"על אף שהפריפריה כיכבה בתחום הנדל"ן עד לפני כמה שנים, מגמת הירידה הזו נובעת מכך שהקבלנים ככל הנראה הגיעו למסקנה כי העניין שלהם באזורים אלה מיצה את עצמו", אומר צבי גולדפינגר, איש עסקים ויזם נדל"ן. "זו תופעה מוכרת בעת קיפאון בשוק הנדל"ן, שהמקומות הראשונים שהקבלנים נוטשים הם אזורי הפריפריה בשל ביקוש דל וירידת מחירי הדירות".
למה הקבלנים חוזרים מהפריפריה לפעול במרכז?
"לפי מה שידוע לי משיחות עם קבלנים", חושף צבי גולדפינגר, "בזמן האחרון נוצרה אצלם תחושה שיש מקומות בפריפריה שכבר מוצפים בדירות למכירה. תכנית 'מחיר למשתכן' איננה מצליחה לעורר מספיק עניין בקרב זוגות צעירים ולכן האחרונים אינם רואים הצדקה להגר מהמרכז. הקבלנים פשוט הולכים לאיפה שיש ביקוש לדירות".
"מחיר למשתכן" נכשלת להפשיר את השוק
תכנית "מחיר למשתכן" של שר האוצר הנוכחי, משה כחלון, הייתה אמורה להפוך את שוק הנדל"ן לאטרקטיבי יותר באמצעות הגרלת דירות במחיר מוזל לזוגות צעירים. בפועל, לא בטוח שהתכנית משיגה את מטרתה.
האם לדעתך תכנית "מחיר למשתכן" מצליחה להפשיר את הקיפאון בשוק?
"להגיד שהתכנית מצליחה יהיה רחוק מאוד מהאמת", עונה צבי גולדפינגר בצער. "התכנית הייתה אמורה ליצור עידוד מסיבי של זוגות צעירים לרכוש דירה דרכה, אבל בפועל הדבר כמעט ולא בא לידי ביטוי במספר הדירות שנרכשו. לפי הנתונים שבידיי, רק 2,200 דירות נמכרו בשנת 2016 דרך 'מחיר למשתכן', לעומת כ-42 אלף דירות על פי מחירי השוק".
"המסקנה המצערת היא, שעל אף העלייה בהיקפי המכרזים שנעשו במסגרת התכנית, היא לא הצליחה לייצר גידול משמעותי במספר הזוגות הצעירים שרכשו דרכה דירה באותה תקופה".
המשקיעים משדרים עסקים כרגיל
יש מי שאומרים שלאור ההכבדות על מיסוי עסקאות נדל"ן, כגון מס רכישה בגובה של 8 אחוזים לפחות וביטול הפטור ממס השבח, המשקיעים ייכנסו לשנת חורף עד שתחלוף הסערה. אבל בפועל המצב בשטח שונה לחלוטין, והמשקיעים, חרף המס, ממשיכים לשדר עסקים כרגיל.
מדוע משקיעי נדל"ן ממשיכים לפעול על אף ההכבדות במיסוי?
"ישראלים רבים ממשיכים בימינו לקנות דירות למטרות של השקעה או מגורים", מסביר איש העסקים צבי גולדפינגר. "הסיבה לכך היא שאין אלטרנטיבות רציניות - מצד אחד חסרי הדיור הקבוע משתוקקים להפסיק לנדוד מדירה שכורה אחת לאחרת, ומצד שני המשקיעים רואים עדיין את הריבית האטרקטיבית להלוואה בעיני רוחם".
גולדפינגר מציין נתון מעניין שתומך בפרשנות שלו למצב זה - בחודש פברואר האחרון נרשמו 6,782 משכנתאות בסכום מצטבר של 4.33 מיליארד שקל. מדובר ב-212 מיליון שקל יותר לעומת פברואר אשתקד.
האם קבוצות רכישה חזרו להיות אופציה ריאלית?
"אפשר להגיד שבמידה מסוימת קבוצות הרכישה חוזרות לאט-לאט לתודעה של הציבור", עונה צבי גולדפינגר. "בדיקה של החודשים פברואר 2017 עד ינואר 2018 מעלה כי באותה תקופה החלה בנייה של 2,740 דירות במסגרת של קבוצת רכישה - מתוכן 1,100 דירות במחוז המרכז ו-1,010 במחוז תל אביב".
לסיכום, המסקנה המסתמנת היא שאמנם אכן חלה התקררות מסוימת בשוק הנדל"ן, אבל הוא עוד רחוק מאוד מהקיפאון המצמרר והאפוקליפטי שנביאי זעם כאלה ואחרים מדברים עליו.