השקעתם בדירה? כמה מלכודות מס שחשוב שתכירו

בתקופה כלכלית מורכבת זו, ישראלים רבים בוחרים להשקיע את כספם בנדל"ן למגורים. השקעות כאלה נעשות נפוצות יותר ויותר, גם בקרב צעירים וגם בקרב הדור המבוגר יותר, ומאז ומתמיד נחשבו לכאלה שמספקות ביטחון כלכלי יחסי וקרקע יציבה. אך מעבר ל"שיעורי הבית" שעל המשקיע לבצע, הכוללים בחירת המדינה הנכונה, עיר ושכונה, ביקור אחד או יותר במקום, שקלול של נתונים כספיים, יחסי שווי, תשואות, מימון ועוד - חשוב ביותר לשים לב להיבטי המיסוי הנלווים לעסקה הפוטנציאלית.

פעמים רבות, היבטי המיסוי לא נלקחים בחשבון, למרות שהם עלולים להשפיע משמעותית על רווחיות העסקה. תכנון מס נכון בעסקאות השקעה במקרקעין יכול לעיתים לחסוך מיליונים, ולמעשה, אם לא מקפידים לבצע את השלב הזה, השקעת נדל"ן נפלאה על הנייר יכולה להפוך לעניין לא כלכלי. מה חשוב לדעת?

פטור ממס שבח

כל משקיע צעיר מכיר את הפטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה (כל עוד החזקתם בה לפחות שנה וחצי). אבל, חשוב לדעת כי הפטור הוא לא גורף, ויש לו תקרה של 4.5 מיליון שקלים. כלומר אם מכרתם דירה ביותר מסכום זה - כדאי להכין את הארנק כי צריך לשלם מס שבח.

ויש עוד סייג נפוץ וחשוב - קיבלתם דירה במתנה מקרוב (למשל מאבא, אמא סבא או סבתא)? מכירה בפטור תתאפשר רק לאחר תקופת צינון של 3 או 4 שנים – תלוי במקרה. מכרתם לפני? יש להכין את הארנק.

עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי

גם אם הקפדתם לא להחזיק יותר מדירה אחת, המתנתם את השנה וחצי הדרושה לפטור, או שלא המתנתם אבל אמרתם לעצמכם - לא נורא נשלם רק 25% על הרווח – זה לא תמיד פשוט כל כך. "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" הוא שם קוד למצב בו מס הכנסה ירצה למסות אתכם במכירת דירת מגורים. תשאלו ובצדק, מה הקשר בין מס הכנסה למכירת דירה מגורים? ובכן: מס שבח הוא בסך הכול מקדמה על חשבון מס הכנסה. כלומר, מס הכנסה גובר על מס שבח. אפילו אם קיבלתם פטור על מכירת דירת מגורים ממס שבח בכתובים, מס הכנסה יכול לדפוק יום אחד בדלת ולומר לכם, הלו, מגיע לנו כסף על מכירת הדירה.

כאשר מדובר בעסקת מכר של דירה רגילה, שאיננה בעלת אופי מסחרי, אין למס הכנסה הסמכות להתערב. אבל ברגע שמס הכנסה חושב שיש כאן משהו מסחרי, כלומר, מישהו החליט לרכוש את הדירה לא לצורך מגורים אלא לצורך מסחרי (למשל לעשות פליפ מהיר), בסמכותו להיכנס לתמונה ולמסות. בנסיבות אלה אנחנו עולים מדרגה, מכיוון ששיעורי המס יהיו שיעורי המס השוליים, שיכולים להגיע בקלות גם ל-50% על הרווח (ועוד לא דיברנו על ביטוח לאומי, שירצה גם הוא  לקחת חלק בחגיגה).

