לאחרונה התבשרנו כי ממשלת ישראל מגבשת צעד שעשוי - לדעתה - להקל על מצוקת הדיור: רוכשי דירה ראשונה שמחירה עד 1.3 מיליון שקל, יוכלו לקבל משכנתא בשיעור פנטסטי של 90% ממחיר הדירה, במקום 75% עד כה.

האם הקטנת היקף ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה, לכ־10% בלבד מערכה, אכן מהווה בשורה?

כמובן, שמדובר בדיון תיאורטי בלבד. לחלק מאיתנו ההצעה תהווה בשורה, ולחלק אחר, היא מתכון לאסון. המצדדים בתוכנית טוענים, בין היתר, שעל נוטלי המשכנתא תמשיך לחול מגבלת בנק ישראל בנושא כושר החזר. כלומר, ניתן יהיה להגדיל את המשכנתא ל-90% משווי הנכס רק בתנאי שההחזר החודשי יגיע עד ל- 40% מההכנסה החודשית של הלווה. זוג צעיר שלא יכול לעמוד בהחזר, פשוט לא יזכה לקבל את המשכנתא המיוחלת. מנגד, ההצעה להעלות את שיעורי המשכנתאות ל-90% מוכיחה כי לקחי משבר הסאב פריים נשכחו במהרה.

מציעי החוק מתעלמים מהאפשרות שדפוסי המשבר עלולים לחזור על עצמם. זוגות צעירים יתפתו לרכוש דירות אף שהם נעדרי יכולת כלכלית לעמוד בכך, זאת בהתבסס על המימון הבנקאי הכמעט מלא. בטווח הקצר הדבר עלול לגרום לעלייה נוספת במחירי הדירות, למרות שנדמה שאלה שברו כל שיא אפשרי בשנים האחרונות. בטווח הארוך, עלייה בשיעורי הריבית, או פגיעה אפשרית אחרת ביכולת ההחזר, עלולים לגרום לכך שאותם לווים לא יוכלו לעמוד בתשלומי ההלוואות ומכאן קצר המרחק לקריסת שוק הדירות ולפגיעה אפשרית ביציבות הבנקים.

בואו נתמקד לרגע בזוג הצעיר. אותו זוג שעבורו הצורך לגייס הון עצמי בהיקף של מאות אלפי שקלים לרכישת דירה, מהווה חסם משמעותי כשהוא בוחן את האפשרות לרכוש את דירתו הראשונה. כן, כבר עם תכנון החתונה. צריך לזכור, שמספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה ממוצעת בישראל עומד כבר מספר שנים על 120-140 (לפני מס). מעל 12 שנות עבודה. לפי נתוני ה־.OECD בצרפת, למשל, נדרשות 74 משכורות ממוצעות לדירה ממוצעת, בבריטניה 64 משכורות ובארה"ב 65 משכורות. מדובר בנתונים בלתי נתפסים אבל אמיתיים.

מהי בעצם המשמעות הכספית של התוכנית עבור הזוג הצעיר הדמיוני שלנו? במצב הנוכחי, רכישת דירה בשווי של כ-1.3 מליון שקל, תצריך מהזוג הצעיר שלנו להעמיד הון עצמי של כ-300 אלף שקל. זוג צעיר בתחילת הדרך שלו רחוק מאוד מלהעמיד סכום של כמעט חצי מיליון שקל, בשים לב ליכולת ההשתכרות הנמוכה שלו בשלב זה של חייו. אם כן, הזוג הצעיר יצטרך לגייס למשימה את ההורים (שאולי אף הם עדיין נושאים בנטל המשכנתא) ולנגוס בכספי ירושות (אם יש כאלה לרשות בני הזוג). לפי התוכנית הנוכחית, יכול הזוג הצעיר ליטול משכנתא גבוהה יותר, ולהעמיד הון עצמי נמוך הרבה יותר (למעלה ממחצית מהיקף ההון העצמי הנוכחי).

באופן מידי, עם העלאת שיעור המשכנתא, גדל באופן אוטומטי סכום ההחזר החודשי, עד לסכום של  1,000-1,500 שקלים מדי חודש בחודשו. כאן טמון המלכוד: עבור משפחות רבות בישראל, רבות מדי, מדובר בסכום המהווה כ-10-20% מהשכר החודשי. הבעיה היא שברוב המקרים, העובדות, המספרים והקשיים האמיתיים הכרוכים בנטילת משכנתא, מתבררים רק אחרי שנוטלים את המשכנתא.

משום מה, המידע לגבי סיכונים שבנטילת משכנתא יקרה, כמעט אינם גלויים לזוג הצעיר שלנו, ויעידו על כך המודעות הרבות בעיתון על מימוש דירות ממושכנות שבעליהן לא יכולים היו לעמוד בהחזר המשכנתא לבנק. ועוד לא סיימנו: כשהריבית במשק תעלה, ילך ויגדל נטל המשכנתא על הזוג הצעיר, עוד יותר מאשר במצב הנוכחי. ההשתעבדות לבנק תהיה מהירה ובעיקר, כואבת. במציאות שבה זוג צעיר נאלץ להוציא מכיסו אלפי שקלים מדי חודש על הוצאות חינוך לילדים הרכים, חוגים, צעצועים, רפואה, מזון, ארנונה ועוד ועוד, גידול של  1,000 שקלים ויותר בנטל החודשי היא הרסנית. היא רחוקה מלהיות "בשורה" עבור אותם זוגות, שהסתנוורו מתוכניות הממשלה ונושאים לבד בנטל, בעת צרה.

לפיכך, התוכנית הנוכחית היא בבחינת אקמול לחולה במחלה סופנית. שוב ושוב מייצרים במשק תמריצים לרכישת דירות, ולא מטפלים בתחום ההיצע. בהפשרת קרקעות, בגיבוש תוכניות דיור מרחיקות לכת ויצירתיות (איים בים, יישוב איזורים שוממים ומרוחקים מהמרכז, תוך מתן פתרונות תעסוקתיים וכיוצא בזה).

במקום למצוא פתרונות אמיתיים, שדורשים תכנון לטווח ארוך, במקום ללמוד וליישם את חוכמת ההמונים בארצות שמעבר לים, שהשכילו לטפל בהורדת מחירי הדירות וייצור מגורים ברי השגה להמונים, מציעה המדינה פתרון מוזר למדי, שבו זוגות צעירים יחשבו שהם יכולים לרכוש דירה, בעוד שמבחינה כלכלית אמיתית, הם חסרי כל יכולת לרכישת דירה (עם כל הצער שבדבר).

ועוד לא אמרנו דבר על החשש הכבד שהתוכנית הנוכחית תוביל לגידול בביקוש לדירות "זולות", בדיוק המצב שבו הקבלנים יפגינו חריצות יתר בהעלאת מחירים. התוצאה היא שהבעיה שהממשלה ביקשה לפתור, רק התעצמה. חזרנו לנקודת ההתחלה, כשנתוני הפתיחה גרועים הרבה יותר.

לח"מ אין ככוונה לעשות דמוניזציה של שוק הדיור. צריך לזכור שאחד הפתרונות למצב הוא מגורים בשכירות. יש לכך יתרונות רבים. חשוב להזכיר - לא כולם חייבים לרכוש דירה. בטח לא זוגות צעירים בשנותיהם הראשונות, כאשר יכולת ההחזר שלהם נמוכה מאוד. במצב הנוכחי נראה שניאלץ להמשיך להמתין לתוכנית על הסוס הלבן.

הכותב הוא שותף במשרד שיפמן ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי