הקבלן מפרסם את הפרויקט שלו בפרסומות בעיתונות, בטלוויזיה ובאינטרנט, עם הדמיות שמבליטות את היוקרה שבו ואת הגימורים המדהימים, שמצדיקים תשלומים של מיליונים. כשהרוכשים מקבלים את המפתח לדירה — ההדמיות היפיפיות שהוצגו על הפרוספקט מנייר כרומו מתחלפות במציאות אפרורית בהרבה. לא פעם חשים רוכשים כי המצגות הטעו אותם. אך האם זה כך גם מבחינה משפטית?
רבים מכירים את התופעה שבה יזמים מבודדים את הפרויקטים שלהם מסביבתם או משתדלים לא להבליט אלמנטים שלא מחמיאים להם — כמו מגדלים גבוהים יותר ומרכזי מסחר הומים. תרגיל אחר מוכר בהדמיות של יזמים הוא לשבש את הגדלים האמיתיים של הריהוט שאמור להיות בחדרים או את היחסים האמיתיים בין השטח שהם תופסים לשטח החדר.
דוגמאות: מיטה זוגית עם שתי שידות לצידה עשויות לתפוס כ–4 מ"ר מחדר השינה, ואם החדר קטן — זה עלול להגביל את האפשרות להכניס ארון קיר; כך קורה לא פעם גם עם פינות אוכל — "איים" שבהדמיות מותאמים למטבחים, אבל בעולם האמיתי גודלם אינו סביר; גם מרפסות נראות בהדמיות מרווחות הרבה יותר מאשר במציאות.
מוכרות גם מודעות פרסומת מרהיבות שמבטיחות לרוכשים דירה ב"סטנדרט יוקרתי". למה הכוונה "יוקרתי"? לרוב מציינים היזמים מרצפות גדולות, מיזוג אוויר דירתי, תריסים חשמליים ועוד אלמנטים, שנמצאים כיום בחלק ניכר מהפרויקטים — גם באלה שאינם ב"סטנדרט יוקרתי".
עד כמה כל אלה יכולים לתפוס מבחינה משפטית? מתי יכול רוכש דירה לתבוע יזם ולדרוש ממנו לקיים את מה שנכתב בפרוספקט?
עו"ד רון ברנט, שמתמחה בין היתר בעתירות הנוגעות לאי־התאמה בין פרוספקטים מקדימים לבין פרויקטים, אומר כי בחלק ניכר מהמקרים, לא ניתן לעשות הרבה. בעבר ניתנו פסיקות ברורות, והנחת היסוד היא שחוזי מכר הדירות והמפרט והתוכניות המצורפים להם הם הקובעים. אלה גוברים על כל המצגים המוקדמים — כולל פרסומות, פרוספקטים או הדמיות. כל זאת, בהנחה כי הקבלן קיים את חובותיו — מסר לרוכשים את הדירה בהתאם למה שנקבע במפרט הטכני המצורף לחוזה ובהתאם לתוכניות הבנייה, שצורפו לחוזה המכירה.
האם זה כך תמיד? האם יש מצבים שבהם יגברו המצגים המוקדמים וההבטחות שפוזרו במאמצי השיווק והמכירה על מסמכים מפורשים כמו חוזה, תוכניות או מפרט? התשובה אינה חד־משמעית, אך יש כמה כללי יסוד מנחים בעניין:
1. לרוב, החוזה הוא המחייב - ולא שום מסמך אחר
החוזה מחייב באופן בלעדי, בהתקיים שני תנאים: בפרוספקט כתוב באופן מפורש שהוא אינו מחייב את המוכר, והחוזה מכיל פירוט מדויק לגבי כל האלמנטים שמופיעים בפרוספקט. אם החוזה כולל סעיף שקובע במפורש כי החוזה מבטל כל הבטחה קודמת, לרבות סיכום ומצג באשר הוא, הרי שלקונה יהיה קשה יותר לטעון כי הסתמך על מצגים שניתנו בחומר פרסומי.
למשל, במצב שבו לקוח נמצא במהלך משא ומתן לרכישת דירה מקבלן, שבמסגרתו הוצג לו פרוספקט הכולל הדמיה של רצפת הדירה מצופה בפרקט יוקרתי, אך במפרט נכתב במפורש כי הריצוף יהיה מסוג אחר לחלוטין — סביר להניח כי בית המשפט שאליו תגיע המחלוקת יראה בפרוספקט מעין "הצעת פתיחה" במשא ומתן, כאשר ההבדלים בין הפרטים שמופיעים בפרוספקט לבין אלה שמופיעים בחוזה משקפים שינוי בתנאי המכירה ובמחיר הדירה.
במקרה אחר, שנדון בבית משפט השלום בחיפה, תבעו זוג קונים חברת קבלנית שבנתה פרויקט בכפר יונה. בין היתר, השניים טענו בתביעתם כי על פי הפרסומים של החברה, היא "התחייבה לבנות ולהקים קוטג'ים מפוארים, שלהם צמודה גינה, וזאת כחלק מפרויקט יוקרה. בפועל בנתה החברה מבנה טורי". החברה השתמשה בביטויים "קוטג' מפואר", "פנטזיה בשרון" ו"גן עדן בכפר", כשבפועל, טענו התובעים, מדובר בפרויקט שנבנה בצפיפות, באיכות ירודה ורחוק מהתמונה המצטיירת בפרסומים.
השופט דחה את התביעה, וחזר על העיקרון שלפיו החוזה שנחתם בין החברה לרוכשים הוא המסמך המחייב מבחינה משפטית, אלא אם פרטים שהופיעו בפרוספקט לא הופיעו בחוזה. במקרה הזה, כל הפרטים החשובים הופיעו בחוזה שנכרת בין הצדדים, ועל כן הפרסומים לא היו בבחינת הטעיה.
לגבי הביטויים שהציגו את הפרויקט כמפואר ויוקרתי, אף שלטענת הקונים היה פרויקט ירוד, כתב השופט: "אין בידי לקבל טענה זו. המונחים שבהם נעשה שימוש באותם פרסומים נושאים אופי כללי ומטאפורי, הנעדר מסוימות מספקת כדי לחייב על פיו את הנתבעת".
2. לפרוספקט פרסומי תינתן עדיפות אם יש בו תנאים בלעדיים
הפרוספקט עשוי להפוך למסמך שיגבר, בהתמלא מצב שבו הפרוספקט מכיל אלמנט כלשהו, למשל פרגולת עץ במרפסת הגן, ואילו חוזה המכירה או נספחיו אינם כוללים התייחסות לאלמנט זה כלל. מבחינת הרוכשים, הוצגו להם אלמנטים מסוימים מבלי שהוסכם על שינוי בתנאי המכירה.
מצב נוסף שבו יקבל הפרוספקט בכורה ויהיה המסמך המחייב במקום החוזה, הוא מצב שבו הפרוספקט מכיל תיאור מדויק של האלמנט, ואילו החוזה ונספחיו מנוסחים באופן עמום.
3. הקבלן אחראי לסביבת הפרויקט רק אם זה צוין באופן מפורש בחוזה
שאלה אחרת היא אם מצג שיווקי הכולל תיאור של בתי ספר ופארקים מחייבים את המוכרים. מרבית הפרוספקטים כוללים מצג שיווקי והתייחסות להיבט של "התכנון הסביבתי". במרבית ההדמיות מוצג הפרויקט כטובל בירק, מוקף אגמים וטבע, ומובטח לרוכשים כי קיימות תוכניות בנייה של בתי ספר, פארקים וכדומה.
המציאות מלמדת כי בתי המשפט מחייבים את הקבלן לפצות את הרוכש רק במצב שבו היתה התייחסות מפורשת בחוזה ובנספחיו באשר לתכנון סביבתי מסוים.
כך למשל, פסק בית המשפט המחוזי בתל אביב כי רוכשי דירות ברחוב רודנסקי ברמת אביב לא יקבלו פיצוי מהקבלן בשל העובדה כי הובטח להם כי ייבנה פארק פרטי בשטח של 12 דונם, שכולל צמחייה. לטענתם, הקבלן הבטיח כי הפארק ייבנה במקביל לפרויקט, כך שמועד סיום העבודה עליו יחפוף את מועד אכלוס הפרויקט. בפסק הדין נכתב כי "אין בחוזה התחייבות כלשהי כי השטח הירוק יישאר פנוי. אם הקונים חפצו שהשטח יישאר פנוי היה עליהם להתנות זאת בחוזה המכר". כמו כן, נכתב כי "החוזה הפנה במפורש לתוכנית בניין עיר (תב"ע), שבה נאמר בין השאר כי השטח המועבר לעירייה מיועד לבניית יחידות דיור".
לדברי עו"ד ברנט, עשויים להיות מצבים שבהם בית המשפט יגיע למסקנה שהקבלן אכן הטעה את הקונה, אך גם על האחרון מוטלת אחריות למצב שנגרם, משום שאם היה טורח לבדוק את הדברים, היה יכול לדעת מראש שהבטחות הקבלן אינן יכולות להתממש.
ומה לגבי מחיר למשתכן? "כל הנושא של מחיר למשתכן מתנהל ביקום מקביל ובמנותק מעולם הנדל"ן שאנחנו מכירים — ולכן לא כל הכללים רלוונטיים לפרויקט כזה, כי הוא אינו באמת חלק מהשוק", מסביר ברנט. "למשל, אין פרוספקטים, שכן את המפרט והתוכנית של הדירה מקבלים היכן שיש תכנון — אבל בפרויקטי מחיר למשתכן לא תמיד יש את זה, וגם התכנון משתנה.
"במחיר למשתכן אין פרוספקט כי לא עושים שיווק, ולכן הקבלנים לא צריכים להשקיע בהדמיות. ובאמת, למה להם? הרי הפרויקט מכור ואין לקבלן שום צורך לשאת חן בעיני הרוכשים".
יודעים מה הסיפור הבא של mako כסף? כתבו אלינו money@mako.co.il
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
מחצית מהמקצועות ייעלמו משוק העבודה העתידי: מי צריך לחשוש?
המיליארדר החרדי שתובע את משה חוגג: "ליאונרדו דיקפריו השקיע רק 9.5 דולר במובלי"
