גידול האוכלוסין הגבוה בישראל יוצר דרישה לעשרות אלפי דירות בשנה מצד אחד, ומנגד עתודות הקרקע העיקריות נמצאות בערים קטנות בשולי המטרופולינים. בשילוב עם היעדר קידום של פינוי בינוי במרכז הערים, נוצרה תופעה בעשור האחרון שתועצם בעשורים הקרובים של הקמת עיר תוך עיר, או יותר נכון עיר לצד עיר. דוגמאות בולטות לתופעה הן רובע "פסגות אפק" בראש העין, צמרות המושבה בבאר יעקב, כרמי גת בקרית גת, ומתחם החותרים בטירת כרמל.

בבסיס התופעה דווקא עומד רעיון חיובי: תוספת אוכלוסייה לערים פריפריאליות תוך השקעה של תקציבי עתק בפיתוח התשתיות לקליטתם. אך בגלל תכנון לקוי, רבות מהשכונות החדשות נבנות כשכונות שינה מחוץ לערים, בהן יהיו בעיקר מתחמי מגורים ענקיים וצפופים, בדרך כלל עם הקצאה טובה של פארקים ומבני ציבור כמו בתי ספר, אך עם מעט מאוד חנויות ומוקדי בילוי.

כך יוצא שהתושבים נאלצים לנסוע למרכז העיר הוותיק או לפאואר סנטרים בשולי הערים. בגלל שהשכונות לרוב תוכננו בעיקר עבור הרכב הפרטי, עם דגש מועט על נגישות לתחבורה ציבורית, נוצרת תלות ברכב הפרטי. הכבישים, העמוסים גם כך, הופכים לעמוסים יותר, ומרכזי הקניות המוקפים בחניה הופכים ליעד המועדף.

טל קופל, משנה למנכ"ל מדלן (צילום: שרון אלדר, יחסי ציבור)
טל קופל | צילום: שרון אלדר, יחסי ציבור
התוצאה היא שבמקום שתוספת האוכלוסייה תהיה ברכה לעיר בדמות החייאת המסחר בלב העיר, חידוש תשתיות קורסות והגדלת הכנסות העירייה, רוב המסחר החדש צפוי להיות מחוץ לעיר, עיקר ההשקעה בתשתיות נעשית מחוץ לאזורים הוותיקים, והצפי העדכני של עיריות רבות הוא דווקא להרעה במצבן הכלכלי.

"למרות שמגמת תכנון השכונות החדשות מחוץ למרכזי הערים נמשכת, כיום כבר יש התמקדות בתכנון נכון יותר, שכולל עירוב שימושים עם דגש על מסחר ברחובות השכונות וחיבור תחבורתי טוב למרכזי הערים. התקווה היא שהשכונות הללו יהפכו לחלק אינטגרלי של העיר הקיימת, ולא רק לשכונות שינה שבעיקר יוצרות פקקים", אומר טל קופל, המשנה למנכ״ל madlan.

החיובי

  • מלאי מהיר יחסית של דירות חדשות – קל יותר לתכנן ולבנות הרבה דירות מחוץ למרכזי הערים

  • במקרים רבים נגישות טובה יותר לפארקים ומוסדות חינוך מאשר במרכזי הערים

השלילי

  • עליית ערך נדל"ן דווקא מחוץ למרכזי הערים
  • המשך התדרדרות מרכז העיר
  • הוצאות גוברות על תחזוקת פארקים ותשתיות נוספות שמשרתות בעיקר את האוכלוסייה החדשה
  • החרפת גרעון העירייה
  • החרפת התלות ברכב הפרטי
  • החרפת עומסי תנועה בכבישים בין-עירוניים

שכונות לדוגמה

פסגות אפק, ראש העין: המשקיעים נפגעו

מה בשכונה: רובע ענק שמוקם בשלבים במזרח העיר וצפוי לכלול כ-15,700 דירות, רובן במגדלים של עד 18 קומות, עם צמודי קרקע בצידו הצפוני. בשכונה יש מעט מאוד חנויות, ולמרות שאוכלסו בה הרבה מתחמים כמעט במלואם, פותחו בה מעט גינות ציבוריות.

הבעיות: מאחר ורוב מוחלט של התושבים עובד מחוץ לשכונה, ישנם עומסים כבדים בכניסה וביציאה מהשכונה, והמצב לא צפוי להשתפר. בגלל החסרונות הללו, משקיעים רבים שרכשו דירה בפסגות אפק מתקשים למצוא שוכרים במחירים שיכסו את המשכנתא, מה שעלול להוביל לגל מכירות ולירידת מחירים בשכונה – לאו דווקא דבר רע, אלא אם כן קניתם דירה בשכונה.

