יש הרבה ישראלים שאין להם דירה בארץ, אבל יש להם דירה בחו"ל. סנובים? ממש לא. בשנים האחרונות רבים מרוכשי הדירות בחו"ל הם צעירים, שחלום רכישת דירה בישראל הולך ומתרחק מהם מדי שנה. הם יכולים לקנות דירה קטנה בקפריסין, בגיאורגיה או בסנט לואיס במאות אלפי שקלים בודדים, וליהנות מתשואה גבוהה מזו שבישראל (לפחות על הנייר).

אבל התופעה היא רחבה בהרבה. התשואה האפסית בהשקעות ובחסכונות העבירה חלק נכבד מהישראלים להשקעות ריאליות, חלקן מתמקד בנדל"ן בחו"ל. המשקיעים הם גם חברות וגופים מוסדיים וגם אנשי עסקים ומשקיעים פרטיים קטנים. השקעה בנדל"ן בחו"ל הפכה לאלטרנטיבה מקובלת יותר ויותר למי שרוצים להשיג תשואה גבוהה מזו שבתחום הנדל"ן בישראל (ממוצע של 3% במגורים באזורי ביקוש, למעט בפרויקטים של תמ"א 38, שם ניתן להשיג תשואות יפות יותר, אבל זה נושא נפרד) או נדל"ן מסחרי. חוץ מזה, עם ישראל הוא הרי קיבוץ גלויות, והקשר שלנו עם חו"ל טבוע בנו – גם בנסיעות לחו"ל אנחנו מהמובילים בעולם, לעומת גודל האוכלוסייה.

אין נתונים לגבי כמה ישראלים משקיעים בחו"ל, אך מדובר בעשרות אלפים. רק בקרנות הנדל"ן יש מאגר משקיעים של למעלה מ-50 אלף איש. מה שבטוח, אומרים בענף, שהישראלים הם המשקיעים הגדולים ביותר בנדל"ן בחו"ל ביחס לגודל האוכלוסייה של ישראל בעולם. אגב, בענף מציינים כי רוב הישראלים לא מחפשים השקעה לטווח ארוך, אלא "לעשות סיבוב" ולהמשיך הלאה. עוד מאפיין של המשקיעים הישראלים – לא חוששים ופחות בודקים לעומת עמיתיהם במדינות אחרות.

כמה השקיעו עד היום? גם על זה אין נתונים, כי בנק ישראל מדווח על השקעות של ישראלים בחו"ל, אבל אין התייחסות ספציפית לנדל"ן. ההערכה היא שעד היום השקיעו ישראלים פרטיים מיליארדי שקלים בנדל"ן בחו"ל (לא כולל פעילות יזמית והשקעות של חברות). מחקר שוק שערכה חברת מאן נכסים באמצעות מאגרי המידע של CB Richard Ellis ופורסם ב-2014 קובע כי היקף ההשקעות של ישראלים בנדל"ן בארה"ב באמצעות גופים פרטיים בארבע השנים קודם לכן הסתכם ב־1.5 מיליארד דולר. אגב, נמצא כשכ־55% מההשקעות התגלו ככושלות: חלק מהחברות פשטו רגל, וחלקן לא הצליחו להביא תשואה למשקיעים.

ואולם, החברות המשווקות לישראלים נדל"ן בחו"ל כיום, למדו מכישלונם של חלק מקודמיהם. הן בודקות בקפידה כול השקעה (אנחנו לא לוקחים בחשבון חאפרים ורמאים) לפני שהן נכנסות אליה. השקיפות ללקוח היא גדולה בהרבה – אם פעם הייתם יושבים עם נציג מכירות שמראה לכם על המפה את מיקום הנכס ותמונה יפה שלו, הרי שהיום החברות המקצועיות מספקות מצגת מפורטת על ההשקעה, סיכוייה וסיכוניה. חלק מהחברות אפילו מציגות תשקיפים בפיקוח רשות ניירות ערך לגיוס הון לעסקאות נדל"ן בחו"ל, ולכן יש יותר אמון של ציבור המשקיעים הישראלי בתחום.

שני מתווכים בודקים בית למכירה במיאמי
שני מתווכים בודקים בית למכירה במיאמי | צילום: Joe Raedle, GettyImages IL

החברות ברובן מטפלות בכול הבירוקרטיה וסוגיות המסים והמשפט שכרוכות בהשקעה. הן גם מציעות לנהל עבורכם את הנכס (תמורת דמי ניהול חודשיים, ויש שגם פוטרים את הלקוח מדמי ניהול אבל לוקחים יותר בהשקעה הראשונית), מתחייבות למצוא לכם שוכרים (לפחות בשנים הראשונות), ולכן ההשקעה נראית הרבה יותר נוחה.

איפה הישראלים מעדיפים להשקיע?

רוב הכסף הישראלי המושקע בנדל"ן בחו"ל מנותב לארה"ב (בהערכה גסה – כ-70%). השאר מתפזר על אירופה המערבית, ברלין ופולין. בשוק מדווחים על התעניינות גוברת גם בספרד ויוון שלאחר הקריסה הכלכלית. בעיקרון, את ההשקעות בנדל"ן בחו"ל מאפיינת תופעת העדר, בדומה לשוק המניות – בכול פעם עולה שם חדש (עם הצדקות ריאליות להשקעה בו), שהישראלים נוהרים אליו.

יש כמה דברים שצריך לשים אליהם לב כשמשקיעים בנדל"ן בחו"ל – 1. התמצאות פיסית בשטח והצורך לעשות מחקר שוק. 2. סוגיות משפטיות במדינה זרה. 3. מיסוי במדינה אחרת. 4. נגישות – מעקב אחרי הנכס/הפרויקט בשלט רחוק. 5. כמות הכסף שצריך להשקיע מראש ואינה תמיד בנמצא, כשאז צריך לקחת בחשבון גם לקיחת משכנתא במדינה זרה.

איך משקיעים?

יש מי שרוכשים ישירות נדל"ן בחו"ל, ואלה הם בעיקר אנשי עסקים שבאים מתחום הנדל"ן ומבינים אותו והכסף אצלם מצוי בשפע. ואולם, בעשור האחרון נוספו גם משקיעים פרטיים קטנים רבים שמשקיעים בנדל"ן בחו"ל באמצעות חברות בתחום, ללא צורך בכלל לצאת מהארץ.

יש שני מסלולי השקעה עיקריים: השקעה בפרויקט יזמי ורכישת נכס קיים מניב מהשכרתו וגם ממכירתו בהמשך, בתקווה שמחירי הנדל"ן עלו במשך הזמן באותה מדינה. יש שני גופי השקעה עיקריים להשקעות של פרטיים בנדל"ן בחו"ל – 1. חברות השקעה בנדל"ן (להגדרה זו נכנסים גם יזמים ומתווכים). 2. קרנות נדל"ן. ההבדל המרכזי ביניהן – יש זיקה בין הכסף שהשקעתם לנכס הספציפי. מקבלים בעלות בהתאם לחלק אותו רכשתם (אחוז מהפרויקט שמהווה הכסף שהשקעתם מתוך סך ההשקעה בפרויקט/בנכס), או על הנכס השלם, אם רכשתם דירה וכדומה. קרנות הנדל"ן מתבססות על גיוס המונים; הנכס או השותפות בפרויקט לא נרשמים על שם המשקיע, כך שזה דומה יותר להשקעה פיננסית שאין לה זיקה ישירה לנכס.

בית דירות במרכז ברלין
בית דירות במרכז ברלין | צילום: Sean Gallup, GettyImages IL

השקעה דרך חברת נדל"ן

מדובר בדרך כלל בחברות שרוכשות בדרך כלל בניינים שלמים ואפילו שכונות, והן מוכרות את הדירות שבהן למשקיעים. לחילופין החברות יוזמות פרויקט נדל"ן חדש, שוכרות שירותי קבלן ביצוע, והמשקיע הקטן רוכש חלק יחסי בפרויקט, או דירה על הנייר. אחד המודלים המקובלים הוא סכום כסף קבוע לרוכש מדי חודש בשנים הראשונות, גם אם הנכס אינו מושכר.

