בטיוטת חוק ההסדרים לשנת 2020 יש פרק משמעותי לנושא מימון המטרו – תוכנית התשתית הגרנדיוזית בעלות של כ-150 מיליארד שקלים. פרויקט המטרו - אורכו 145 ק"מ, והוא חוצה 24 רשויות מקומיות באזור מטרופולין גוש דן. בשל העלות המשוערת הגבוהה, מבקשת המדינה שחלק ניכר מתקצוב הפרויקט יבוא מאלו שעתידים ליהנות מהפירות שלו. לשם כך, הגדירה המדינה שני מושגים חדשים – 'רדיוס ההשפעה' ו'מס מטרו'. נוסף על כך מקדמת המדינה שינוי בהיטל ההשבחה ומצד שני מגדילה באופן משמעותי את זכויות הבנייה.
רדיוס ההשפעה ומס המטרו בסך 35 אחוזים
לפי טיוטת ההסדרים, שר האוצר, לאחר התייעצות עם מנהלת מינהל התכנון במשרד הפנים והממונה על התקציבים במשרד האוצר, יקבע את רדיוס ההשפעה של פרוייקט המטרו עד ליום 31 בדצמבר 2021, כאשר האזורים שיהיו במרחק סמוך למטרו יהיו אלה שישלמו את המס החדש – מס מטרו.
נכסים שיהיו במעגלים הסמוכים לתחנות המטרו יהיו אלה שישלמו את המס, יחד עם זאת לקריטריונים שייקבעו תהיה השפעה משמעותית על ערכי הנכסים בסביבת המטרו. על כך אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים "בעולם עשו מחקרים על זה. מי שנמצא במרחק של עד 300 מטר מהמטרו יהיו המרוויחים הגדולים, יחד עם זאת יש השפעה נוספת במעגלים השניים והשלישיים".
סכום המס הצפוי יעמוד על 35% נוכח ההשבחה הצפויה, והצפי לעצימות פיתוח מוגברת. מס זה, הוא ייעודי לסיוע במימון הפרויקט. עם זאת המדינה תפחית מעט את היטל ההשבחה מ-50% ל-40%, בכך המס הכולל על בעלי הקרקעות יהיה 75%. בתמורה תגדיל המדינה את זכויות הבנייה באופן מהותי וכתוצאה מכך צפויים ערכי הנכסים לעלות באופן דרמטי.
מתח בין השלטון המרכזי לרשויות המקומיות
היטל ההשבחה הוא 50% וחוק ההסדרים מציע להפחיתו ל-40%, כלומר, הרשויות המקומיות הן הנפגעות העיקריות מההקטנה של היטל ההשבחה.
לדברי ארז כהן שמאי מקרקעין "הרשויות מזדעקות על הכנסה עתידית ב-2030. יחד עם זאת כפי שקרה עם תוכניות הרובעים למיניהן ההיטל הצטמצם מעשרות מיליונים, למיליונים בודדים. לכן, הטענה לא תמיד משתקפת עם המציאות, ייתכן כי ההכנסה שתגיע לרשויות תהיה נמוכה מהצפי".
בעניין זה אומר דנוס, "יש מתח טבעי בין הרשויות לשלטון המרכזי במקרה הזה, אבל הרשות צריכה לזכור שיש לה פחות השקעה בתשתיות. המטרו פותר הרבה דברים שקשורים בתשתיות. יש פה איזון".
איך זה הולך להשפיע על מחיר הדירות בגוש דן?
לדברי כהן, "לטווח הקצר זה לא ישפיע בכלל. בטווח הארוך, מדובר בתוכנית שתשפר נגישות, תיצור עוד זכויות בנייה, תיאורטית תיצור היצע יותר גדול, ובעתיד אולי תוריד מחירים בעקבות גידול בהיצע. אני סקפטי. התוכנית הזאת לא תדביק את הביקושים".
לגבי ההשפעה על המחירים מערי דנוס כי "בטווח הקצר אין השפעה, אך בטווח הרחוק תהיה השפעה דרמטית. פחות למי שגר בלב תל-אביב, אבל מי שגר בפריפריה של תל-אביב יוכל להגיע תוך 10-20 דקות למרכז העיר. אנחנו מכירים את זה מערי בירה בעולם, אין ספק שזה מעלה מחירים. נגישות מעלה מחיר באופן משמעותי.
