בסוף יולי 2020 הופחת באופן רשמי מס הרכישה על דירה שנייה ל-5% במטרה לעודד את שובם של משקיעי הנדל"ן לשוק. כיום נראה שהמהלך זכה להצלחה. 

"אנחנו רואים התעניינות הולכת וגוברת בדירות ובשכונות שאנחנו מגדירים במד המשקיעים שלנו ככאלו שמעניינות משקיעים - דירות קטנות יחסית בשכונות שכיום שומרות על מחירים נוחים אך הן בעלות פוטנציאל השתדרגות ניכר בעתיד",  אומר טל קופל, מנכ"ל madlan.

טל קופל (צילום: אורית פניני, יחסי ציבור)
טל קופל | צילום: אורית פניני, יחסי ציבור

מטרת המשקיע בדרך כלל היא להשכיר את הדירה ולקבל עליה תשואת שכירות גבוהה כל האפשר, ולאחר כמה שנים למכור אותה וליהנות מתשואת ההון. כדי להגיע לתשואת שכירות גבוהה נדרשים שני אלמנטים: מחירי נדל"ן נמוכים, ומחירי שכירות סבירים יחסית לסביבה. "מחירי השכירות מוכתבים ונתמכים על ידי הביקוש, ולכן שכונות שאין בהן ביקוש יציב ורציף הן השקעה מסוכנת יותר - יש סכנה ברורה שהדירה תעמוד ריקה חודשים ארוכים, או שתושכר לבסוף לכל המרבה במחיר", אומר קופל.

בדקנו בעזרת לוח מדלן מהן השכונות שהיו הכי טובות להשקעה בשנה החולפת, והאם התכנונים העתידיים מצדיקים את המשך ההשקעה בשכונה.

קרית וולפסון, עכו

מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים: 421,000 שקל

תשואת שכירות ממוצעת: 5.1%

זמן ממוצע למכירה: 78 ימים

מספר עסקאות מכר בשנה: 9

זמן ממוצע להשכרה: 52 ימים

טיפוס דירה משתלם ביותר: 2 חדרים

המצב כיום: קרית וולפסון היא שכונה במרכז עכו, סמוך לתחנה המרכזית ולבית העירייה, במרחק של עד 10 דקות רכיבה באופניים מתחנת הרכבת "עכו". היא נבנתה בשנות ה-50' וה-60' עבור עולים חדשים ומפוני מעברות, ומורכבת ממבני שיכון ישנים שבנויים מסביב לחצרות גדולות. כיום רוב תושבי השכונה הם ערבים, והיא נחשבת לאחת השכונות הכי עניות בארץ, עם שיעור עבריינות גבוה. בשכונה יש גם ישיבת הסדר ועמותה קהילתית, ערבית-יהודית, שמקדמת דו קיום.

למרות גודלה הרב, בשכונה אין כמעט חנויות ומקומות בילוי, ולמרות שיש בה שטחים פתוחים נרחבים, רובם לא מטופחים.

מה מתוכנן? ב-2023 יתחיל לפעול בשכונה קו מטרונית (אוטובוס רב קיבולת בנתיב בלעדי) - שיספק שירות תחבורה ציבורית מהיר ויעיל לשכונת הדר בחיפה, דרך מרכזי תעסוקה ובילוי בקריות ובחיפה.

על רצועת מגרשים ריקים בסמוך לטיילת מתוכננים בניינים חדשים בני כ-10 קומות, עם חנויות בקומת הקרקע. בגלל היקף השטחים הפתוחים הרב, והקירבה לאמצעי תחבורה ציבורית ולקו החוף, קיים בשכונה פוטנציאל להתחדשות עירונית, אך עדיין לא ידוע על תוכניות כאלו.

