רציתם לעזוב ומצאתם מחליף? המשכיר לא יכול לסרב בלי סיבה
שוכרי דירה בגבעתיים שביקשו לעזוב לפני תום החוזה הציגו מועמדים חלופיים, אך בעלת הדירה סירבה ומימשה את שטר החוב. בית המשפט פסק לטובת השוכרים והבהיר כי סירוב לקבלת דייר חלופי חייב להיות סביר
שאלת השבוע: "אנו שוכרים דירה ונאלצים לעזוב לפני סוף תקופת השכירות בגלל נסיבות אישיות. מצאנו שוכרים חלופיים והעברנו את פרטיהם לבעלת הדירה, אך היא מסרבת לאשר אותם ומוכנה להסכים רק לשוכר משנה, כך שאנו נשאר אחראים להסכם. האם היא יכולה לעשות את זה?".
חוזי שכירות רבים כוללים סעיפים נוקשים המגבילים את היכולת של השוכרים לסיים את ההתקשרות מוקדם מהצפוי. אלא שהמציאות בשטח, המושפעת משינויים תעסוקתיים, מעברי ערים או נסיבות משפחתיות, מאלצת שוכרים לחפש פתרונות יצירתיים. בנקודה זו מתפתח לא פעם מאבק כוחות בין בעלי בתים המבקשים לשמור על יציבות לבין דיירים המנסים למצוא מחליף ראוי.
המקרה שנדון בבית המשפט עסק בזוג ששכר דירה בגבעתיים לתקופה של שנה. לאחר כשלושה חודשים הודיעו השוכרים כי הם נאלצים לעזוב והחלו לחפש מחליפים. לטענתם, הם הציגו מועמדים ראויים והיו מוכנים לספוג חלק מההפסד הכלכלי, אך בעלת הדירה סירבה ודרשה מודל של שכירות משנה – שבו השוכרים המקוריים נותרים אחראים לחוזה. לאחר שהשוכרים עזבו, פעלה המשכירה למימוש שטר החוב שנחתם בתחילת ההתקשרות.
עו"ד עדן בריאל סטוקלוב ממשרד עורכי הדין גינדי-כספי ושות' מסביר כי בלב המחלוקת עומד סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, העוסק בהעברת זכויות השוכר. בית המשפט קבע כי זו הוראה מחייבת, שלא ניתן לבטל או לשנות באמצעות סעיף בחוזה. לפי החוק, משכיר אמנם רשאי לבחון את זהות השוכר החלופי, אך אינו יכול לסרב להחלפת שוכר ללא סיבה סבירה. דרישת המשכירה להסכים רק לשוכר משנה הוגדרה בפסק הדין כבלתי סבירה בנסיבות העניין.
בית המשפט הבהיר כי לצד זכויות המשכיר, קיימת לו חובה להקטין את הנזק. במקרה זה, השוכרים הציגו מועמדים מתאימים, אך המשכירה סירבה לקבלם ואף הודתה כי לא פעלה להשכיר את הדירה מחדש לאחר עזיבתם. התנהלות זו פעלה לחובתה.
מנגד, טענות השוכרים לגבי ליקויי רטיבות והסתרת מידע על פרויקט פינוי-בינוי נדחו. נקבע כי נושא הפינוי-בינוי הופיע במפורש בהסכם השכירות, והליקויים לא הוכחו ככאלה המצדיקים ביטול חד-צדדי של החוזה.
השורה התחתונה: משכיר אינו חייב לקבל כל שוכר חלופי, אך סירובו חייב להיות סביר ומנומק. כאשר מוצג מחליף ראוי, החוק מחייב את בעל הדירה לבחון את ההצעה בתום לב. בית המשפט דחה את תביעת המשכירה, קבע כי השוכרים היו רשאים לסיים את ההסכם בנסיבות העניין, וחייב אותה בהוצאות משפט בסך 5,000 שקל.