"יש ניסיון עולמי עם עניין המטרו – כל מי שיושב על ציר הרכבות יושבח בצורה בלתי רגילה. בנוסף, המטרו מייתרת את הצורך ברכבים, מה שתורם להשבחה נוספת - אפשר להגדיל יותר את זכויות הבנייה. אחת הבעיות בפרויקטים נדל"ניים זה בעיות תחבורה ונגישות. אפשר לחסוך גם צורך בחניונים. מצד בעלי הדירות הם מרוויחים הרבה מהשבחת הקרקע ומצד המדינה - היא תקבל חלק מהכסף באמצעות המס הייעודי.
"מנקודת מבט בעלי הקרקע, הוא יקבל הנחה של 25% מערך הקרקע החדשה. כלומר הוא נדרש לשלם 40% היטל השבחה ועוד 35% מס מטרו. זה רווח משמעותי לבעלי הקרקעות בעקבות עליית הערך העצומה שצפויה לנכסים שיושבים על ציר המטרו. זה מעלה את הנגישות בצורה דרמטית. הבעלים של הנכסים ירוויחו בגדול – גם מהקרבה למטרו וגם רווח כלכלי חלומי בזכות המטרו.
"התשלום הוא רק במקרה של מימוש הקרקע – כלומר בעל הנכס יממש במצב שרווחי עבורו. בעלים של נכס קטן שאין לו עניין ביזמות, הוא לא ייפגע מכך. מבחינת הציבור שיהיה שותף לעלויות המטרו זה לא דבר רע.
"אנחנו צופים את עיקר ההשפעה באזור הרכבת הקלה; לדוגמה, בקו האדום – בת-ים ופתח-תקווה יש צפי לעליית מחירים באזורים אלו כאשר הקו יתחיל לעבוד. הצפי לסיום הבנייה זה ב-2022. כל אזור שהציר יעבור בו יושבח".
האם קיימת פגיעה בזכות הקניין?
שיטת החקיקה המהירה שפועלת לא בצורה המסורתית, עלולה לפגוע בזכות הקניין של בעלי הקרקעות. לדברי כהן, "צורת החקיקה לפיה הולכים לחוקק את המטרו, תהיה בצורה מהירה ולא באמצעות המנגנון הקיים של חוק התכנון והבנייה עם התנגדויות וכו'. זה יהיה בעזרת חוק מלמעלה, מהכנסת. וכאן קיימת פגיעה מהותית בזכות הקניין. האוצר מסביר את זה באמצעות מנגנון של פיצוי מלא – שבעצם מדובר בפגיעה מידתית. אבל כל בן אדם זכאי להתנגד לכך שלוקחים לו את הקרקע".
"שינוי נוסף, הינו הפקעה צמיתה וגם השבחת קרקע פוטנציאלית של המדינה - ניתן להפוך קרקע למגורים לשטח מסחרי, וזאת פגיעה נוספת בזכות הקניין של אדם. הפיצוי הכספי הוא לא לפי ערך הקרקע של נכס מסחרי אלא לפי מצב הקרקע נכון להיום. זה נחמד שהאוצר אומר שיפצה, אבל הכוונה היא לפצות בסכומים משמעותיים".
עליית מחירים או קיפאון בעסקאות
לדברי שמאית המקרקעין יעל סער, סמנכ"לית אנגלו סכסון תל אביב, "בסופו של יום, המוכרים יהיו ברובם אנשים פרטיים שמבחינתם מוכרים דירה, ולא מוכרים שטח במגדל. אנחנו לא יודעים עדיין אם מס מטרו ייגבה אחרי אישור תכניות מפורטות או בזמן הקמת המטרו.
"אלא אם המוכרים ימכרו ליזם, שיהיה מוכן לשלם להם סכום נוסף (אפסייד), סביר להניח כי מדובר בעסקאות שיעשו בין אנשים פרטיים, במחיר השוק ולכן במידה ואכן יתקיים אותו מיסוי, אותם מוכרים ינסו להעמיס את גובה המס על מחיר הדירה, ולא בטוח שהרוכשים יסכימו לכך. התוצאה- מחירים שיעלו או קיפאון של עסקאות באותם רחובות, ממש בדומה למה שראינו בתוכניות הרובעים.
"קשה שלא לדמיין את הבירוקרטיה שתקום ולא ברור מהו ההליך שיהיה- מי ינפיק את השומות? השמאי הממשלתי? אחרי כן שמאי מכריע? אחרי זה ועדות ערר? האם ישלמו רק את העלייה בשווי הקרקע או בשווי הנכס? נכון שמי שגר מסביב יקבל תועלת, אבל עדיף למסות את זה בצורה אחרת, למשל שהמדינה תגבה סכום חודשי בדומה למנגנון הארנונה, ממי שנהנה ממגורים בסמוך לקו המטרו".
עוד כתבות שפורסמו ב- Bizportal