צמרות המושבה, באר יעקב: קשה ללכת

באר יעקב (הדמיה: באדיבות קבוצת יצחקי)
באר יעקב | הדמיה: באדיבות קבוצת יצחקי

מה בשכונה: שכונה במערב באר יעקב שאכלוסה התחיל ב-2015. בשכונה מתוכננות כ-3,500 דירות, בעיקר במגדלי מגורים של 15-24 קומות. בין המגדלים יש שטחים נרחבים שכוללים חניונים ופארקים, כך שההליכה בתוך השכונה לא נוחה (צריך לחצות הרבה שטחים מתים), ובשכונה לא מתוכנן מסחר משמעותי או מקומות בילוי, כך שעבור רוב הצרכים שלהם התושבים נאלצים להשתמש ברכב הפרטי.

בעיה תחבורתית: בשכונה עוברים מעט אוטובוסים מקומיים, והתושבים בדרום השכונה נהנים מנגישות רגלית לתחנת רכבת, אבל רוב התושבים תלויים ברכב הפרטי, והשכונה תוכננה בהתאם, עם גישה מהירה יחסית לכביש 431 הראשי.

מה קונים: בחמש השנים האחרונות כבר נרשמו מעל ל-1,200 עסקאות, רובן לדירות 4 ו-5 חדרים.  כיום משווקים דירות למכירה יצחקי במושבה מגדל הפארק  ורוטשטיין הירוקה אשר מוכרים ב- דירת 4 חד' – 2,260,000 ש"ח ודירת 5 חד' - 2,560,000 ש"ח

כרמי גת, קרית גת: דווקא מתוכנן מרכז

כרמי גת  (הדמיה: באדיבות חברת דונה)
כרמי גת | הדמיה: באדיבות חברת דונה

מה בשכונה: כרמי גת מוקמת בימים אלה בצפון קרית גת, בין מסילת הרכבת ממזרח לכביש 40 במערב. השכונה תכלול בסופו של דבר כ-7,500 דירות - מרביתן בבנייני קומות, לצד כמה מאות קוטג'ים.

הלקח נלמד? בכרמי גת דווקא כן מתוכנן מסחר ברוב חלקי השכונה, כך שיתכן והתושבים לא יאלצו לצאת ממנה כל כך הרבה, אבל התלות ברכב עדיין תהיה מוחלטת מאחר ורק קו אוטובוס בודד עובר בשכונה, ותחנת הרכבת מרוחקת ממנה. קרית גת צפויה לצמוח בעשורים הקרובים בעוד שכונות ענק במעטפת שלה, אך ללא תכנון נכון וחיבור טוב למרכז העיר, לפיתוח המואץ הזה יש פוטנציאל לחיסול המרקם הותיק של העיר במקום לתמוך בו.

מה קונים: בשכונה כבר נרשמו מעל ל-2,300 עסקאות בחמש השנים האחרונות, כאשר שיא המכירות נרשם בפרויקט דונה בכרמי גת עם יותר מ-250 עסקאות השנה.

מתחם החותרים, טירת כרמל: מגדלים מנותקים מהרחוב

מה בשכונה: שכונה חדשה שמוקמת בדרום מערב טירת כרמל, ונמצאת לקראת אכלוס ראשוני. בשכונה מתוכנונת כ-2,000 דירות, וגם אזור תעסוקה חדש בדרומה.

חוזרים על הטעויות: אף שתכנון השכונה עודכן לאחרונה, היא עדיין מסתמכת על מוסכמות תכנוניות שאבד עליהן הכלח, עם בנייה של מגדלים מנותקים מהרחוב, עם רשת רחובות שמותאמת בעיקר לנסיעה ברכב ופחות להליכה ורכיבה על אופניים. עם מרכז מסחרי בודד וקטן שיאלץ את רוב התושבים לצאת מהשכונה לרוב הקניות והסידורים שלהם, ועם חיבור בעיקר לכבישים בין עירוניים, ובלי כמעט חיבורים ישירים לשכונות הצמודות.

מה קונים: כיום משווקים בסביבה  רוטשטיין VALLEY המציעים דירת 4 חדרים החל מ- 1,329,000 ש"ח ו-אודור בטירת הכרמל המציעים דירת 3 חדרים החל מ-1,250,000 ש"ח. 