אחת החברות האלו היא פסיפיק הולדינגס, חברת השקעות וניהול נדל"ן מניב בארצות הברית בעיקר באזורים כמו  קליפורניה, פלורידה, אוקלהומה, אטלנטה ועוד. לא בניו יורק, שם סבורים בעליה, שעליית המחירים מוצתה.

מה המודל של החברה, שהוקמה ב־2004 על ידי עורך הדין יובל זיו? צמצום הסיכונים עבור המשקיע בנכסים מניבים, על ידי העברת מרבית הסיכון למגרש של חברת הניהול, הסמוכה לנכס והשייכת לחברה. כל הוצאות הניהול, אחזקה שוטפת, תשלומי ארנונה (Property Tax), חשמל, מים, פינוי דיירים סרבנים ומציאת דיירים חלופיים - כולם מונחים על כתפיה של חברת הניהול, מוגבל לחמש שנים. בתום התקופה המשקיע רשאי להאריך את ההסכם (בהסכמה הדדית), למכור את הנכס או לעבור לחברת ניהול אחרת. הנכס נרשם על שם המשקיע בטאבו, כך שאפשר להוריש אותו, למשכן אותו או למכור אותו מתי שרוצים.

המשקיע יכול לבחור בשלוש חלופות: תשואה של 9% לשנה בנוסף ל־50% מפוטנציאל ההשבחה (עליית ערך הנכס), 8% לשנה בנוסף ל־ 70% מפוטנציאל ההשבחה או 7% בשנה ואז כל עליית ערך הנכס שייכת למשקיע בלבד. כלומר, החברה מרוויחה מחלקה ברווחים בעת מכירת הנכס, או מחלקה בתשואה השנתית מהשכרתו. כך למשל, החברה יכולה להתחייב בפני המשקיע על תמורה של 1,000 דולר לחודש על השקעה של 140 אלף דולר (תשואה של 9% ברוטו לשנה). החברה עצמה יכולה להשכיר את הדירה גם ב-2,000 דולר לחודש ומרוויחה מההפרש. המודל לפיו החברה פועלת הוא רכישת או שכירת שכונות שלמות עם עשרות ומאות דירות בכול שכונה, כך שהבקרה והניהול עליהן אחידים וקלים יותר.

חברות אחרות מציעות חבילה שבה הרוכש משלם לחברה דמי ניהול מדי חודש, את עלות התיקונים והשיפוצים ומקבל את מלוא דמי השכירות.

בחברות שמציעות השקעה בפרויקטים שהן יוזמות ומקימות בחו"ל, המודל המקובל הוא שהמשקיע שם חלק קטן מההשקעה שלו בתחילת הפרויקט, ועד לסיומו (בין שנה וחצי לשלוש, תלוי איפה) הוא משקיע את כול ההשקעה. בהשקעות בפרויקטים יזמיים התשואות הן דו-ספרתיות לרוב, והמשקיע יכול לממש את השקעתו כשהפרויקט מסתיים ונמכר, או להחזיק בדירה/שתיים בפרויקט ולהשכירה באמצעות החברה שיש לה גם חברת ניהול לדירות מושכרות. החברות מרוויחות מדמי ניהול, או מחלק יחסי מהרווח בזמן מימוש הנכס.

ורשה
ורשה. עתיד ההשקעות. נכון לעכשיו | צילום: itsmejust, Shutterstock

קרנות נדל"ן

לצד החברות להשקעה בנדל"ן בחו"ל, קמו בעשור האחרון גם קרנות פרטיות להשקעה בנדל"ן בחו"ל, המתמחות בעיקר בהשקעה בנדל"ן בצפון אמריקה ומערב אירופה. בין הקרנות המוכרות: קרן הגשמה המתמחה בהשקעות בארה"ב, קנדה, אנגליה וישראל, קרן 35 (יזמנו) המתמחה בהשקעות נדל"ן בקנדה; אינטו, המתמחה בהשקעה בארה"ב וקנדה, האפ המתמחה בעיקר באזור ניו יורק שבארה"ב. המהפך שהביאו הקרנות הוא האפשרות של המשקיע הקטן לרווחים פוטנציאליים שהיו שמורים בדרך כלל לחברות או לאנשים בעלי הון גדול.