שורה תחתונה: תשואת השכירות מעולה ויש פוטנציאל לעליית ערך משמעותית בטווח הארוך בגלל מיקום השכונה - על קו החוף וקרוב לאמצעי תחבורה ציבורית טובים (קיימים ומתוכננים). מצד שני, יש לקחת בחשבון שאין עדיין תכניות משמעותיות להתחדשות עירונית, וייקח עוד הרבה זמן לממש את הפוטנציאל של השכונה בהתחשב בבעיות החברתיות שמהן היא סובלת.

מרכז העיר, קרית אתא

מחיר ממוצע לדירת 2-3: 639,000 שקל

תשואת שכירות ממוצעת: 4.48%

זמן ממוצע למכירה: 78 ימים

מספר עסקאות מכר בשנה: 82

זמן ממוצע להשכרה: 57 ימים

טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים

קרית אתא (צילום: Max Zalevsky  Shutterstock.com)
קרית אתא | צילום: Max Zalevsky Shutterstock.com

המצב כיום: שכונה ותיקה בלב קרית אתא, שכוללת ערבוב של בנייה ישנה ובנייה חדשה יותר. השכונה חובקת שני רחובות ראשיים שלאורכם, ובעיקר בצומת המרכזית שלהם, יש מגוון אפשרויות לקניות ובילויים. בגלל שהשכונה כל כך גדולה הגישה לצומת המרכזית מהקצוות המרוחקים שלה מצריכה נסיעה ברכב.

קווי אוטובוס רבים עוברים בשכונה, כולל קו מטרונית (אוטובוס רב קיבולת בנתיב בלעדי) שעובר בחלקה הצפוני בתדירות גבוהה ומגיע לחיפה. בשכונה יש פיזור טוב של גינות, פארקים ומוסדות חינוך, חלקם טובים יותר וחלקם פחות.

מה מתוכנן? מספר הדירות בעיר צפוי להכפיל את עצמו עד 2040, אבל עיקר הפיתוח המתוכנן יהיה בשכונות חדשות בצפון, מערב ודרום העיר. בהתחשב בכמות הדירות החדשות שיצטרפו לשוק באזור בשנים הקרובות, הכדאיות הכלכלית להתחדשות עירונית במרכז העיר צפויה לרדת, וייתכן ותהיה דווקא הידרדרות בתשתיות שם עקב הסטת תקציבים לשכונות החדשות. קו מטרונית חדש ורכבת קלה בין נצרת לחיפה ישפרו את הקישוריות הכללית בעיר, אבל גם להם צפויה להיות השפעה זניחה על מרכזה.

שורה תחתונה: כיום השכונה אטרקטיבית במיוחד בזכות התשואה הגבוהה והמיקום המרכזי, אך יש לנקוט בקשר אליה משנה זהירות - ייתכן ובניית שכונות חדשות ומקושרות יותר לאזורי תעסוקה יורידו את קרנה.

שכונת נוה פז, חיפה

מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים: 622,000 שקל

תשואת שכירות ממוצעת: 4.42%

זמן ממוצע למכירה: 77 ימים

מספר עסקאות מכר בשנה: 78

זמן ממוצע להשכרה: 45 ימים

טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים

נווה פז (צילום: מתוך ויקיפדיה - צלם אורלינג)
שכונת נווה פז | צילום: מתוך ויקיפדיה - צלם אורלינג

המצב כיום: שכונה ותיקה במזרח העיר שנושקת לציר בר יהודה ולקווי המטרונית (אוטובוס רב קיבולת בנתיב בלעדי) שעוברים בו. בניגוד לתל עמל הצמודה מדרום, נוה פז מושכת משפחות צעירות בשנים האחרונות. בשכונה יש מכללה והיא נמצאת בדרך לטכניון, מה שהופך אותה למבוקשת בקרב סטודנטים, ופתיחתו של קו המטרונית לטכניון בשנים הקרובות צפוי להגביר את המגמה עוד יותר.

עם זאת, נוה פז מנותקת מסביבתה בגלל הפרשי גובה גדולים, כך שמעבר רגלי למוסדות החינוך ומוקדי הקניות בשכונות הסמוכות כרוך בטיפוס במדרגות רבות.

מה מתוכנן? מספר קווי מטרונית יצטרפו לאלה שעוברים ברחובות השכונה ובסמוך אליה, ויאפשרו הגעה למוקדים נוספים כמו צומת יגור, אצטדיון סמי עופר, טירת כרמל, עכו ונהריה. בשכונה עצמה ובסביבתה לא מתוכננים פרויקטי בינוי משמעותיים.

שורה תחתונה: למרות שלא ידוע על תוכניות כאלו כיום, ריבוי קווי המטרונית שעוברים במקום מהווה בסיס טוב להגדלת זכויות הבנייה בשכונה.

שכונת הדר הכרמל, חיפה

מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים: 528,000 שקל

תשואת שכירות ממוצעת: 4.38%

זמן ממוצע למכירה: 74 ימים

מספר עסקאות מכר בשנה: 91

זמן ממוצע להשכרה: 51 ימים

טיפוס דירה משתלם ביותר: 2 חדרים

שכונת הדר בחיפה (צילום: Gelia, shutterstock)
שכונת הדר בחיפה | צילום: Gelia, shutterstock

המצב כיום: הדר (בשמה הרשמי "הדר הכרמל") היא שכונה במורד הכרמל הצפוני, בין מרכז הכרמל לעיר התחתית. הדר, ששימשה בעבר כמרכז העיר, עדיין כוללת רחובות מסחריים ראשיים ושוק עירוני. חלקה המערבי נהנה מקישוריות טובה לעיר התחתית ולפסגת הכרמל בזכות הכרמלית, ועובר בה גם קו מטרונית (אוטובוס רב קיבולת בנתיב בלעדי) שמקשר אותה למזרח העיר ולקריות. קווי מטרונית נוספים לאזור המת"מ וליעדים אחרים עוברים במרחק הליכה סביר מהשכונה.

לאחר עשורים של הזנחה והידרדרות, בשנים האחרונות‎ ניכרת כניסה של קהילות צעירים לשכונה, שמקדמות פעילות חברתית ופועלות מול העירייה למען חיזוקה. גם ההתמקדות של העירייה בפיתוח תיירותי ועסקי של העיר התחתית מסייע לפוטנציאל של השכונות הסמוכות, כשהדר היא הבולטת שבהן.

מה מתוכנן? בשכונה עצמה אין תוכניות בינוי משמעותיות והיא צפויה להתפתח בעיקר בפרויקטים נקודתיים. תוכניות להתחדשות העיר התחתית וואדי סאליב הסמוכות ופרויקטים תחבורתיים שישפרו את הקישוריות של השכונה (קווי מטרונית נוספים ובעתיד הרחוק גם הקמת תחנת רכבת מהירה בקרית הממשלה) צפויים להמשיך את מגמת עליית המחירים בה.

שורה תחתונה: השכונה מתרוממת בכוחות עצמה ובלי תלות בהשקעה ציבורית משמעותית, אז למה לא לרכוש נכס וליהנות מהתשואה ועליית השווי?

קרית ים ג', קרית ים

מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים: 643,000 שקל

תשואת שכירות ממוצעת: 4.28%

זמן ממוצע למכירה: 72 ימים

מספר עסקאות מכר בשנה: 31

זמן ממוצע להשכרה: 51 ימים

טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים

קרית ים (צילום: shutterstock_ Luciano Santandreu)
קרית ים | צילום: shutterstock_ Luciano Santandreu

המצב כיום: בניית קרית ים ג' החלה ב-1949 ובשנות ה-50' שוכנו בה עולים חדשים מתימן ומאירופה. הבנייה בשכונה נמוכה בעיקרה, עם הרבה בתים פרטיים ודו-משפחתיים, ומבני רכבת במזרח ובמערב. בשכונה אין כמעט גינות ציבוריות - עניין פחות קריטי עבור התושבים שיש להם חצרות פרטיות, אבל בעייתי מאוד עבור המתגוררים בבנייני דירות.

