מכירת דירה שאינה בבעלות המוכר

עשרות מקרים של הונאות נדל"ן מתרחשים מדי שנה בישראל. משפחות נופלות קורבן לשיטות מרמה פשוטות ומאבדות מיליוני שקלים. במצעד השיטות להונאה "מככבת" השיטה הבאה: העבריין מנצל את העובדה כי בעל הנכס אינו מתגורר בארץ לצורך זיוף חתימתו ומכירת הנכס. לעיתים עוברות שנים עד שבעל הדירה או הקרקע מגלה כי היא נמכרה ותובע לקבל חזרה לידיו את הבעלות.

הטיפ: ודאו את זהות המוכר
עורך הדין זיו כספי, שותף במשרד גינדי כספי העוסק בנדל"ן: "במקרה שבעליו של הנכס חי בחו"ל רצוי לדרוש שיגיע ארצה. במידה ולא, ניתן לדרוש ממנו שיחתום על הסכם המכר בפני קונסול ישראלי או לשלוח אליו את עורך דין להחתימו על ההסכם. לעיתים עדיף לשלם עוד כמה מאות דולרים על כרטיס טיסה מאשר לבצע עסקה עם נוכל שאינו הבעלים האמיתי".

שדה חקלאי ליד הוד השרון
כאן יהיו דירות? אולי. ואולי לא | צילום: דיויד סילברמן, getty images
 

הבטחה להפשרה וודאית של קרקע חקלאית

השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה כמעט עיוורת. מאות מודעות מתפרסמות מידי שנה מציגות בפני הרוכש תמונת מצב אידיאלית של עסקה בטוחה שרווח גדול בצידה. כך למשל, התפרסמה השנה מודעה בלשון הבאה: "עתודת הקרקע האחרונה בתל אביב. שווי עתידי מעל 2.5 מיליון שקל. שווי דירה באזור 3.5 מיליון שקל. רישום מלא בטאבו. ליווי משפטי על ידי משרד מוביל. עד 50% ליווי בנקאי". ואפילו "התוכנית אושרה לתוקף על ידי הוועדה הארצית".

אלא שמלבד העובדה שאין חיה כזו "ועדה ארצית" אלא מועצה הארצית, התוכנית אושרה באוקטובר 2013 על ידי ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה. בירור העלה כי  היא מיועדת לבניה עוד מזמן המנדט והכינו עליה תכניות שונות. בשורה התחתונה -  איש לא זכאי להתנבא היום על מחיר עתידי של קרקע שכזו שכן בין תכנית מתארית מאושרת לבין מגרשי בניה שניתן להוציא עליהם היתרים ארוכה הדרך, וזו גם אינה עתודת הקרקע האחרונה בתל אביב.

עוד ב-mako כסף:

הטיפ : השאירו את הבדיקות לאנשי מקצוע
עורך הדין שי אליאב, שותף במשרד גינדי כספי: "יש לבדוק ברשות המקומית האם יש היתכנות לפיתוחה של הקרקע, ושלא חלה עליה תכנית מתאר ארצית המייעדת את האזור כשמורת טבע או נופש. יש לקחת בחשבון כי בעת הפשרת הקרקע ושינוי היעוד מקרקע חקלאית, צפויות הפקעות נרחבות של חלקים ממנה לטובת שטחים ציבוריים, הן במסגרת הפקעה מסורתית והן בדרך של תכנית 'איחוד וחלוקה' (רה-פרצלציה). לפיכך מומלץ לרכוש מגרשים גדולים ולא פחות מדונם, על מנת שבסופו של הליך תשאר ברשות הבעלים יחידה שלמה ולא חלק ממנה".

ילדה מסתכלת דרך חלון של דירה מצוירת
חלום או מציאות? | אילוסטרציה: Shutterstock
 

פער עצום בין ההבטחה למציאות בדירות חדשות

עלוני חברות הנדל"ן נוצצים, אבל בשום עלון אין אזכור לפקק תנועה כרוני בסמוך לבית או למגדל מגורים ענק שצפוי לקום ממש מול חזית הבניין. ההדמיות המזהירות לא משקפות את התכנון הסביבתי וישנם מקרים בהם מוצג הפרויקט כטובל בירק, מוקף באגמים ובטבע, גם אם מדובר בתוספת קומה לבניין מגורים בלב אזור תעשייה מפויח.  

הטיפ: זכרו שזה לא יותר מדף נייר שיווקי בלתי מחייב
בתי המשפט מחייבים את הקבלן לפצות את הרוכש רק במצב בו הייתה התייחסות מפורשת בחוזה ובנספחיו באשר לתכנון סביבתי מסוים. בתביעות שעסקו בנושא קבעו בתי המשפט כי מצגים מוקדמים (מצגות, הדמיות, פרוספקטים) לא בהכרח מחייבים את המוכר והדבר תלוי נסיבות. חובתו של הקונה לבקש את כל הרישיונות, התכניות, ההיתרים ויתר פרטי התכנון שיכולים להעניק לו נקודת מבט מקיפה על הנכס.

ענבל אור
ענבל אור. עברה את הגבול | צילום: עופר וקנין, TheMarker

מארגן קבוצת הרכישה מוכר יותר דירות מההיתר

מארגני הקבוצות אוהבים להציג את עצמם כיזמים וכקבלנים, אך הדבר רחוק מהמציאות. בפועל, הם משמשים מתווכים, שמשתמשים בכספים של חברי הקבוצות לצורך רכישת קרקעות בלי שהם עצמם נוטלים סיכון על ההשקעה, יוזמים שינויים בתוכנית על המגרש הנרכש ולעתים מלווים את הקבוצה מבחינה מקצועית. לדברי עורך הדין שי אליאב, שותף במשרד עו"ד גינדי-כספי, בשנה האחרונה היינו עדים למקרים שבהם מארגני הקבוצות מכרו יותר דירות ממה שהיתר הבניה התיר בפועל. המפורסם מכולם הוא כמובן המקרה של ענבל אור, המואשמת בשימוש בכספי משקיעים לצרכיה האישיים.

הטיפ: להסדיר את נושא קבוצות הרכישה בחקיקה
"חברי הקבוצה לרוב אינם משקיעים מתוחכמים המבקשים להשיא ערך בעסקות ספקולטיביות, כי אם ברובם אנשים שביקשו לחסוך בעלויות הרכישה על מנת לעמוד בסף הכלכליות הדרוש לרכישת דירה", אומר אליאב. "לאחרונה היה משרדנו שותף בניסוח תזכיר חוק בנושא, המציע מתווה שכולל בין היתר, התחייבות למסירת הדירה והשלמת עבודות הפיתוח בלוח זמנים ועלויות מוגדרים וקבועים, תוך הבטחת כספי חברי הקבוצה (חשבון נאמנות/ ליווי סגור) וזכויותיהם במקרקעין (הערת אזהרה)".

תושבים בעיר מור אוקלהומה בבית שנהרס על ידי טורנדו, 2013
ככה מרגישה הדירה שלכם? | צילום: Scott Olson, GettyImages IL
 

שוכרי דירות לזמן קצר שהורסים את הנכס 

מסקר שנערך בקרב 300 בעלי דירות עולה כי 23% מהם מספרים על נזקים שנגרמו לדירה, כאשר 19% נכוו בסכום שנע בין 10 ל–20 אלף שקל. אומנם טרם נעשה סקר רחב בקרב משכירי דירות באמצעות אתר כמו AIRBNB, אך ניתן לשער כי היקף התופעה דומה. אומנם ב-AIRBNB נכתב כי במידה ויוכח כי השוכר גרם לנזק, המשכיר יוכל לדרוש החזר בכפוף להוכחה,  אולם איש לא יפצה אותו על הטרחה והטרדה שכרוכים בתיקון.