הפסיקה קבעה שורה של "מבחני עסק", כלומר, מה הופך פעילות לפעילות מסחרית-עסקית. בין היתר נקבעו המבחנים הבאים:

1. מבחן התדירות – מספר העסקאות המבוצעות על ידי אותו אדם. ככל שאדם מבצע יותר עסקאות כך גדל הסיכוי שמס הכנסה יסווג את פעולת מכירת הדירה כפעילות מסחרית.
2. מבחן המומחיות – עד כמה מומחה אותו אדם בפעילות זו. ככל שיש לאדם מומחיות רבה יותר, לדוגמא הוא מתווך, משקיע סידרתי או משתמש ביועצים - כך עולה הסיכוי להכיר בפעילות כמסחרית.
3. מבחן המימון – ככל שהעסקה ממומנת יותר באמצעות מימון חיצוני ופחות מהון עצמי, כך יגבר הסיכוי שהיא תסווג כפעילות מסחרית.
4. משך ההחזקה – ככל שמשך ההחזקה קצר יותר, כך גדל הסיכוי לסיווג כפעילות עסקית.
5. והמבחן החשוב ביותר הוא מבחן הנסיבות – שמשתנה ממקרה למקרה.

עניין האופי המסחרי של העסקה מעלה את חשיפות המס של חובבי ה"פליפים" למיניהם, אף אם בכל רגע נתון יש לאותו משקיע רק דירה אחת.

סיווג כעוסק במקרקעין

סיווג של עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי הינו ממשי וככל שלאדם אחד יש יותר עסקאות, כך רשות המיסים תרצה לסווג את אותו משקיע כעוסק, כלומר - אדם שהשקעות בנדל"ן זה העסק שלו. באותו הרגע, תגדל החשיפה גם מכיוונים נוספים: ביטוח לאומי יבקש לראות בהכנסות משכירות כחייבות בדמי ביטוח לאומי (יכול להגיע עד ל-12%) ומע"מ יבקש גם הוא לסווג את אותו האדם כעוסק לצורכי מע"מ, כך שיידרש לפתוח תיק במע"מ ולגבות מע"מ. גביית מע"מ משמעותה שבעת מכירת דירה יצטרך אותו אדם להעביר 17% מסך המכירה (לא מהרווח) למע"מ – מה שאומר, שסיכוי גדול שהעסקה תהפוך להפסדית.

מיסוי דמי שכירות

כידוע קיימים 3 מסלולים למיסוי דמי שכירות:

1. מסלול פטור ממס ודיווח, כל עוד משכירים למגורים לעד לסך של 5,196 שקלים לשנת 2022 (שימו לב - צפוי לעלות משמעותית בתחילת 2023).
2. מסלול פיקס 10% על הכנסת השכירות ללא אפשרות להכרה בהוצאות/ניכויים/זיכויים (אם אין פטור בעת מכירה – יש את סוגיית הפחת שניגע בה בהמשך). במסלול זה יש חובת הגשת דו"ח שנתי קצר ופשוט למס הכנסה בתחילת השנה העוקבת.
3. מסלול מס שולי - תשלום מס בהתאם למדרגת המס השולי של המשכיר משלל הכנסותיו. במסלול זה קיימת חובת הגשת דו"ח מלא שנתי לרשות המיסים. ניתן לנכות הוצאות, להכיר בפחת ובכל דבר שקשור לייצור הכנסת השכירות. צריך לקחת בחשבון שמדרגות המס מתחילות ב-31% למי שמתחת לגיל 60.

חשוב לזכור שבכל סוף שנה ניתן לבצע חישוב ולבדוק, איזה מסלול הוא הכדאי ביותר. ניתן להחליף כל שנה מסלול ולתכן נכונה את המס.

פחת על דירת מגורים שהושכרה

בעת מכירת דירת מגורים שהושכרה, כאשר לא קיים פטור על המכירה, נכנסת סוגיית הפחת לתמונה. אדם שהשכיר את דירתו במסלול 10% לא זכאי לדרוש פחת בעת החישוב, ובעת המכירה תופחת העלות המקורית של הדירה. כלומר, השבח (הרווח שעליו ישולם מס השבח) יגדל. כך, גם במסלול של מדרגות המס השולי יופחת מחיר הרכישה ובהתאם יגדל השבח עליו נדרש לשלם מס.