היתרונות הבולטים של השכונה הם הקירבה לים, כולל לחופים מוכרזים, והתחבורה הציבורית: בשכונה עוברים בתדירות גבוהה קווי אוטובוס למגוון יעדים בקריות, וקו מטרונית (אוטובוס רב קיבולת בנתיב בלעדי) שמאפשר נסיעה מהירה לחיפה. תחנת הרכבת "קרית מוצקין" ומסוף האוטובוסים "מרכזית הקריות" נמצאים במרחק נסיעה קצרה יחסית באוטובוס, ומהן אפשר להגיע למגוון יעדים בארץ.

מה מתוכנן בעתיד? תחנת רכבת חדשה מתוכננת בצמוד ל"מרכזית הקריות", מה שיהפוך את המסוף למתחם משולב ויגדיל את אפשרויות התחבורה הציבורית באזור. במזרח השכונה יש תוכנית התחדשות עירונית בודדת וצנועה יחסית לתוספת דירות במבני שיכון, אך רוב תוכניות הבינוי המשמעותיות באזור נמצאות בשכונות הצמודות.

שורה תחתונה: השקעה טובה לטווח הארוך, כי נכסים זולים ליד קו החוף הם מצרך נדיר. יש לצפות שעם הזמן יוגדלו זכויות הבנייה בשכונה כולה בצורה משמעותית, ובנכסים שקרובים לצירי התנועה הראשיים אף יותר.

מוצקין הוותיקה, קרית מוצקין

מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים: 547,000 שקל

תשואת שכירות ממוצעת: 4.22%

זמן ממוצע למכירה: 45 ימים

מספר עסקאות מכר בשנה: 8

זמן ממוצע להשכרה: 26 ימים

טיפוס דירה משתלם ביותר: 2 חדרים

קריץ מוצקין תצלום אוויר (צילום: מתוך ויקיפדיה - Omer berner)
קרית מוצקין | צילום: מתוך ויקיפדיה - Omer berner

המצב כיום: מוצקין הוותיקה היתה השכונה הראשונה שהוקמה בקרית מוצקין בשנות ה-30'. הבנייה בשכונה היא נמוכה וכוללת בעיקר צמודי קרקע, לצד בנייני דירות של 3-4 קומות ברחובות הראשיים. עם השנים העיר התפתחה צפונה והפכה צפופה יותר, אך הצפיפות הנמוכה בשכונה הוותיקה נשמרה.

מבחינה תחבורתית השכונה נמצאת במיקום מצוין: רוב בתי השכונה נמצאים במרחק הליכה או רכיבה של עד 10 דקות מתחנת הרכבת, שממנה אפשר להגיע בנוחות לכל רחבי הארץ ולמוקדי תעסוקה בחיפה. גם תחנות אוטובוס רבות נמצאות לא רחוק, כולל תחנות מטרונית (אוטובוס רב קיבולת בנתיב בלעדי). כיום עובר בדרך עכו קו מטרונית אחד, שמחבר בין מרכזית הקריות למרכזית חוף הכרמל, אך בשנים הקרובות יחנכו קווי מטרונית נוספים, שיגיעו גם לעכו ונהריה. עם זאת, ברכב הפרטי המצב לא אידיאלי, עם תלונות רבות של תושבים על מצוקת חניה ועומסי תנועה בצירים המרכזיים בשעות העומס.

מה מתוכנן בעתיד? לא ידוע על תכניות בינוי משמעותיות בשכונה, אך מאחר ועתודות הקרקע בצפון העיר ינוצלו עד תום בעשור הקרוב, הדגש בקרית מוצקין צפוי לעבור להתחדשות עירונית - ואין מיקום יותר הגיוני לכך מאשר בשכונה הוותיקה ביותר בעיר.