הטיפ: להצהיר בפני חברת הביטוח כי מדובר על דירה להשכרה לטווח קצר
עורכת הדין שירית אושרוב  המתמחה בדיני ביטוח: "על בעל הנכס להצהיר בפני חברת הביטוח המבטחת כי הדירה מיועדת להשכרה בעת החתימה על הצעת הביטוח. בהתאם להוראות הפוליסה וחוק חוזה ביטוח, בעת חתימתו על טופס ההצעה לביטוח על המשכיר להשיב תשובות מלאות וכנות - ולא להסתיר בכוונת מרמה עניין שהוא ידע כי הוא מהותי למבטח לצורך הערכת הסיכונים המבוטחים. אומנם, יכול המבוטח לטעון כי  אין מדובר בעניין מהותי, שכן לא קיימת שאלה בעניין בטופס הצעת הביטוח, ולכמה מהסיכונים אין שום משמעות לאורכה של תקופת השכירות, אך מדוע להעמיד את חברת הביטוח במבחן?".

מתווכת מוסרת מפתחות
הגעתי רק לבקש את הכסף | אילוסטרציה: Shutterstock

מתווך דורש דמי תיווך ללא הצדקה

על מנת שמתווך במקרקעין יהיה זכאי לקבל דמי תיווך עליו להיות בין היתר בעל רישיון תיווך כחוק ולהיות אקטיבי בהוצאת העסקה לפועל, לא סתם לחבר בין הצדדים. על אף ההגדרה הברורה שידועה היטב לכל העוסקים בתחום, יש לא מעט מקרים בהם מוכרי דירות נתבעים על ידי כאלו שלא תרמו דבר לביצוע העסקה, אך תובעים לקבל את דמי התיווך וחמור לא פחות, ללא שהם מחזיקים ברישיון.

כך למשל, במקרה שנדון בבית משפט השלום, בו ייצג עורך הדין אליאס פאנוס נתבע שפרסם באתר יד 2 מודעה למכירת דירה. בעקבות הפרסום פנתה אליו בחורה שהציגה את עצמה כסוכנת זכיינית של אנגלו סכסון וביקשה לטפל במכירה.

כעבור מספר שבועות הגיע לדירה בחור שהתעניין בכלל ברכישת דירה אחרת עם נציגה של הסוכנות. לאחר מספר חודשים נוצר קשר בינו לבין קרוב משפחה שלו, ולאחר משא ומתן ארוך נמכר הנכס, ללא מעורבות של המתווכת. סוכנות הנדל"ן תבעה לקבל את חלקה, אבל הרשמת בבית משפט השלום קיבלה את טענת המוכר שהיא לא תרמה כלל למכירת הדירה.

הטיפ: לא לחתום על חוזה סטנדרטי, אלא רק לאחר הסכמה על סעיפיו
לדברי פאנוס, מומחה בדין אזרחי, בחוזי התיווך קיים סעיף שקובע תשלום דמי תיווך בגובה של 2%. ככל שהמוכר מעוניין לשלם שיעור נמוך יותר, עליו לסכם על כך מראש ולכתוב זאת במסגרת ההסכם ולא לסכים להצעת המתווך "להסתדר אחרי המכירה על על השיעור, רק תחתום ויאלא נתקדם, יש לי כבר מלא רוכשים שרוצים את הדירה". 

כמו כן, אם הוסכם על תיווך בבלעדיות, יש לנקוב בפרק זמן לכך. תשומת הלב כי אם אם לא צויינה תקופת הבלעדיות על גבי הטופס, הרי שלעניין מכירת נכס מקרקעין שהוא דירה בלבד, יראו את התקופה כמסתיימת בחלוף 30 יום מהיום בו חתם הלקוח על טופס ההזמנה בבלעדיות.

צפו בסיפורים המעניינים של 15.2 לאורך השנים
לא הכל יכול להישאר אצלכם | צילום: חדשות

משכירי הדירות לטווח הקצר לא מדווחים על הכנסותיהם

כחלק מהמגמה העולמית, גם בישראל נפוצה התופעה של השכרת דירות לטווח קצר כדי להשיא תשואות.

ישראלים רבים סבורים שאם הם עושים עסקאות באינטרנט ואפילו אם סליקת הכספים נעשית ב"פייפל" ולא בבנקים, איש לא יכול לדעת על כך. אלא שבתקופה האחרונה עורכת רשות המסים מבצעים שבאמצעותם היא מגלה עוד ועוד מקרים כאלו.