חשוב להבהיר שבעת בחירה במסלול מדרגות מס שולי, אותו אדם כן הכיר בהוצאות פחת ובדרך זו הפחית את המס על הכנסות השכירות. הבעיה מתעוררת כאשר אדם השכיר את הדירה במסלול פטור. עמדת מס הכנסה בשנים האחרונות הייתה שלא משנה אם אדם דרש פחת או לא, יש להפחית את הדירה ולשלם מס שבח גבוה יותר. כמובן שרשויות המס ניסו לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה: מצד אחד אדם לא דרש פחת, ומצד שני גובים ממנו מס כאילו כן דרש פחת – אין כאן הגיון כלכלי או מיסויי. ואכן, בית המשפט העליון קבע כי ברגע שאדם מדווח בצורה תקינה ולא דורש פחת, אסור לרשויות המס להפחית את הדירה. לצערנו, עדיין ניתן לראות שחלק ממשרדי מיסוי מקרקעין טרם מיישמים את פסיקת בית המשפט העליון. בימים אלו מתקיים דיון בתובענה ייצוגית בנושא כנגד רשות המיסים.

רכישת דירה לשקעה בחו"ל

אם חפצה נפשכם בדירה להשקעה בחו"ל, כמו ישראלים רבים שעושים זאת בשנים האחרונות, גם כאן יש היבטי מיסוי חשובים. להשקעה כזו יש הרבה תמריצים: מס הרכישה הגבוה בארץ על דירה שנייה, התשואות הנאות, שלעיתים הן כפולות או משולשות מאשר בארץ, ועוד. חשוב לזכור שהתשואות הללו יכולות להיעלם בקלות בשל המיסוי השונה של הכנסות שכירות מדירות בחו"ל.

בניגוד לשלושת המסלולים על השכרת דירת מגורים בישראל (פטור, 10% ומס שולי), כאשר אדם משכיר דירת מגורים בחו"ל, הוא יכול לבחור באחד משני מסלולים בלבד:

1. 15% ללא כל הכרה בהוצאות ששולמו בחו"ל, גם לא על המס הזר ששולם בחו"ל (למעט פחת).
2. מסלול המס השולי, שבו ניתן לנכות את כל ההוצאות שהוצאו בייצור הכנסת השכירות.

ברוב רובם של המקרים, מסלול המס השולי יהיה המשתלם יותר, מה שאומר שאם אתם מתחת לגיל 60, המדרגה הנמוכה ביותר הינה 31%. אז אולי תקבלו תשואה גבוהה יותר, אבל אין פטור, וכשליש מהתשואה יגיע לרשויות המס. וזה לא הכול - צריך לפתוח תיקים ברשויות המס, להגיש דוחות שנתיים (גם עלות כספית וגם כאב ראש). חשוב לציין כי עמדת ביטוח לאומי הייתה שהכנסות אלו חייבות בדמי ביטוח בישראל, אך בתחילת השנה קיבל בית הדין הארצי לעבודה את העמדה כי ככל שלא מדובר על הכנסות מעסק, הן לא חייבות בדמי ביטוח.

לסיכום, יש לא מעט סוגיות מס הקשורות להשקעה בנדל"ן למגורים. השקעה מעולה יכולה להסתיים במפח נפש, אם לא בוחנים עד תום את סוגיות המס. לכן, כמו שחשוב להיעזר באנשי מקצוע למיניהם בהליך מציאת ורכישת הנכס, חשוב מאוד להתייעץ עם מומחה לתכנון מס לפני ביצוע ההשקעה, גם כדי לחסוך מס מיותר ויותר מכך, על מנת להימנע מתאונות מס מיותרות.