הקרנות מציעות – א. השקעה כספית נמוכה יחסית, החל מ-75 אלף שקלים, כך שאינכם מסכנים סכום גדול, אבל צריך לזכור שהרווח הוא בהתאם לגובה ההשקעה (אחוז הרווח כאחוז ההשקעה שלכם בפרויקט, פחות עמלת הקרן). ב. הן מציעות את הפרויקטים לאחר שבדקו את כדאיותם, כך שאתם לא צריכים לשבור את הראש כדי לאתר אותם. 3. הן מלוות ביועצים מקצועיים כמו משרדי רואי חשבון, עורכי דין מובילים (זה אחד הפרמטרים שמומלץ לבדוק מראש). 4. הם עוקבים אחר מצב הפרויקט, דואגים להשכרתו או למכירתו, ומעבירים לכם את הרווחים לחשבון, ללא טרחה בנושא מצדכם.

למרות כל אלה, זה לא שאין סיכון לעולם וזה לא פק"מ במשוואת הסיכון, ולכן רצוי גם לבזר את ההשקעות, למשל, 100 אלף דולר ב-4 השקעות שונות, מסבירים מנהלים בקרנות.

לכול קרן יש פרופיל השקעה משלה, החל מסולידי – פחות סיכון ופחות תשואה, ועד הרפתקאות מסוכנות אך עם תשואות שלא מהעולם הזה. יש קרנות שיש להן כמה פרופילי השקעה ומציעות למשקיע הפוטנציאלי לבחור בפרופיל המתאים לו. בכול מקרה, כול פרויקט צריך להיות מוצג בפני המשקיע הפוטנציאלי בהתאם לרמת הסיכון שלו, רמת הסיכוי שלו והערכת תשואה.

לכול קרן יש גם מודל אחר לקבלת הרווח שלה מההשקעות – דמי ניהול, אחוז מסוים מראש מגובה ההשקעה ועוד.

דירה להשכרה בברוקלין ניו יורק
דירה להשכרה בברוקלין ניו יורק | צילום: Drew Angerer, GettyImages IL

ניו יורק: 6 מיליארד דולר מישראל

ניו-יורק, ומנהטן בעיקר, היא אבן שואבת להשקעות בנדל"ן מכול העולם, וגם של ישראלים. ניו-יורק מחולקת למספר רובעים; בכול הקשור למחירי נדל"ן - אין דין צ'לסי כדין ברוקלין, ואין דין ברוקלין כדין מנהטן. לדברי ניר אמזל מ-HAP, על פי הערכות, מאז המשבר הפיננסי בשנת 2008 ועד לסוף שנת 2015, ישראלים השקיעו בניו יורק כ-6 מיליארד דולר, כשמיליארד דולר מתוך הסכום הושקע רק בשנת 2015.

מבחינת סוג ההשקעה, כ-50% מכספי המשקיעים הישראלים מושקעים בפרויקטים של בנייה חדשה למגורים, שם התשואות הפוטנציאליות הן הגבוהות ביותר, אך גם הסיכון. מחיר המכירה הממוצע לדירה (Condo) עם שני חדרי שינה (3 חדרים) במנהטן הוא כ-1.6 מיליון דולר, כשמחיר ההשכרה שלה יעמוד על 4,500 דולר לחודש. אגב, התשואה הגבוהה ביותר תתקבל עבור הדירה הקטנה ביותר – בדירות סטודיו במנהטן אפשר להגיע לתשואה של 7% לשנה, ואילו דירת 3 חדרי שנה (4 חדרים) תגיע ל-5%-5.5% תשואה.

עו"ד עמוס נעים, יזם נדל"ן בארה"ב, שהחל לאחרונה גם לייצג בישראל את סוכנות הנדל"ן האמריקאית הגדולה "קלייר וויליאמס", מתמקד בהפניית לקוחותיו להשקעות במנהטן. לדבריו, לאחר עלייה רצופה במחירי השכירות במנהטן, בשנה האחרונה הייתה ירידה במחירים. לפי דו"ח של חברות הנדל"ן מילר סמואל ודאגלס אלימן, מחירי השכירות בדירות סטודיו ירדו במאי האחרון ב-2.6% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה – הירידה החדה ביותר מאז שהחברות החלו לפרסם את הדו"ח ב-2012. מחיר השכירות החציוני לדירות עם שני חדרי שינה ירד ב-5.2% לעומת התקופה המקבילה והגיע ל-4,500 דולר לחודש.

עם זאת, טוען נעים, כי "כול מי שרוצה בעולם להשקיע בארה"ב, רוצה את מנהטן. כמובן שצריך להשקיע חכם, ולא להשקיע ברמות סיכון גבוהות". המשקיעים משלמים דמי ניהול שמגולמים מראש במחיר הדירה ונהנים מתשואה יפה לפחות בשנים הראשונות, כי יש סיכוי שמחירי השכירות בהחלפת שוכר יורדים, וגם צריך לשפץ, אבל בכול מקרה גם עם העלויות האלה, התשואות עדיין גבוהות.

קרן האפ להשקעות בנדל"ן (HAP VENTURE FUND) הוקמה לפני כשנתיים וחצי והיא משקיעה בנדל"ן  בניו-יורק באמצעות גיוס כסף ממשקיעים פרטיים. הקרן היא בבעלות החברה היזמית האמריקאית ישראלית HAP Investments, בראשה עומדים ניר אמזל, אמיר חסיד וערן פולק. לדברי ניר אמזל, אפשר להשקיע בקרן החל מ -40 אלף דולר. האפ עצמה משקיעה בעצמה בכול פרויקט 20% מההון הנדרש להקמת כול פרויקט: "זה מייצר זהות אינטרסים עם שאר המשקיעים ומעורר אמון בכדאיות ההשקעה, "מסביר ניר אמזל, מבעלי האפ.

על פי המודל של האפ - רושמים קבוצה של משקיעים יחד עם החברה היזמית, בעלת הקרקע, ועם האפ כשותפות מוגבלת ישראלית. ההשקעה היא ל-3-4 שנים, עד שהפרויקט מסתיים ואז ניתן למשוך את ההשקעה עם הרווח, אם הפרויקט נמכר. יש גם אפשרות להמשיך בהשקעה אם הפרויקט מושכר וליהנות מתשואה מתמשכת מהשכירות והשבחה, אם יש. לקרן יש כיום כ-7,000 משקיעים במאגר שלה, אליהם היא פונה בכול הצעה שבדקה ומצאה אותה ככדאית כלכלית. למה רק ניו יורק? לדברי אמזל: "א. צריך מיקוד. ב. הביקוש בניו יורק הוא קשיח, יש 99% תפוסה. ג. מדובר בשוק הנדל"ן הכי חזק בעולם. ד. מעדיפים להשקיע בכול מקום שנמצא עד שעה וחצי נסיעה מהמשרד הראשי שלנו במנהטן. ה. לא מאמין בלהתפזר. אלו הטעויות שגרמו לאחרים ליפול בעבר".

שלט מכירה על בית בפלזנט פריירי, ויסקונסין
שלט מכירה על בית בפלזנט פריירי, ויסקונסין | צילום: Scott Olson, GettyImages IL

מחוץ לניו יורק: לא קונים בית בודד

קרן אינטו ((iintoo – הוקמה לפני כשנתיים על-ידי דב קוטלר, לשעבר מנכ"ל ישראכרט ובנק איגוד, ועל ידי ערן רוט, שכיהן כמנהל בקרן הגשמה. אפשר להשקיע בה החל מ-25 אלף דולר. אינטו משקיעה בעיקר בארה"ב (דווקא לא בניו יורק) ומערב אירופה בהשקעות של עד שלוש שנים. לאחרונה גייסה אינטו ממשקיעיה 17 מיליון שקל להקמת מעונות סטודנטים בויסקונסין שבארה"ב באמצעות תשקיף מפוקח על ידי הרשות לני"ע. על פי המודל של אינטו, המשקיע גם לא משלם דמי ניהול שוטפים, אך היא גובה עד 20% מהרווח בעת המימוש.

מסביר ערן רוט: "אנחנו לא מנהלים כסף, אנחנו קוראים לכסף במועד העסקה. זאת הסיבה שאנחנו לא גובים דמי ניהול שוטפים, אלא גובים אחוז מסוים מהרווח כשיש רווח. האחוז עצמו נקבע ביחס להיקף ההשקעה - ככל שהיקף ההשקעה גדול יותר כך האחוז קטן, העיקרון של אינטו הוא לאסוף כסף לא גדול מכמות גדולה של אנשים לטובת נכסים עם פוטנציאל השבחה ושכירות גבוהים. כול משקיע מרוויח מהרווח הכולל את השיעור היחסי של השקעתו מול ההשקעה הכוללת, פחות הרווח שלנו. אנחנו קונים נכסים מ-10 מיליון דולר ומעלה – לעולם לא בית בודד, אלא מקבצי דיור ונכסים מסחריים מניבים שעוברים בדיקה קפדנית".

ברלין: התשואות ירדו משמעותית

ברלין הייתה מאוד כדאית להשקעה לפני 3-7 שנים. משנת 2010 עד היום הייתה עליית מחירים בברלין בכ-10% לשנה. היום מגיע המחיר למ"ר מגורים באזורים מבוקשים בברלין ל-3,500 יורו, ובפרברי העיר ניתן למצוא דירות ב-2,000 יורו למ"ר. המחירים עדיין זולים בהרבה מתל אביב, למשל, כי דירת 60 מ"ר בברלין תעלה כ-210 אלף יורו (כ-860 אלף שקל), לעומת דירה דומה בתל אביב שתעלה כ-2.5 מיליון שקל. אבל, מחירי השכירות בברלין לא עלו בקצב דומה, וזאת בשל מדיניות ההגנה של גרמניה על שוכרי הדירות בה. דירה שעולה 210 אלף יורו תושכר ב—500- 450 יורו לחודש (כ-2,000 שקלים בחודש), המשקפים כ-2.8% על ההשקעה. באזורים מאוד מבוקשים מחירי השכירות יהיו גבוהים בכ-20%.

היתרונות שבהשקעה בנדל"ן בברלין הוא – א. הביקוש; כ-85% מהתושבים בה גרים בשכירות; תרבות המגורים בגרמניה מתבססת בעיקר על שכירות, להבדיל מישראל, ואנשים גרים שם עשרות שנים בשכירות, כך שהעיר נהנית מביקוש גבוה כל הזמן. ב. חסרה בנייה חדשה - על פי תכניות העיר, עד 2020 יתווספו אליה עוד 190 אלף תושבים, ויש מחסור בבנייה חדשה בעיר. במילים אחרות, כדאי לחשוב על כניסה לפרויקטים יזמיים בברלין, שיכולים להביא לתשואות גבוהות יחסית (10%-15%). ג. היציבות – אומנם התשואה אינה גבוהה, אבל המשקיע נהנה מיציבות של השקעה בטוחה יחסית.

אתר בנייה במרכז ברלין
אתר בנייה במרכז ברלין | צילום: Sean Gallup, GettyImages IL

יש לציין, כי לבעלי דירה בברלין יש הוצאות נוספות כמו דמי ניהול (כ-20 יורו לחודש); ועד בית; שיפוצים – מותר להעלות את דמי השכירות של דירה בברלין אחת לשלוש שנים בלבד, עד 15%, ורק לאחר הוכחה שהדירה שופצה ושודרגה.

המשקיעים הישראלים די בולטים בברלין; רובם החלו ברכישת דירה בודדת להשקעה וגם למגורים, וכיום המספרים הולכים וגדלים כשחלק מהמשקיעים כבר משקיע גם ביזמות בנייה. לאור ירידת התשואה על השכרה ברכישת דירה בודדת, רואים משקיעים רבים יתרון בהשקעה בפרויקטים חדשים או בהשבחת דירות קיימות; בעסקאות אלו יש סיכון גדול יותר, אך התשואה יכולה להגיע ליותר מ-10% על ההשקעה.

יש חברות ישראליות רבות העוסקות בשיווק דירות בברלין למשקיעים ישראלים. אחת הבולטות בהן היא Berlin Estate שבבעלות איש העסקים עדי קייזמן. החברה מתמחה ברכישת בנייני מגורים, השבחתם, ומכירת דירות לאחר פרצלציה. החברה מתמקדת ברכישת בניינים מסוג "אלטבאו" (בנייה אירופית קלאסית) במיקומים מרכזיים ובעלי פוטנציאל השבחה. ואולם, משקיעים מציינים שאחזקת בניינים כאלה היא יקרה, משום שכול ליקוי בהם דורש תיקון ברמה גבוהה ביותר. מודל ההשקעה בחברה הוא 40% הון עצמי כשהחברה דואגת למימון בנקאי לצורך השלמת העסקה. כיום עוסקת חברתו של קייזמן גם ביזמות וגם ברכישת מבנים קיימים להשבחה בתחום המגורים בלבד, ולא במכירת דירות בודדות.

ורשה: הכוכבת החדשה

פולין, ובעיקר עיר הבירה שלה ורשה, נמצאת כיום בנקודת מפנה מבחינת מחירי הנדל"ן שלה. לאחר שמחירי הנדל"ן ירדו בה באופן עקבי עד לפני שלוש שנים, הם עולים מאז באופן קבוע ויציב ב2%-3% בשנה והתשואה על השכרת דירות מגיעה לכ-4%-5%. לדברי שרגא ויסמן, אחד היזמים הפעילים בוורשה מזה כ-9 שנים, פולין גם נהנית מתרבות ארגונית מסודרת. להבדיל מישראל התהליכים בה מאוד מסודרים והרבה יותר מהירים, אם מדובר בהיתרי בנייה, תב"עות וכד', ולכן קל יותר לעסוק שם בבנייה יזמית.

ורשה וערים גדולות אחרות נהנית בשנים האחרונות מהגירה הולכת וגדלה לערים הגדולות מהעיירות והכפרים. אם לפני 4 שנים נמכרו בוורשה 13-15 אלף דירות, הרי שב-2016 נמכרו בה 25 אלף דירות – גידול דרמטי. המדינה גם נהנית מיציבות וצמיחה קבועה של כ-3.5%-4% בשנה. לעומת זאת, שיעורי הריבוי בה נמוכים, כך שהתוצר לנפש גבוה מאוד.

קונים ברחוב בוורשה
קונים ברחוב בוורשה | צילום: Tom Dulat, GettyImages IL

לדברי ויסמן, תרבות הדיור של הפולנים דומה לזאת של הישראלים – גרים יותר בדירות בבעלות, וההורים קונים דירות לילדים שלהם. ההעדפה בוורשה היא לדירות קטנות יחסית  40-60 מ"ר, משום שרוב הביקוש מגיע מזוגות צעירים שזו הדירה הראשונה שלהם. ויסמן וקבוצת המשקיעים שלו עוסקים ביזמות, שם הרווחים גדולים יותר; הם קונים קרקע, בונים ומוכרים ומגיעים לתשואות של כ-15% על ההשקעה במשך שלוש שנים עד מכירת הדירה האחרונה. הבעיה בערים הגדולות כמו וורשה שיש מחסור במגרשים טובים, ולכן מעריך ויסמן שתהיה עליית מחירים גדולה יותר בשנים הבאות.

שחקן בולט ישראלי אחר בפולין היא חברת "אמבסדור" העוסקת בשיווק דירות יד-ראשונה מפרויקטים חדשים בוורשה. בחברה אומרים,  כי וורשה היא אמנם לא מקום של בוננזות מבחינת תשואות, אבל אפשר ליהנות שם מתשואה שוטפת של 5%-8% ומהשבחה של 3%-4% בשנה. אגב, הנכסים בפולין נרשמים בטאבו על שם הבעלים כמו בישראל, אבל בניגוד לרומניה למשל, שם אי אפשר לרשום את הנכס על שם הבעלים, אם הוא לא תושב המדינה.