כידוע, נכון להיום, מי שמשכיר דירת מגורים זכאי לפטור ממס עד לגובה של כ-5,000 שקל לחודש. מעל סכום זה, עליו  לשלם שיעור מס בסך של 10%. אולם ישנם כאלו שמשכירים דירה לטווח קצר וסבורים שגם אם הם מייצרים הכנסות, יש מקום לדיווח, אם בכלל, על ההכנסות בשיעור של 10% .

עורך הדין קובי כהן, בעל משרד העוסק במיסוי אזרחי ולשעבר בכיר בשרות המיסים, אומר שמי שמשכירים דירות לטווח קצר, רשות המסים עשויה לראות בפעילותם כעסק לכל דבר. במקרה כזה שיעור המס יכול להגיע עד 50%.

טיפ: מתי הפעילות מתחילה להיחשב כפעילות עסקית
לדברי כהן, אם מדובר בפעילות יומית אז היא עלולה להיחשב כפעילות עסקית, אבל אם מדובר בשכיחות נמוכה יותר ניתן להגיע לסיכום מול רשות המיסים. מומלץ ליצור קשר עם רשויות המס כדי להביא לפתרון מיידי ומראש בדרך של דיוני שומה וכך תוציאו את המרכיב של העלמת המס מהמשוואה וכך את האישום הפלילי. במצב פסיבי, ההשלכות על מעלימי הכנסות יכולות להיות חמורות יותר.

אדריכלית עובדת על תכנית של דירה
נגיד שיש פה עוד מטר ונגבה עוד קצת כסף | אילוסטרציה: Shutterstock

הארנונה משתנה לפי מצב רוחה של הרשות המקומית

סכום הארנונה נקבע בהתאם לשימוש בנכס ולפי שטחו והוא מחושב לפי תעריף למ"ר אותו קובעת הרשות המקומית. שני פרמטרים אלו יחדיו מרכיבים את שומת הארנונה השנתית. ישנם מקרים רבים מדי בהם מתברר כי הרשות טעתה בחישוב הארנונה, במדידות, עשתה שינויים בצו הארנונה מבלי לקבל את אישור השרים, שינתה את שיטת החישוב, השיתה חיוב ארנונה רטרואקטיבי, שינתה את מדיניותה ועוד.

הטיפ : הארנונה שנשלחת אליכם היא לא כתורה מסיני
לדברי רואה החשבון שובל פרידמן בוקובזה מחברת "עירונית" המתמחה בבדיקה כלכלית של חיובי ארונה, מיד עם קבלת חשבון הארנונה השנתי כדאי לבדוק האם החיוב אשר מוטל עליכם הוא תקין ובמידה ולא עליכם לפנות למנהל הארנונה.

כך למשל הרשויות המקומיות משתמשות בשיטות עיקריות – "ברוטו" – כולל שטח הקירות או "נטו" (ללא) ויש גם רשויות המוסיפות גם את החלק היחסי בשטח המשותף. פרמטרים נוספים בהם קיים שוני הם שטחים "מיוחדים" כגון מרפסות מקורות או פתוחות, חניות שיש רשויות שמחייבות בגינן באופן מלא, חלקי או כלל לא מכלילים אותן בחישוב שטח הדירה. כמו כן, בחוק קבועים שורה ארוכה של פטורים או הנחות מארנונה.

עורכת הדין נטעלי איתן, העוסקת במיסוי עירוני, מוסיפה ואומרת כי באמצעות בדיקה פשוטה של חיוב הארנונה השנתי, ניתן לחסוך אלפי שקלים בשנה. כאשר מדובר בחברות, משרדים ובתי עסק גדולים החיסכון יכול להגיע אף למיליונים. אל תשלמו את הארנונה באופן אוטומטי, אלא בצעו את הבדיקות הבסיסיות.

יודעים מה הסיפור הבא שלנו? כתבו אלינו money@mako.co.il

רוצים לקנות דירה חדשה? היכנסו לכאן בונים