לאחר שאושרה תכנית "מחיר מטרה 2.1" של שר הבינוי והשיכון זאב אלקין במועצת מקרקעי ישראל, שבאה להחליף את תכנית "מחיר למשתכן", שואלים רבים מה היא מבשרת - גם לזוגות הצעירים והאם היא ושתנה והאם מדובר בבשורה שתביא להרגעת עליית המחירים הבלתי פוסקת בשוק הדיור. השורה התחתונה מדברת על הנחה בשיעור 20% ממחיר הדירה עליה מתחייב הקבלן במסמך מכרז הקרקע, עד 300 אלף שקלים מקסימום.
מה יש בתכנית החדשה שלא היה במחיר למשתכן?
הקרקעות שישווקו: לא כולם זכאים
אם במחיר למשתכן כל הקרקע שווקה לפרויקט לזכאים, הרי שבמחיר מטרה יש תמהיל ידוע מראש של מספר הדירות לזכאים במסגרת הפרויקט. בכל פרויקט של מחיר מטרה, היקף הדירות המיועדות לזכאים יעמוד על 60 אחוז מכלל הדירות באזורי ביקוש. באזורים שבהם ערך קרקע ללא פיתוח על פי הערכת שמאי נמוך מ-100,000 שקלים ובאזורי עדיפות לאומית וביישובי מיעוטים, שיעור הדירות המיועדות לזכאים יעמוד על עד 65 אחוזים. שאר הדירות יימכרו בשוק החופשי, כדי לסבסד את המכירה לזכאים.
משרד הבינוי והשיכון פרסם רשימה של 180 יישובים, בהם כ-30 יישובים ערביים, בהם ייבנו פרויקטים של מחיר מטרה בשנים הקרובות. הכוונה היא לסיים את מכירת הקרקעות עד סוף 2022. תכנית מחיר מטרה תפעל עד אפריל 2026 ורק ברשויות שבהן המחיר למ"ר דירתי הוא עד 20 אלף שקל לפני מע"מ. ביישובים בהם דירת 100 מ"ר תעלה יותר מ-2 מיליון שקלים (לא כולל מע"מ), לא תופעל התכנית והקרקעות ביישובים אלה ישווקו במכרזים רגילים והדירות במחירי שוק. המגבלה הזו לא תחול על רשויות במדד חברתי כלכלי 4 ומטה. ברשויות אלה יהיו דירות מוזלות לזכאים, גם אם מחירי השוק שלהן גבוהים יחסית.
מרשימת הרשויות המלאה שבהן ישווקו קרקעות במתכונת מחיר מטרה, עולה כי היא כוללת לא רק ערי פריפריה אלא גם ערים באזורי ביקוש כמו פתח תקווה, כפר סבא, ראשון לציון, מודיעין, אשדוד ועוד.
>> לרשימת הרשויות המקומיות המלאה – לחצו כאן
במקום תחרות על המחיר למ"ר, תחרות על מחיר הקרקע
הקבלנים היזמים יתחרו במכרז על המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע, בשונה מתוכנית מחיר למשתכן שם היה מחיר הקרקע קבוע, והקבלן היה זה שהציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר בנוי. זה הביא לכאוס באזורים חזקים ובעיקר הביא לכך שפרויקטים רבים לא קמו בגלל חוסר כדאיות.
הקבלנים שייגשו למכרז, יתחרו על המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע, ללא מחיר מינימום, תוך שהם מתחייבים למכור את הדירות שיוקצו עבור מחיר מטרה בהתאם לשיעור ההנחה שנקבע במכרז. במקרה של מציעים בסכום זהה, יבוצע ביניהם תמחור.
הוראה חשובה בתכנית - ייקבע מחיר למ"ר בנוי קבוע וסופי לרוכש דירה על פי שמאות והמחיר יצוין במסמכי המכרז. על המחיר שייקבע, יינתן שיעור ההנחה בגובה 20% ממחיר הדירה, ועד 300 אלף שקלים (השומה ומגבלת ההנחה בסך של 300 אלף שקלים יעודכנו בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן במהלך אותה שנה, בתוספת אחוז אחד).
מי נחשב לזכאי?
הקריטריונים לזכאות במחיר מטרה הם אותם קריטריונים של מחיר למשתכן – בעיקרון, מחוסרי דיור.
מי שלא הייתה בבעלותם דירה או חלק מדירה בשש השנים האחרונות - יחידים (רווקים, גרושים, אלמנים) מגיל 35 ומעלה וזוגות (נשואים או ידועים בציבור) בכל גיל.
מי שלא שכרו דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (דמי מפתח) ב-6 השנים האחרונות.