שורה תחתונה: השכונה במיקום מעולה, יש בה ובמרחק קצר ממנה מוקדי קניות, סידורים ובילוי, והחסרון המשמעותי ביותר שלה הוא מחסור בפארקים. תשואת השכירות הגבוהה מהווה יתרון כבר היום, ובטווח הארוך צפויה ככל הנראה גם תוספת זכויות בנייה, בעיקר לאורך ציר המטרונית ובאיזור תחנת הרכבת.

שכונת נווה אלונים, אשקלון

מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים: 736,000 שקל

תשואה ממוצעת: 4.18%

זמן ממוצע למכירה: 78 ימים

מספר עסקאות מכר בשנה: 28

זמן ממוצע להשכרה: 49 ימים

טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים

המצב כיום: נווה אלונים היא שכונה וותיקה בדרום מערב אשקלון, בקרבת בית החולים ברזילי וגן לאומי אשקלון. השכונה נבנתה בשנות ה-70 וכוללת מבני שיכון מסביב לחצרות משותפות (שהפכו לחניונים), מבני ציבור רבים (כולל מספר בתי ספר דתיים), ושני מרכזים מסחריים (אחד חדש). בצפון השכונה יש גינה ציבורית גדולה ומטופחת, עם גינת כלבים וגינה קהילתית צמודה, מה שמעיד על מעורבות קהילתית מחד, ועל השקעה מתמשכת על ידי העירייה מאידך.

מה מתוכנן? לא ידוע על תכניות בינוי משמעותיות בשכונה ובסביבתה, אך נותרו בה מספר מגרשים בלתי מפותחים ובשנים האחרונות נבנו בה מספר בניינים חדשים, כולל מגדל מגורים בן 15 קומות ומרכז מסחרי חדש.

שורה תחתונה: התשואה כיום נאה אבל כדאי לקחת בחשבון שבגלל עשרות אלפי הדירות שמתוכננות בצפון ובמזרח העיר (ונמצאות כיום על הנייר בלבד) הסיכויים להתחדשות עירונית אינם גבוהים. נמוכים.

קרית חיים מערבית, חיפה

מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים: 563,000 שקל

תשואה ממוצעת: 4.1%

זמן ממוצע למכירה: 77 ימים

מספר עסקאות מכר בשנה: 10

זמן ממוצע להשכרה: 49 ימים

טיפוס דירה משתלם ביותר: 2 חדרים

קרית חיים (צילום: ויקיפדיה - צילום Orrling)
קרית חיים | צילום: ויקיפדיה - צילום Orrling

המצב כיום: קריית חיים המערבית הוקמה בשנות ה-50' בצמוד לאחותה ממזרח, ונועדה לקליטת עולים. השכונה מורכבת מבתים פרטיים ודו-משפחתיים רבים במרכזה, עם מעטפת של מבני שיכון. תושבי השכונה נהנים מחופים יפים ומוסדרים ממערב, ומתחנת רכבת וקווי מטרונית (אוטובוס רב קיבולת בנתיב בלעדי) ממזרח, שמאפשרים התניידות נוחה למרכזי תעסוקה מרכזיים בעיר כמו מת"מ והעיר התחתית. עם זאת, השכונה סובלת במשך שנים רבות מחוות ענק של מיכלי דלק שצמודה אליה מדרום, והיא מקור לזיהום ניכר.

מה מתוכנן? השכונה מתוכננת לעבור התחדשות עירונית משמעותית בעשור הקרוב שתשלש את מספר הדירות שבה. ההתחדשות תתמקד ברצועת מבני השיכון בהיקף השכונה, בעוד שהבנייה הנמוכה בליבה תישמר. במסגרת ההתחדשות תוקם טיילת לאורך חוף הים והגישה אליה מהשכונה תשופר, ובבינוי החדש ישולבו חנויות ומקומות בילוי. מיכלי הדלק כנראה יפונו מתישהו, רמות זיהום האוויר באזור ירדו, ושכונה חדשה תקום במקומם, אבל לא ידוע מתי זה יקרה.

