המשקיעים בשוק הנדל"ן עזבו את השוק כבר לפני שנתיים, בעיקר בגלל העלאת מס רכישה, והציפיה שיהיו עליהם גזרות נוספות. שר האוצר כחלון ניסה להפיל עליהם מס נוסף – מס על דירה שלישית, אלא שבינתיים החקיקה לא עברה בג"צ, והוחזרה למחוקק – הכנסת.
אבל אם המס על דירה שלישית (או התחליף שמתוכנן לו) לא מפחיד אתכם ואם ההצהרות של כחלון על כוונתו להילחם במחירי הדירות, ועל כוונתו לשנות את המס על שכירות, גם לא מרתיעות אתכם מלקנות דירה להשקעה, אז אולי כדאי לכם לבחון השקעה בדירה למגורים. נכון, זה נגד הזרם, אבל אולי דוווקא בגלל זה, האלטרנטיבה הזו יכולה להיות מענינת.
ואגב, גם אם נניח שאתם לוקחים את כחלון ברצינות, גם אז – אולי רכישת דירה היא עדיין השקעה סולידית. אנחנו לא נכנסים כאן לשאלה (החשובה) - האם מחירי הדירות יעלו או יירדו. האמת שכל נבואה בנושא זה, היא סוג של הימור. רבים הימרו בשנים האחרונות שזהו - המחירים עומדים לרדת, ואכלו את הכובע פעם אחר פעם. אז, אנחנו משתדלים להיות זהירים.
ובכל זאת – מי שקונה דירה להשקעה, ומניח שהערך שלה יישמר על פני זמן, וזו הנחה סבירה ושמרנית, מקבל תשואה שוטפת שבמונחים של היום ובהינתן הריבית באפיקים סולידיים, היא משמעותית.
ולמה בעצם ההנחה שמחירי הדירות ישמרו על ערכם הריאלי על פני שנים היא הנחה סבירה? כי גם אם יהיה קיפאון בשוק ואפילו ירידות בשנים הקרובות, הרי שמדובר לרוב על השקעה לשנים רבות, ועל פני זמן הדירות שומרות לפחות על ערכם הריאלי . למעשה, לרוב, הדירות משביחות מעבר למדד, ומספקות למשקיעים תשואה ריאלית משמעותית – תראו מה קרה בעשור האחרון. נכון, זה עשור חריג. אך גם הממוצע על פני עשרות שנים מבטא השבחה שנתית של כ-3%-4% - וזה הרבה כסף.
במילים אחרות, עד עכשיו השקעה בדירה הניבה רווח ריאלי כתוצאה מעליית ערכה. נניח לשם הפשטות שמדובר באפס – המחיר הריאלי לא יעלה ולא יירד (על פני שנים). במצב כזה, בו המשקיע לא "מסתכל" על ערך הנכס, אלא הוא מחפש את התשואה משכר הדירה, מדובר בתשואה מרשימה.
מדברים במספרים
הנה נתונים מעודכנים של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) על מחירי הדירות הממוצעים ושכר הדירה הממוצע. מהנתונים האלו ניתן לגזור את התשואה על הנכסים, כלומר את התשואה על השקעה בדירה.
ובכן, שכר הדירה הממוצע (ממוצע ארצי) לדירת 4.5-5 חדרים מסתכם בשנה ב-65.5 אלף שקל, ומחירי הדירות הממוצעים הם 1.92 מיליון שקל. התשואה הנגזרת (שכר דירה שנתי חלקי עלות הדירה) היא 3.4%. אבל צריך לזכור שאם זו דירה שנייה שלכם יש לכם מס של 8% (מס רכישה), אבל גם אז, התמונה לא משתנה מאוד – התשואה תרד ל-3.15%.
הממוצע לדירות של 3.5 חדרים עד 4 חדרים הוא שכר דירה של 50 אלף שקל, וזה בשעה שמחיר הדירה (ממוצע) עומד על 1.5 מיליון שקל – כאן מדובר על תשואה של 3.3%, ואם מס רכישה זה יירד לכיוון ה-3.1% (מס רכישה מלא).
בדירות קטנות יותר כצפוי, התשואה גבוהה יותר - הכנסות של 40 אלף שקל משכר דירה שנתי על דירה ממוצעת בערך של 1.15 מיליון שקל – תשואה נגזרת של 3.5%, וכאן אם יש מס רכישה התשואה תרד ל-3.3%.
ומה זה אומר? נכון שהמשקיעים עזבו את השוק בשנתיים האחרונות במקביל להעלאת מס רכישה, והכוונה להטיל מס על דירה שלישית, אבל איפה אפשר לקבל היום תשואה סולידית של 3.2% עד 3.5%. חשוב לזכור – מדובר על ממוצעים, יש מקומות שהתשואה בהם היא גם 5% ומעלה.
אז נכון, בינתייים המס על שכר דירה הוא מצחיק, ונכון שכחלון עושה סימנים להעלות את המס. אבל גם אם המס יעלה, ההשפעה על התשואה תהיה כנראה בשוליים – כמה עשיריות למטה, שככל הנראה יתגלגלו על השוכרים.