לפני כ-10 שנים רכשה חברת ״פנינת גבעתיים״ קרקע ברחוב ז׳בוטינסקי בעיר. לנוכח בקשתה להגדיל את היקף הבניה על השטח חייבה אותה רמ״י בדמי היתר בסך 3.1 מיליון שקל. השופטת מיקה בנקי קיבלה לאחרונה תביעה שהגישה הקבלנית וקבעה כי אופן חישוב דמי ההיתר על ידי הרשות היה מוטעה.
את הקרקע רכשה החברה מבני הזוג שהיו החוכרים המקוריים שלה. בני הזוג חכרו את הקרקע ממינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל) ב-1937 והשטח כלל אז 160 מ״ר בנוי. במהלך השנים עברה הקרקע שינויים לרבות הסכם חילופים של חלק ממנה עם העירייה. ב-1989 חתמו בני הזוג על הסכם חכירה חדש ששיקף את זכויותיהם המעודכנות בשטח. ב-2008 הם מכרו את כל זכויותיהם לחברה.
לאחר הרכישה הגישה החברה לרמ״י בקשה לשינוי ייעוד והגדלת היקף הבנייה בשטח כך שהיא תוכל לבנות עליו 24 יחידות דיור. באותה תקופה נכנסה לתוקף החלטת המינהל לגביית דמי היתר במקרים של תוספת בנייה או שינוי ייעוד. על פי ההחלטה, במקרים אלה ייגבה מהחוכר תשלום בסך 31% מההפרש שבין הערך המעודכן של הקרקע לאחר השינוי לבין ערך הקרקע לפי חוזה החכירה התקף.
בהתאם, שלחה רמ״י לחברה דרישה לתשלום דמי היתר של 3.1 מיליון שקל. בפברואר 2010 החברה שילמה את דמי ההיתר ״תחת מחאה״ כשהם משוערכים. השגה שהגישה החברה על אופן חישוב דמי ההיתר נדחתה ולכן היא הגישה תביעה בבית משפט השלום בירושלים.
במהלך הדיונים הגיעו הצדדים להסכמה כי שווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד עומד על כ-12.5 מיליון שקל. נותרה ביניהם מחלוקת ביחס לשאלה מהו ערך הזכויות בקרקע לפי חוזה החכירה התקף.
בעוד שרמ״י טענה שחישוב ערך זה צריך להיעשות לפי הזכויות שהיו בחלקה המקורית שכללו 160 מ״ר בנוי בלבד, החברה טענה כי יש לכלול בחישוב גם זכויות שנוספו לחלקה עקב חילופי השטחים עם העירייה והשינויים הנוספים, כפי שבאו לידי ביטוי בחוזה החכירה מ-1989.
פרשנות מאולצת
בהקשר זה, השופטת קיבלה את עמדת השמאי שמונה בתיק וקבעה כי חוזה החכירה התקף מ-1989 הגדיר את החלקה החדשה ככוללת הן את הזכויות המקוריות של שטחים שנשארו בגדרה והן את הזכויות שנוספו אליה בשל חילופי הקרקעות והשינויים האחרים.
לדבריה, סעיפים בחוזה 89׳ תומכים בפרשנות החברה שלפיה שינויים שחלו בעקבות תכניות שונות שהתקבלו בין 1937-1989 מצטרפים לערך המגרש החדש.
השופטת קיבלה את הערכת השמאי כי הזכויות על פי חוזה החכירה התקף כוללות 751 מ״ר שטח בנוי כך שערך החלקה לפני שינוי הייעוד ותוספת זכויות הבניה עמד על 4.3 מיליון שקל, סכום הגבוה מהסכום עליו התבססה רמ״י. לפיכך לדבריה, על החברה היה לשלם רק כ-2.5 מיליון שקל דמי היתר.
בסיכומו של דבר קבעה השופטת כי התובעת שילמה יותר מהנדרש ועל רמ״י להשיב לה את ההפרש בסך 606,354 שקל.
רמ״י חויבה בנוסף בהוצאות בסך 75,000 שקל.
שמות ב״כ הצדדים לא צוינו בפסק הדין
עו"ד ליאור ברקנפלד עוסק/ת ב- דיני מקרקעין
הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל