מנתונים שפורסמו לאחרונה עולה כי אחוז האנשים שגרים בשכירות בישראל עומד על כ-28% בממוצע הארצי, וכ-50% ברמת גן ותל אביב.
לא פעם, עסקאות שכירות עלולות להסתבך ולהגיע לבתי משפט. כך היה במקרה של זוג שוכרים, שחתמו על הסכם שכירות לשנתיים ונאלצו להתמודד מול תביעת פינוי מספר חודשים לאחר מכן. בעל הנכס טען שהם הפרו את החוזה כשלא העבירו לו ערבות של 40,000 שקל. למזלם, בית המשפט קבע במקרה זה שאין עילה לפינוי ושסכום הערבות שדרש בעל הנכס מוגזם.
אילו בטחונות מותר למשכיר לדרוש? מה לעשות מול שוכר שמסרב להתפנות ואיך יודעים על מי מוטלת החובה לתקן ליקוי בדירה?
עורך דין חן ספקטור, בעל משרד העוסק בתחום הנדל״ן, השיב לשאלות הגולשים
צפו בשידור החי >>
אביעד שאל: שכרנו דירה לפני כ-3 שנים. בהסכם השכירות התחייב בעל הדירה לבטח את הנכס בביטוח צד שלישי אך הוא לא עשה זאת. לפני כחודש אשתי נפצעה כשאחד התריסים נפל עליה והיא נאלצה לשהות בחופשת מחלה. יש לנו עילת תביעה נגדו?
אביעד תודה רבה על השאלה. קודם כל חוק השכירות ההוגנת שנחקק ממש לפני מספר שנים בודדות בעצם הסדיר את כל נושא הביטוח ובעצם מגדיר למשכיר איזה ביטוחים הוא חייב לעשות ואיזה השוכר. וודאי שאם בחוזה השכירות נכתב מפורשות שהוא צריך לעשות ביטוח צד ג או ביטוח צד שלישי הרי שהוא היה חייב לעשות זאת ולכן כמובן שיש לכם עילת תביעה. אני אגיד גם יותר מזה, אם התריס שנפל היה ליקוי שידוע למשכיר יש חובה כפולה ומכופלת מדוע הוא לא טיפל בזה ואנחנו עוד נעסוק באיזה ליקויים המשכיר המשכיר צריך לטפל ואיזה השוכר.
לביא שאל: בדירה שאנו שוכרים יש ליקויי רטיבות רציניים בגלל נזילה מהשכנים למעלה. בעלת הדירה לא ממש מטפלת בנושא. מה אפשר לעשות?
יש הרבה דברים שאפשר לעשות. אנחנו היום בחוק השכירות ההוגנת יכולים בעצם קודם כל לפנות בכתב אל המשכיר בצורה מסודרת כמובן שהיום בעידן הטכנולוגי גם אסאמס או וואצאפ נחשב כפניה מסודרת ופניה בכתב. במידה ואותה משכירה לא מטפלת ברטיבויות אתם רשאים להביא איש מקצוע מטעמכם ואף לאחר מכן לקזז את הסכום הזה גם אם הסכם השכירות לא אומר את זה במפורש. רטיבות היא כמובן בעיה רצינית אנחנו היום בחורף גשום במיוחד וכמובן שלא כל רטיבות אפשר לפנות וישר להזמין בעל מקצוע אבל אם מדובר ברטיבות רצינית ובהתעלמות ממושכת אז ודאי שאתם יכולים להביא בעל מקצוע ולתבוע את הכספים מהמשכירה.
אביה שואלת: אני עומדת להשכיר את דירתי לשלושה שותפים. אילו ביטחונות מומלץ לקחת מהשוכרים?
אז קודם כל היום יש לנו כבר הסדר מובנה בתוך החוק החוק בעצם קובע שהמקסימום שאת יכולה לקחת הם שלושה חודשי שכירות או חמישים אחוז מדמי השכירות הנמוך מבינהם. כלומר, למעשה שלושה חודשים. בדרך כלל הערבויות המקובלות היום הם שטר חוב, שיק ביטחון או ערבות בנקאית בהתאם לנכס שאתם משכירים. צריך גם לזכור שמדובר בסך הכל על שכירויות שמוגבלות עד 20,000 שקל. מאחר וזה דירת שותפים אני מאמין שהשכירות היא נמוכה יותר ולכן במקרה הזה לדעתי שטר חוב יעשה את העבודה.
שרון שאל: השכרתי דירה לבני זוג לתקופה של שנה. כשלושה חודשים לפני סוף ההסכם הם פשוט עזבו, בלי להודיע דבר, וביטלו את הצ׳קים. איך כדאי להתמודד עם המקרה?
עזיבת שוכרים או נטישת שוכרים ואי תשלום חובות זה משהו שאנחנו חווים במיוחד כעורכי דין כמעט על בסיס חודשי. כמובן שכשאתם משכירים דירה צריך לעשות בדיקת רקע מסויימת על אותו שוכר פוטציאלי אבל עכשיו אחרי שהוא עזב גם אם השיקים מבוטלים אתה עדיין יכול לעשות בהם שימוש. השימוש הנכון הוא כמובן לנסות לאתר את השוכרים. אם לא מאתרים אותם ניתן לקחת את אותם שקים לגשת ללשכת ההוצאה לפועל ולפתוח תיק הוצאה לפועל כנגדם. השיקים הם כמו מזומן ולכן יהיה לך קל יותר לגבות את זה באמצעות הוצאה לפועל.
חיים שואל: שכרתי דירה חדשה ונכנסתי לגור בה לפני חודש. רק אחרי הכניסה גיליתי שהשטח שלה קטן ממה שפורסם ושאין קליטה ברוב חלקי הדירה. בחוזה כתוב שאם אני עוזב אני צריך למצוא קודם שוכר חלופי. האם ניתן לעזוב במקרה הזה ללא תנאים?
אז השאלה שלך היא שאלה שאנחנו צריכים לקבל לגביה עוד פרטים כמו כמה למעשה הדירה יותר קטנה. החוק היום מחייב את המשכיר לפרט בדיוק מה הוא משכיר לך. הבדל של מטר או שתיים לא יהיה עילה לעזיבה אבל אין ספק שאם אמרו לך אתה שוכר דירה מאה עשרים מטר ובפועל קבלת שבעים שמונים מדובר בפער מאוד משמעותי. במקרה זה כמובן שתוכל אפילו לעזוב ללא תנאים עם הודעה מראש מסודרת בכתב. נושא הקליטה הוא נושא חשוב השאלה אם הדבר עלה במסגרת הסכם השכירות. אם אנחנו מחברים את שני הדברים ביחד נראה שיש לך עילת עזיבה כמובן אם אתה נותן התראה בכתב.
אורנה שואלת: הסכם השכירות שלי עם הדיירים הסתיים לפני ארבעה חודשים אך הם מסרבים להתפנות בטענה כי הודיעו לי בעל פה על מימוש האופציה. מעבר לכך שהם לא הודיעו לי דבר, בהסכם כתוב שכל הודעה צריכה להיות בכתב. יש לי עילת פינוי?
אורנה זו שאלה מצויינת. חוק השכירות החדש למעשה קצת מסנדל אותך מכיווון שהוא נתן אופציה ולשוכרים להודיע על המשך שכירות. יש לך עילת תביעה נגדם אך יהיה לך מאוד מאוד קשה להוכיח אותה בבית משפט במיוחד שבעצם האופציה היתה שמורה להם. נכון שדרשת את זה בכתב ונכון שזה היה אמור להינתן לפני תום השכירות אבל עצם העובדה שהם טוענים את זה יהיה לך קצת בעיה לפנות אותם. אני הייתי מגיע איתם לאיזשהו הסדר או איזשהי הסכמה לגבי המשך השכירות בהנחה ובאמת בהסכם מתוארת בדיוק הסיטואציה של איך ממשיכים את האופציה ומה שכר הדירה שאת אמורה לקבל.
איריס שואלת: בעל הדירה לא גילה לי לפני שנכנסתי לגור בה שהשכן בדירה הצמודה ״בעייתי״ וכל היום צועק. אני סובלת מרעש בלתי נסבל. מהן אפשרויות הפעולה שלי?
יש לך המון פעולות שניתן לעשות. קודם כל, לא תמיד חייבים לפנות לבעל הדירה אם יש שכן בעייתי היום גם במשטרת ישראל יש מה שנקרא שיטור קהילתי או שיטור שכונתי שבדרך כלל מביאים להרבה מאוד פתרונות בלי מעורבות יותר מדי של בעל הדירה. כמובן שאת יכולה לפנות לבעל הדירה השאלה אם בעל הדירה ידע שבאמת אותו שכן הוא בעייתי, האם הוא קיבל פניות קודמות האם באמת דיווחו לו על זה אם באמת הוא ידע שאותו שכן הוא בעייתי ויש צעקות לא סבירות בשעות מאוחרות של הלילה או מוקדמות של הבוקר. אם זה המצב, יש פה אכן בעיה בדירה והוא היה צריך להודיע על כך ויתכן ותוכלי ולצאת מהחוזה בצורה יותר מהירה.
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל