במצב בו מצוי שוק הנדל"ן כיום, רוכשים רבים מעוניינים בהשבחת הנכס, בין אם השבחה לצורך מגורים ואיכות חיים, ובין אם בהשבחה לטובת עליית ערך והשקעה.
לפני שמחליטים על שיפוץ מהותי, יש לשקול מספר שיקולים: האם לקנות מתוך מחשבה מראש על השיפוץ? כיצד מגייסים את הסכמת השכנים? כיצד מחשבים את עליית הערך של הדירה החדשה? מה התקציב? במאמר זה אנסה להדגים את צורת החשיבה והניתוח הדרושים להצלחה.
שני תנאי סף
ראשית, ישנם שני תנאי סף שבלעדיהם איני ממליץ להתקדם ולהשקיע כספים ללא התקיימותם.: הסכמת השכנים – רבים אינם לוקחים זאת בחשבון, אך הסכמת השכנים לשיפוץ אינה עניין של מה בכך. ישנם מקרים בהם לקוחות מכרו את דירתם בעקבות סירוב עיקש של השכנים לשדרוג הבניין גם כאשר חלקם בעלויות קטן משמעותית.
מקרה קיצוני אחד בו נתקלתי היה סירובם של דיירי בניין להוספתה של מעלית, הגם שהדייר היוזם הסכים לממן את עלות הפרויקט כולו כאשר כל שכן ישלם לו את חלקו היחסי בסוף תמורת השימוש.
פרויקט מסוג זה עשוי להביא לעלייה ניכרת באיכות חייהם של הדיירים הקיימים. הם נהנים ממעלית, ומקבלים אפשרות עתידית לתוספות: חדר אשר מהווה גם ממ"ד, מרפסת שמש ובחלק מן הפרויקטים (תלוי כדאיות כלכלית ומגבלות תכנוניות) גם חניה צמודה ומחסן. מעבר לאופציה העתידית לתוספות לדירות הקיימות כל הדיירים הקיימים מקבלים מיידית וללא קשר לשימוש במעלית, חזית ולובי בניין לאחר עיצוב מחדש וחיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה.
על פניו, אין לשכנים סיבה הגיונית לסרב להצעת הדייר היוזם, אך למרבה הפלא הדיירים סירבו ללא כל סיבה סבירה, והדייר מצא את עצמו מוכר את דירתו בחיפוש אחר דירה אותה יוכל להתאים לצרכיו. הפעם הוא גם ינסה לבחור את השכנים ולא רק את הדירה.
כלומר, המורכבות האנושית יכולה להפתיע אותנו, ולכן לפני שרוכשים דירה מומלץ להתנות את הרכישה בהשגת הסכמת השכנים מראש על ידי המוכר, ולכל הפחות לפנות ישירות לשכנים.
היתכנות תכנונית – לא בכל דירה ולא בכל בניין ניתן לבצע כל סוג של שיפוץ. מומלץ לבדוק לעומק גם את עניין זה לפני רכישת הדירה. נכון, רבים היום בונים תוספות בנייה ללא היתר וישנן ערים אשר אין בהן כלל אכיפה, אך מתוך כיבוד שלטון החוק וכן לטובת מימוש מקסימלי של עליית הערך, איני ממליץ לבצע עבודות ללא היתר בנייה. לא תוכלו לרשום את התוספות בטאבו, מחיר המכירה יושפע, ומה גם שתחשפו את עצמכם לאפשרות של להליכים משפטיים וצו הריסה.
לפיכך, המלצתי האישית היא לקנות מראש דירה שניתן לבצע בה תוספות תכנונית וחוקיות. עלות חוות הדעת של איש מקצוע תהיה אלפים בודדים בשלב הראשוני, ואין ספק שביחס לפרויקט כולו מדובר בהוצאה הכרחית והגיונית.
תוספות אפשריות
לאחר שעברנו את משוכות אלה, אפרט את התוספות השונות ואת שיעור עליית הערך המיוחס להן (ערך מדויק ניתן לקבוע באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך):
חדר שינה (ממ"ד) – התוספת המהותית מכולן. מעבר לתחושת הביטחון אותה הוא מעניק לדיירים, מדובר בעליית ערך של 20% עבור החדר. באזורי ביקוש מדובר אף עלייה של 7% נוספים עבור קיומו של ממ"ד בדירה.
מעלית – עליית ערך זו מיוחסת בעיקר לדירות בקומות העליונות (שנייה ומעלה) ולמעשה הופכת את הדירות העליונות, שהיו פחות נחשקות, לנחשקות ביותר בבניין בשל ההנאה מן הנוף והשקט. עליית הערך יכולה להגיע עד ל-20%.
מרפסת שמש – ישנו כלל אצבע כי עלות מ"ר של מרפסת היא 50% מעלות בנייה של מ"ר עיקרי (כולל קירות ותקרה), ובשל היחס שבין גודל המרפסת לשאר שטח הדירה עליית הערך מגיעה לרוב עד ל-12%.
חיזוק המבנה מרעידות אדמה – הגם שלא מדובר בפרויקט תמ"א 38 הכולל את חיזוק יסודות המבנה, סעיף זה כולל גם את הוספת המעלית ו/או המרפסת אשר הוספתן מחייבת קונסטרוקציה בנויה המחזקת משמעותית את הבניין הקיים. סעיף זה כולל גם שיפוץ חזית ולובי המבנה, עליית הערך בגין סעיף זה יכולה להגיע עד ל-10%.
הדבר החשוב ביותר
חשוב מכל: תקציב - עלות ממוצעת של פרויקט הוספת מעלית הכולל את שיפוץ הלובי וחזית הבניין נעה בטווח של 250 אלף עד 350 אלף שקלים. העלות תלויה כמובן ברמת הגימור ומספר הקומות. הוספתן של מרפסות בלבד תהיה בטווח של 80 אלף עד 150 אלף שקלים חדשים.
כאשר אנו מעוניינים לבנות תקציב לשיפוץ, עלינו להסתכל קודם כל על הכסף המצוי בידינו ולא על התוצאה הסופית. ניתן לחלק לשלבים לאורך שנים שיפוץ משמעותי, וכמו בכל פרויקט בנייה העלויות הסופיות גבוהות לפחות ב-15% מהתחזית. לכן קפיצה מעל הפופיק יכולה להפוך את הפרויקט להרפתקה מפוקפקת במקום להצלחה.
לסיכום, רכישת דירה היא מהלך משמעותי בחייכם. אם אתם רוכשים דירה אותה אתם מתכוונים לשפץ, חשוב מאד לבדוק את כל התנאים, האפשרויות והעלויות, על מנת להקבל החלטה מושכלת ומיטבית, במקסימום ידע ובמינימום הפתעות.
עו"ד דור צפריר-צורי עוסק בדיני מקרקעין
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל