עבור יותר מ-30% מהישראלים, חלום הבעלות על דירה התרחק כבר מזמן, וכיום ללא עזרה מההורים (או להמשיך להתגורר איתם למשך תקופה ארוכה לאחר הצבא) או המתנה לירושה, האופציות של הזוגות הצעירים מצטמצמות ומותירות אותן מול שוק שכירות שסובל מהצע נמוך ומחירים שאינם הולמים את יכולת ההכנסה. כך קרה שהנושא המדובר ביותר בחודש האחרון בהקשר של משבר הדיור המתמשך, הוא הקושי של צעירים לערוב לעצמם קורת גג בטוחה.
אם זה מרגיש שכעת המצב מאתגר, אולי אפילו מייאש, עבור אותם צעירים, כדאי להכיר את הנתונים והמספרים שעלולים להוביל לעתיד נדל״ני מר אף יותר עבורם: על פי הערכות שונות, החל מ-2035 לא ייוותרו עתודות קרקע זמינות למגורים באזורי ביקוש מרכזיים. יש מי שאף מחמירים בהערכה, כך למשל הכלכלן תמיר שאבי, שהעריך בעבר במסגרת מחקר שערך, כי הקרקעות למגורים יגמרו כבר עד שנת 2030. במקביל, בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה חוזים שהאוכלוסיה בישראל עד שנת 2035 צפויה למנות כ-11.4 מיליון נפש, כלומר, עוד שני מליון איש יותר מאשר היום.
״המשמעות היא שלא יהיה היצע דיור מלבד פרויקטים של התחדשות עירונית״, מציין בדאגה אולג לוקינסקי, מנכ״ל חברת New Era יזמות נדל״ן, ״יתרה מזאת, כל עוד לא יוסדר הנושא של דיור להשכרה לטווח ארוך, ובמקביל ימשיכו להבריח את המשקיעים - כשנגיע לעת הזו, לא יהיה דיור זמין להשכרה.״
לדברי לוקינסקי, על מנת לתמוך בגידול הדמוגרפי במרכזים אורבניים, שייחודי למדינת ישראל על רקע שיעור הילודה הגבוה ביחס לשאר מדינות ה-OECD, צריך לשנות פאזה ולהפסיק לזנוח את הרעיון של השכרה קונצרנית ארוכת טווח.
השכרה בלי הפתעות ובלי גחמות של בעלי דירות
השכרה קונצרנית ארוכת טווח משמעה לא להותיר את שוק השכירות בידי ידיים פרטיות בלבד, אלא לעודד יזמים להיכנס לשוק השכירות המוסדית לטווח ארוך באופן שיסייע לציבור השוכרים: מחיר קבוע למשך תקופה ארוכה, לא יהיה ניתן לפנותם על פי גחמות בעלי נכסים ויזם שדואג לניהול הנכסים באופן מוסדר וברמה גבוהה.
״בעתיד, בהיעדר עתודות קרקע ובהינתן הברחת המשקיעים, גם אם המדינה תחליט שהיא רוצה להקצות את כל הקרקעות הזמינות להשכרה - פשוט לא יהיו מספיק מאלו, והמדינה תאבד את הכלי והיכולת לאזן את השוק״, מסביר לוקינסקי, ״לכן הפתרון היחיד שנותר מבחינת המנגנון שיאפשר לאזן בין דיור בבעלות לבין דיור בהשכרה, הוא לפתח את המוצר הזה באופן הרבה יותר נכון, טוב, מפוקח ומהיר.״
״גם אם המדינה תחליט שהיא רוצה להקצות את כל הקרקעות הזמינות להשכרה - פשוט לא יהיו מספיק מאלו.״ אולג לוקינסקי, מנכ״ל New Era יזמות נדל״ן
כבר ב-2014 החלו בקידום פרויקטים של השכרה כזו באמצעות חברת דירה להשכיר, שבמכרזיה זכו חברות שונות, אולם הביצועים מאז הוקמה החברה לא היו מספקים. בינתיים המדינה ממשיכה לבחון את האפשרות למזג את ״דירה להשכיר״ עם חברה ממשלתית נוספת למטרות התייעלות, אך בזמן הזה הפתרון שיכול לחלץ את שוק השכירות מהבוץ - עדיין לא נראה כמה שיקרום עור וגידים בטווח הזמן הקרוב.
לוקינסקי מציין לטובה שלמרות היעדר היציבות השלטונית בישראל, כן ניתן לזהות בשטח שהרוח נושבת בכיוון חיובי; במסגרת חוק ההסדרים שעבר באוקטובר בשנה שעברה, אישרה ועדת הכספים את הרחבת פעילות קרנות הריט לשם קידום השכירות המוסדית בישראל. מדובר בהסרת חסמים עבור קרנות המשקיעות בנכסי נדל״ן באמצעות תמריצי הטבות מס. כדי ליהנות ממכלול ההטבות השונות, הקרן מחויבת להשכרת הפרויקטים שבידיה למשך 20 שנים לפחות. ״מגמה זו אמורה לעזור לשוק להתפתח בצורה טובה יותר, אך עדיין לא נעשה מספיק בתחום, וחסרה תובנה רחבה ומספקת בקרב מקבלי ההחלטות עד כמה זה חשוב לתמוך במוצר של דיור להשכרה לטווח ארוך, שמנוהל ומתוחזק על ידי חברות מקצועיות״, אומר לוקינסקי.
הכוח נמצא גם בידי הרשויות המקומיות
לוקינסקי מאמין כי גם לרשויות המקומיות יש כוח רב כדי להפוך את הקונספט למציאות רווחת. ״חייבים לנסות ולהפוך את השטחים המוקצים לטובת הציבור לטובת דיור להשכרה. מובן כי צריך להתחשב ביכולות ובאילוצים התכנוניים כדי להוציא לפועל מהלך שכזה, אבל זה הכיוון שאליו צריך לשאוף״. לוקינסקי מבקר את המדיניות הנוכחית, שלטעמו אינה מעניקה אחוזי בנייה גבוהים דיים על מנת לעודד מתחמי השכרה - ולכן ההסתכלות של הרשויות המקומיות צריכה להיות הפוכה, ולשאוף להגדיל את כמות יחידות הדיור שיזמים יכולים לקבל לידיהם.
על הרשויות המקומיות להקצות שטחים עירוניים ולדגול במדיניות להגדלת הקף יחידות הדיור שיזמים יוכלו להחזיק בהן. הדמיית פרויקט ברנר, באדיבות New Era יזמות נדל״ן
״מנגנון נוסף שנמצא בידי הרשויות הוא יכולתם להשפיע על היטלי ההשבחה שהן גובות כתוצאה מהוספת הזכויות. בהינתן איזון בין שלושת המרכיבים הללו - יהיה ניתן לקדם ולתמוך בדיור להשכרה בצורה הנכונה והנרחבת ביותר.״
חברת New Era מתמחה בייזום, תכנון, ביצוע וניהול של פרוייקטי נדל״ן במגוון תחומי פעילות, הכוללים בין היתר מגורים, מסחר ומלונאות - ותחום התמחות הדגל - התחדשות עירונית. לאורך כל שנות פעילותה, צברה מוניטין רב בזכות השלמה של פרויקטים רבים בתחום פינוי בינוי ותמ״א 38 בעלי דרגת מורכבות גבוהה. בנוסף לניסיון הרב, החברה נהנית מאיתנות פיננסית שמאפשרת להעמיד ערבויות בנקאיות הנדרשות בכל סוגי הפרויקטים אותם היא מקדמת.