מי שאינם בני רשות ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי ביישוב קהילתי.
מי שאין להם זכויות בדירה בשלבי בנייה.
חד-הוריים עם ילד אחד לפחות, שטרם מלאו לו 21 שנה, המתגורר עם ההורה דרך קבע ונמצא בחזקתו. זכאי גם הורה בודד שהיה בעל זכויות של עד 50% בדירה שנמכרה בעקבות גירושין או במהלך הנישואין (קודם לגירושין), ולא היו לו זכויות נוספות בהתאם להגדרות לעיל ב-6 שנים שקדמו למועד הגשת הבקשה.
עדיפות גדולה יותר לנכים
תינתן עדיפות לנכה רתוק לפי מפתח של דירה אחת לכל 30 דירות, כך שבכל הגרלה יזכה נכה רתוק אחד לפחות. בנוסף הורחבו בצורה משמעותית תנאי קבלת הזכאות להשתתפות בתוכנית עבור נכים. כך למשל, מי שיש לו מעל 75% נכות רפואית מגיל 21 יוכל להנפיק תעודת זכאות.
עדיפות לבני המקום
הוגדלה הקצאת יחידות דיור לבני מקום (תושבי היישוב): 25% בכל הארץ, 35% באזורי עדיפות לאומית ב' ו-50% באזורי עדיפות לאומית א'.
ביישובי המיעוטים עד 30,000 תושבים תינתן הקצאה של 50% לבני מקום, ובסמכות הנהלת רשות מקרקעי ישראל להעלות אחוזים אלו עד 75%.
באזור חיפה והצפון אחוז בני המקום יעמוד עד 75% באופן קבוע.
ביישובים שהם מתחת ל-10,000 תושבים יהיה ניתן לקבל אישור חריג להקצאה של עד 100% עבור בני המקום.
מענק באזורי עדיפות לאומית
זכאי התוכנית שיזכו וירכשו דירה באזורי עדיפות לאומית יקבלו מענק קבוע בגובה 40,000 שקלים (בדומה למחיר למשתכן).
איך משתתפים בהגרלה?
להפעלת התכנית נדרשת הסכמת וחתימת שר האוצר אביגדור ליברמן. ההערכה היא שהיא תצא לדרך לאחר החגים (שיווק הקרקעות תחילה). משרד הבינוי והשיכון יפרסם את מועד התחלת ההרשמה לפרויקטים השונים ואיפה ניתן להירשם להגרלות על הדירות בהם.
התכנית דווקא עלולה להביא להתייקרות נוספת במחירי הדירות
בשוק הנדל"ן מקבלים את התכנית החדשה בתחושות מעורבות. נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, סבור שההחלטה על תכנית סיוע לחסרי דיור, היא החלטה נכונה ומתבקשת. "יחד עם זאת," הוא מסייג את דבריו, "יש להקפיד לקחת בחשבון שכל עוד היצע הקרקעות והיקפי התחלות הבניה נמוכים, ההתמחרות על מחיר הקרקע במכרזי מחיר מטרה תגרום להמשך עליית מחירי הקרקע שתועמס על הדירות המיועדות לשוק החופשי במכרזים אלה מה שייקר את מחירי הדירות. בנוסף שיווק קרקעות המדינה רק לזכאים בהיקפים שמעבר לפרופורציה שלהם באוכלוסייה, עלול להביא לתחרות גדולה מידי של משפרי הדיור והמשקיעים על פחות דירות מה ששוב עלול להביא להמשך התייקרויות במחירי הדירות".
בשורה תחתונה לדעת סרוגו, תוכנית מחיר מטרה, כמו קודמותיה (מחיר למשתכן ומחיר מופחת), לא תביא לרגיעה בשוק הדיור. "הפתרון יהיה אך ורק על ידי הגדלת היצע הדירות על ידי שיווק מאסיבי של קרקע של רמ״י, באמצעות רפורמה ברגולציה בתכנון ורישוי ותמרוץ בעלי קרקע פרטיים למכור ליזמים וקבלנים לצורך בנייה, ובאמצעות בניה רחבת היקף של התחדשות עירונית ברחבי הארץ".
"הוציאו מהמשחק אזורים שהמדינה החריגה – כלומר כל אזור שמחיר דירה ממוצעת עולה על 20 אלף שקל למ"ר", אומר רוני כהן, מנכל אלדר שיווק. "המשמעות היא שאין הרבה אזורים במרכז הארץ שמתחילים במחיר כזה והיא תפעל רק באזורי המעגל השני והשלישי מתל אביב.
"הגבלת ההנחה ל-300 אלף שקלים מקסימום היא מבורכת, ומתקנת למעשה את האנומליה של מחיר למשתכן ששם נתנו הנחות גם בהרצליה, שוהם ואזורי ביקוש, שם ההנחות הגיעו גם ל-800 ועד מיליון שקל ממחיר השוק".
בהנחה שהמכרזים של תוכנית מחיר למטרה יצאו אחרי החגים, כהן משער שהזכאים שיזכו בהגרלות יקבלו מפתח לדירה בעוד 4-5 שנים. "כלומר התוכנית לא תפתור את מצוקת ההיצע בעתיד הקרוב לעין".
סוף ל'בוננזות' של מחיר למשתכן
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת שיווק הנדל"ן דרא חושב שהתכנית שמה סוף לבוננזות במחיר למשתכן. "היא מגבילה את גובה ההנחה על הדירות וגם את אזורי השיווק לישובים ושכונות מסוימות לפי מחיר למ"ר דירתי. בתוכנית מחיר למשתכן שווקו קרקעות גם באזורים בהם המחיר למ"ר היה גבוה ובמקרי קיצון עולה על 30,000 שח למ"ר (למשל בשכונת קטמון בירושלים או בהרצליה), ונוצר מצב בו זוכים שזכו בדירה מסובסדת באזורי ביקוש קיבלו הנחה של 500 אלף שקל ועד מיליון שקל לדירה, בעוד חבריהם שזכו בפריפריה זכו להנחה קטנה בהרבה. אז בהקשר זה לדעתי התוכנית החדשה עושה צדק".
יקי בריגה, מנכ"ל בריגה נדל"ן, מסביר כי "הבעיה המרכזית של כל התוכניות הממשלתיות לשוק הנדל"ן היא שהן פונות רק לחסרי דירה, בלי לבדוק באמת את המצב הכלכלי של הזכאים, כך שהן לא נותנות עדיפות למי שבאמת שאין לו כסף.
"בנוסף, בניגוד לתוכנית מחיר למשתכן שבה כל הקרקעות שווקו במסגרת התוכנית הממשלתית, כאן הוחלט שרק 65% מהקרקעות יופנו לזכאים והשאר לשוק החופשי. אבל התוכנית עדיין לא נותנת פתרון כללי לעליית מחירי הדיור, כי הקרקעות שישווקו לשוק החופשי יזכו לביקוש גבוה מהקבלנים ולכן המחירים שלהן ימשיכו לעלות ובהתאם מחירי הדירות, בדיוק כמו שאנחנו רואים במכרזים ששווקו לאחרונה ע"י רמ"י".
קרן בן דוד, יו"ר קבוצת דוידסון בטוחה שהתוכנית מוצדקת יותר מבחינה חברתית מאשר מחיר למשתכן, בכך שהיא מגדירה את גובה ההנחה על דירה וכן את האזורים הזכאים להיכלל בה. "התוכנית החדשה תכלול אזורים שבהם החתך הסוציו-אקונומי הוא 4 ומטה לפי מדדי הלמ"ס, יש בכך כדי לצמצם את הפערים האלה ולהיטיב עם זוגות צעירים שבאמת זקוקים לסיוע לרכישת דירה".
לעומתה, חיים מסילתי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, בטוח שהתכנית תרחיב את הפערים בין פריפריה למרכז. "בעצם, עיקרה של התכנית הוא לאפשר למי שגר במקומות החלשים יחסית (עד 20 אלף שקלים למ"ר) להמשיך לגור שם ואולי גם להצליח למשוך אוכלוסייה צעירה מחוץ לאותם ישובים. להערכתי לאור העובדה, שהרווח היזמי במונחים נומינליים במקומות הללו הוא נמוך לא נראה יזמים רבים שימהרו לבנות שם. אי לכך מיעוט הדירות החדשות שיבנו בערים ובישובים האלה, עלול להעלות בהם את המחירים ובטווח הארוך גם הם לא יענו על הקריטריון של 20 אלף שקל למטר".
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום: "התוכנית לא מגדילה את היצע הדירות שיבנו בכל שנה. התכנית מטפלת רק בצד הביקוש וזה לא משפיע על כלל השוק, כפי שנוכחנו לראות בשנים האחרונות שבהן הופעלו תוכניות מחיר מטרה ומחיר למשתכן ומחיר מופחת. התוכנית החדשה, כמו קודמותיה, תסבסד את המחירים רק לזכאים שיזכו בהגרלות, ואלה שלא יזכו ומשפרי דיור ירכשו דירות במחירי שוק. במידה מסוימת תכניות אלה אף מגדילות את הביקוש לרכישת דירות חדשות, שכן הן גורמות לכאלה שקודם לא חיפשו דירות מגורים לרכישה, והעדיפו לגור בשכירות, לרכוש דירות בהטבה".