מה אפשר לקנות בוורשה? באמבסדור מציעים לקנות דירה חדשה בוורשה באזור מבוקש כמו פרגה, הפלורנטין של וורשה, בשטח של 25 מ"ר ב-250 אלף שקל. אפשר להשכיר אותה ב-1,500 שקלים לחודש – תשואה של יותר מ-7%. באזורים אחרים ניתן לקנות דירת 50 מ"ר ב-500 אלף שקלים ולהשכירה בכ-2,000-2,300 שקלים לחודש.

טיפים לרוכשי דירות להשקעה בחו"ל

להיזהר מעוקץ – לצערנו, יש עדיין נוכלים בתחום, ורצוי לא להיענות לכול באנר שקופץ ברשת. בדקו היטב את החברה/הקרן באמצעותה משקיעים; לבדוק את הניסיון שלהם, את ההצלחות ואם יש כישלונות; דרשו לדבר עם משקיעים אחרים. צריך לבדוק גם הנכס – בארה"ב שבה הכול שקוף, ניתן לבדוק ודרך האינטרנט האם מה שהציגו להם זה אומנם הנכס הקיים בשטח. הבעיה של מי שנפלו עם המשקיעים שלהם הייתה שהם התפזרו, לא התמקצעו, כשהאויב הגדול ביותר שלהם היה ההצלחה בהתחלה.

להתייחס מראש להשקעה כהשקעה שיש בה סיכון - לבדוק את חברת ההשקעות עצמה – מי האנשים שמנהלים אותה, מה הרקורד שלהם, מה המחויבות שלהם כלפיכם גם בהמשך הדרך, מי ינהל את הנכס, מי אחראי על הדיווחים לרשויות המס בארץ ובחו"ל, מי עובד מול הבנקים, מי העו"ד ורואה החשבון שעובדים עם החברה, מי חותם על ההלוואה בבנק.

שמרו על פרופורציות - אל תסתנוורו מהתשואה שהציגו בפניכם ותרוצו לקחת הלוואה בבנק, וגם בכך יעזרו לכם אולי בחברה האדיבה. דרשו לדעת לכמה זמן מבטיחים לכם את דמי השכירות עליהם הם מתחייבים. יש מקרים שלאחר שנה ואולי קצת יותר, ההכנסה החודשית מצטמקת פלאים, אבל ההלוואה שלקחתם ל-15 שנה עדיין תופחת.

היזהרו מחברות/קרנות שאומרות לכם את צמד המילים "תשואה מובטחת" - לכן, ברוב המקרים, החברות והקרנות מדברות על "צפי לתשואה" והן אינן מבטיחות אותה.

תשואה ריאלית – התשואה שמציגים לכם היא תשואה ברוטו, ואם מוסיפים לכך את דמי הניהול, חלקה של החברה ברווחים, עלות אחזקה שוטפת, מסים (יש מדינות בהן משלמים מס הכנסה גם למדינה בה נמצא הנכס וגם למדינת ישראל), שכר טרחת עו"ד, מתווך ועוד, התשואה הריאלית היא נמוכה בהרבה.

אל תמכרו דירה בישראל לטובת קניית 4 דירות בחו"ל - אל תשימו את כול כספי הפנסיה שלכם לרכישת נכס בחו"ל. אתם יכולים לסכן 20% מהם, אבל לא יותר, ממליצים בענף.

אל תשכחו את 2008 - אין השקעה מובטחת, בטח לא לאורך שנים. הסיכוי לרווחים הוא סביר, אבל כולנו זוכרים מה קרה ב-2008 כשמשבר ה"סאבפריים" בארה"ב הביא למחיקת הרווחים ולהפסדים של רוכשי נדל"ן, לא רק בארה"ב, אלא במדינות רבות נוספות, כמו במזרח אירופה, שם הנדל"ן נסוג שנים אחורה.