שורה תחתונה: אישור תכנית ההתחדשות העירונית בשכונה וההשקעה הממשלתית והעירונית בקידומה כנראה יובילו לעליית עניין באזור, אך הגורם המשמעותי ביותר הוא סילוק חוות המיכלים - ברגע שזה יקרה, השכונה תוכל להתחיל להגשים את מלוא הפוטנציאל.

שכונה ו', באר שבע

מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים: 666,000 שקל

תשואה ממוצעת: 3.96%

זמן ממוצע למכירה: 71 ימים

מספר עסקאות מכר בשנה: 207

זמן ממוצע להשכרה: 45 ימים

טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים

באר שבע שכונה ו' (צילום: ויקיפדיה - צלם מיכאלי)
באר שבע שכונה ו' | צילום: ויקיפדיה - צלם מיכאלי

המצב כיום: שכונת ו' היא שכונה ותיקה ודי מוזנחת בבאר שבע. הבנייה בשכונה משלבת צמודי קרקע (בעיקר בצפון ודרום השכונה) ומבני שיכון, עם קצת בנייה חדשה של בנייני קומות נמוכים. בשכונה יש שטחים פתוחים נרחבים, אבל רובם לא מפותחים כך שבמקום גינות ציבוריות יש בה בעיקר שממה. עם זאת, התושבים בה נהנים מגישה לחנויות במרחק הליכה, מתחבורה ציבורית תכופה למרכז העיר, ומקירבה לאצטדיון טרנר והיכל הספורט העירוני 'הקונכיה'.

מה מתוכנן? לא ידוע על תכניות משמעותיות בשכונה, אבל נותרו בה שטחים פתוחים רבים כך שסביר שנראה פרויקטים נקודתיים צצים פה ושם.

שורה תחתונה: בגלל הקירבה היחסית לאוניברסיטה הביקוש כרגע גבוה גם בהשכרה וגם במכירה, אבל כדאי להיות עירניים לשינויים בשוק, כמו תוספת מתוכננת של כ-1,000 חדרי מעונות סטודנטים.

שכונת אושיות, רחובות

מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים: 1,175,000 שקל

תשואה ממוצעת: 3.09%

זמן ממוצע למכירה: 71 ימים

מספר עסקאות מכר בשנה: 78

זמן ממוצע להשכרה: 37 ימים

טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים

שכונת אושיות רחובות (צילום: תמונה של מדלן)
שכונת אושיות רחובות | צילום: תמונה של מדלן

המצב כיום: אושיות היא שכונת מצוקה בדרום העיר רחובות. היא הוקמה בשנות ה-50 ואוכלסה תחילה על ידי מפוני מעברה ששכנה במקום. בתחילה נבנו מבני שיכון בני שתי קומות במערב השכונה, ובהמשך נבנו מבני רכבת 'קלאסיים' בני 4 קומות במזרחה. בשכונה יש כ-7,000 תושבים - רבים מהם עולים חדשים - שמתגוררים בצפיפות גבוהה (השטח הבנוי לנפש בשכונה הוא בין הנמוכים בעיר).

מה מתוכנן: מאז שהוכרזה כשכונה לשיקום נעשו מספר נסיונות לשפר את איכות החיים בשכונה, כולל לאחרונה השקעות במבני ציבור ובגינות, אך השכונה עדיין נחשבת לשכונת מצוקה. תכנית פינוי-בינוי חדשה שנמצאת בשלבי תכנון עשויה סוף סוף לשפר את חיי התושבים ואת תדמית השכונה. במסגרת התכנית, שפרטיה המדויקים לא ידועים עדיין, ייבנו כ-4,900 דירות, תוספת של כ-3,000 דירות למצב כיום. בעלי הנכסים יקבלו נכס חדש וגדול יותר בבנייה החדשה, שתמשוך גם אוכלוסיה חדשה לשכונה.

