגירת מוסדות תכנון ובניה ועלייה בעלויות המימון, יש גם ירידה בהתחלות בנייה ובקצב מסירת דירות", מסביר ברקי.
כמו כן, ברקי מעריך שבצד הביקוש - ככל שהמשבר יאריך, שיעור האבטלה יעלה ויכולת הקנייה של משקי הבית תיפגע. מנגד, לכ-30% ממשקי הבית בישראל אין דירה בבעלות, קיימים ביקושים טבעיים לרכישת דירות, משפחות ממשיכות להתרחב וזוגות ממשיכים להתחתן.
"בצד ההיצע – קצב התחלות הבנייה ירד ואיתו כמות הדירות בבנייה. לכן, הביקושים הכלואים שקיימים כעת בשוק, כלומר, אנשים שמעוניינים לרכוש דירה, אך אינם יכולים עקב האירועים האחרונים, יתעוררו כאשר המשק יחזור לתפקוד מלא, ואז הם יפגשו היצע קטן יותר של דירות. זה יכול לקרות די מהר לאחר משבר הקורונה - המשק הישראלי נכנס למשבר הקורונה, כשהוא חזק ולכן היכולת של המשק להשתקם מהר, היא גבוהה", אומר ברקי ומדגיש: "מעבר לתנועות הביקוש וההיצע שניתחנו, צריך להסתכל גם על האיתנות הפיננסית של חברות ייזום הנדל"ן למגורים. יזמי הנדל"ן צברו הון עצמי רב ב-10 השנים האחרונות, כתוצאה מעליית מחירי הדיור, ולכן יש להם יכולת לשמור על רמת המחירים הנוכחית, גם אם הביקושים האטו".
עם זאת, צריך לחלק את שוק הנדל"ן למגורים בישראל, לאזורי ביקוש ולאזורי היצע. אזורי הביקוש הם מרבית אזור מרכז הארץ, וכשמם כן הם האזורים שבהם הביקוש, ישמרו על רמות המחירים והם לא צפויים לרדת, גם שהמשק יחזור לתפקוד מלא. אזורי ההיצע, הם מרבית הפריפריה בישראל, שבה מדינת ישראל מדרבנת יותר פרויקטי בנייה, במסגרת תכנית למשתכן, ודוחפת את ההיצע כלפי מעלה. באזורי ההיצע, הביקוש לדירות נמוך יותר, ועל כן, מחירי הדיור צפויים לרדת לאחר שהמשק יחזור לתפקוד מלא", מסכם ברקי.
רוצים להוציא את המשכנתא המשתלמת ביותר? לחצו כאן