נאות אריאל שרון, קרית אונו: רווח כלכלי, הפסד עירוני

נאות אריאל שרון (צילום: באדיבות קרסו נדל"ן)
נאות אריאל שרון | צילום: באדיבות קרסו נדל"ן

מה בשכונה: שכונה חדשה שמוקמת במערב קרית אונו, אך מנותקת מהעיר על ידי רחוב רפאל איתן הראשי, ומוקפת בכבישים בין עירוניים ראשיים, בישוב כפר אז"ר, ובשכונות חדשות של רמת גן.

קטן זה טוב? בשכונה יהיו יחסית מעט דירות (כ-1,500) במגדלים גבוהים, ומתוכננים בה אזורי תעסוקה ומסחר נרחבים, כך שלהבדיל מהשכונות הקודמות ובהתחשב במיקום שלה במרכז, לשכונה דווקא יש פוטנציאל להיטיב עם העיר מבחינת הכנסות. עם זאת, תושבי השכונה צפויים להיות מנותקים מהעיר ולמרות הגישה למוקדי מסחר, יהיו חסרי גישה למוסדות ציבור רבים. הצפי הוא שהשכונה תהיה שכונת שינה נטו בלי תחושת עירוניות, ולתושבים יהיה יותר במשותף עם שכניהם ברמת גן מאשר עם בני עירם.

מה קונים: השנה נרשמו כ-50 עסקאות בסביבה כאשר שיא המכירות נרשם בפרויקט אומאמי קרית אונו.

אור ים, אור עקיבא: למה להגיע לעיר?

אור ים (הדמיה: באדיבות אלקטרה)
אור ים | הדמיה: באדיבות אלקטרה

מה בשכונה: שכונה חדשה שתקום דרומית לאור עקיבא, בין כביש 4 לכביש 2. בשכונה מתוכננות כ-3,500 דירות בצמודי קרקע ומגדלים של עד 15 קומות, עם אוכלוסייה צפויה של כ-12,000 נפש (אוכלוסיית העיר כיום היא כ-19,000). השכונה תכלול הקצאה נדיבה של מבני ציבור ופארקים, ויהיו בה 4 מרכזי קניות שיספקו הרבה מהצרכים של התושבים.

בלי מרכזי קניות, בהתחלה: עם זאת, כמו בשכונות חדשות רבות, הצפי הוא שרוב שטחי המסחר לא יוקמו עד לשלבי אכלוס מתקדמים, כך שבשנים הראשונות התושבים יאלצו לסוע למרכז העיר או לקניון אורות ברכב. לעומת זאת, לאחר שהשכונה תוקם במלואה ויהיו בה מוסדות ציבור ומרכזי קניות משלה רוב הסיכויים שתושביה, שתהיה להם גישה ישירה לרשת הכבישים הבין עירונית, לא ימצאו הרבה סיבות לקפוץ למרכז העיר.

מה קונים: כיום משווקים בסביבה חלומות אור ים המשווקים פנטהאוז 6 חדרים החל מ-2,550,000 ש"ח ו- more -ים הוכרים דירות 4 חד' החל מ-1,699,000 ש"ח ודירות 5 חדרים החל מ-1,890,000 ש"ח.

מערב נתיבות, נתיבות: פארק ההפרדה

נתיבות  (הדמיה: באדיבות חברת גלעד מאי)
מערב נתיבות | הדמיה: באדיבות חברת גלעד מאי

מה בשכונה: רובע חדש שמתוכנן במערב נתיבות במסגרת הועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) השנויה במחלוקת. השכונות החדשות יכללו כ-12,000 דירות סך הכל, ויאפשרו שילוש של אוכלוסיית העיר שמונה כיום כ-33,000 נפש. ברובע יהיה יחסית מעט מסחר, והוא לא יהיה נגיש מרוב הבתים כך שהתושבים יהיו תלויים ברכב.

הפרדה פיזית מהעיר: בין השכונות החדשות לעיר הוותיקה יפריד פארק ענק, ומאחר ותהיה מהן גישה ישירה ונפרדת לכביש 25 הראשי, לא צפויים קשרים רבים בין תושבי הרובע החדש לבין העיר הוותיקה. גם כאן צפוי שההשקעה האדירה בתשתיות עבור השכונות החדשות תשתה אחוז ניכר מהתקציב העירוני.

מה קונים: בשכונה משווק פרויקט my נתיבות.