תכניות נוספות בסביבה שעשויות להשפיע לחיוב על המגורים בשכונה כוללות הקמת קו אוטובוסים מהיר לאורך ציר הרצל, דרך נס ציונה, ראשון לציון, ולתל אביב. בעתיד הרחוק יותר מתוכנן קו מטרו עם תחנה במרחק הליכה מכל בתי השכונה שיגיע למרכז תל אביב ולערי השרון.

שורה תחתונה: פוטנציאל טוב, קרובה לצירי תנועה ראשיים, בעתיד הקרוב כנראה קו BRT, והרחוק קו מטרו לתל אביב. פינוי-בינוי (אם יהיה מוצלח, אין מסמכי תכנון עדיין) עשוי להרים את השכונה ואת המחירים. למרות שיש לשכונה סטיגמה בתוך העיר, היא לא מוכרת לשימצה מחוצה לה, כמו קרית משה או ג'סי כהן, אז זו כנראה לא משקולת כזו כבדה על הביקוש.

שכונת התקווה, תל אביב יפו

מחיר ממוצע לדירת 2-3 חדרים: 1,517,000 שקל

תשואה ממוצעת: 3.48%

זמן ממוצע למכירה: 81 ימים

מספר עסקאות מכר בשנה: 53

זמן ממוצע להשכרה: 43 ימים

טיפוס דירה משתלם ביותר: 3 חדרים

התקווה תל אביב (צילום: RnDmS  Shutterstock.com)
התקווה תל אביב | צילום: RnDmS Shutterstock.com

המצב כיום: שכונת התקווה הוקמה בשנות ה-30 ואוכלסה על ידי עובדי עיריית תל אביב מעדות המזרח, למרות שלא נכללה בשטח השיפוט של העיר. בעקבות מאורעות 1936 עברו לשכונה משפחות נוספות מאזור החיץ בין יפו לתל אביב, בעיקר מכרם התימנים. על מנת למקסם רווחים השכונה תוכננה בצפיפות רבה ובלי שטחי ציבור, מצב שנותר על כנו עד היום. עיריית תל אביב סירבה לספח את השכונה לשטח שיפוטה עד לאחר מלחמת 48, כך שהשכונה התפתחה עצמאית וגם לאחר סיפוחה שמרה על בידול מהעיר. בשכונה יש מספר מוסדות מוכרים, ביניהם שוק התקווה, בית דני (מרכז קהילתי עם בריכה ואודיטוריום), ואצטדיון הכדורגל שהיה בעבר ביתה של בני יהודה. עם השנים קלטה השכונה גלי הגירה רבים, האחרון שבהם של מבקשי המקלט מאפריקה שהתבססו בשכונה.

מה מתוכנן: רוב קרקעות השכונה נמצאות בבעלות 'מושע', אך העירייה מקדמת מספר תב"עות לרהפרצלציה שצפויות לאישור בשנים הקרובות. לפי תכנית המתאר השכונה תשמור על אופי הבנייה הנמוך (עד 5 קומות), למעט ברצועה צרה לאורך האיילון שם יתאפשרו מגדלים למגורים ותעסוקה של עד 40 קומות. בניית הקו הסגול של הרכבת הקלה שמתחילה עכשיו ותימשך עד 2027 צפויה להפוך את החיים בשכונה לקשים, במיוחד תחבורתית, אך פתיחתו בשילוב עם הרהפרצלציה צפויה ליצור לחץ לעליית מחירים ולפיתוח, ויתכן והעירייה תגביר את עוצמות הבינוי לאורך רחוב ההגנה. בעתיד הרחוק יותר מתוכננת תחנת מטרו במערב השכונה, בסמוך לתחנת הרכבת.

שורה תחתונה: בשכונה יש פוטנציאל רב שכרגע לא ממומש בגלל המושע. השחרור מהמושע בשנים הקרובות, בשילוב עם הקו הסגול, צפויים להקפיץ מחירים.