עורך דין מעל בכספי תמורת מכר דירה שהעביר לו הרוכש בנאמנות. האם אפשר להטיל את האחריות גם על הצדדים לעסקה?

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בבאר שבע השאלה נענתה בחיוב.השופט שלמה פרידלנדר קבע כי המוכרים צריכים לשאת באחריות למעילה משום שהפרו את החוזה. לשיטתו, מרגע שהרוכש העביר את הכספים לעורך הדין הוא קיים את כל התחייבויותיו ומי שלא הצליחו לקיימן היו המוכרים. משכך, הם ישלמו לרוכש כ-200 אלף שקל כפיצוי מוסכם והחזר דמי תיווך. הרוכש אף קיבל היתר להגיש נגדם תביעה נפרדת לפיצויים נזיקיים.

הפרשה הסבוכה החלה בשנת 2005 – כשבני זוג מכרו את דירתם שבאילת תמורת 1,169,903 שקלים. הרוכש העביר את כספי התמורה לידי עורך הדין שייצג את שני הצדדים, וזה היה אמור לכסות באמצעותם את המשכנתא, להעביר את הזכויות על שם הרוכש ולמסור את היתרה למוכרים.

אלא שבמקום, עורך הדין מעל בכספים ולימים הפך לפושט רגל כך שלאף אחד מהצדדים לא היה סיכוי לקבל ממנו פיצוי.

בינתיים, הבנק פתח בהליכי הוצאה לפועל למימוש הדירה לצורך כיסוי חוב המשכנתא, הקונה פונה והיא נמכרה לאדם אחר. כך יצא ששני הצדדים הפסידו גם את כספם וגם את הדירה.

במרס 2014 הגיש הקונה תביעה נגד המוכרים בטענה שהפרו את החוזה, בין היתר משום שלא דאגו שעורך הדין ישתמש בכספים לכיסוי חובותיהם והעברת הזכויות. לדבריו הם גם לא אמרו לו דבר על המעילה והפעם הראשונה ששמע עליה הייתה כשהבנק התדפק על דלתו.

על כן הוא ביקש את הפיצוי המוסכם בחוזה וכן החזר דמי התיווך ששילם. בשלב הסיכומים הוא הוסיף שהוא רוצה פיצויים על כלל הנזקים שנגרמו לו, אותם העמיד על כ-1.5 מיליון שקל.

המוכרים מצידם הגישו תביעה נגדית לפיצויים של 250 אלף שקל בה טענו בין היתר כי הרוכש הוא שהפר את החוזה כשמסר את הכסף לעורך הדין ולא להם ישירות.

פעל לפי החוק וההסכם

אולם השופט פרינדלנדר קבע כי הרוכש פעל כדין ובהתאם להסכם המכר ומרגע שהעביר את הכספים לעורך הדין הם הפכו לכספים שהוא שומר עבור המוכרים בנאמנות, עד שיקיימו את התחייבויותיהם לפי ההסכם. כלומר, מרגע זה האחריות לכיסוי המשכנתא והעברת הזכויות הייתה מוטלת על שכמם.

השופט הבהיר כי ברור שהאחראי העיקרי להפרה היה עורך הדין, אך בסכסוך בין הרוכש למוכרים –  הם אלה שהפרו את החוזה. השופט אף הדגיש כי המוכרים נהגו בניגוד לחוק המכר כשלא עדכנו את המוכר על המעילה ולא הזהירו אותו מפני סכנת הפינוי.

לגבי הפיצוי, השופט קבע כי לא יפסוק לרוכש דבר מעבר לפיצוי על הפרת החוזה והחזר דמי התיווך שדרש בכתב התביעה. את יתרת הנזקים שדרש בסיכומיו הוא אישר לרוכש לתבוע בהליך נפרד.

לבסוף, אם כך, הרוכש זכה בפיצויים של 221,046 שקלים. לא נפסקו לטובתו הוצאות משפט משום שהגיש את התביעה לערכאה הלא נכונה (היא הייתה אמורה להיות מוגשת בבית משפט השלום) ודרש בה סעד לא הגיוני של ביטול חוזה שעה שברור שהדבר לא אפשרי בנסיבות המקרה.

ב"כ הרוכש: עו"ד סער שפירא
ב"כ המוכרים: אלון נוקראי, עו"ד מקרקעין

עו"ד מרדכי (מוטי) שפירא עוסק/ת ב- דיני מקרקעין 
הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין

פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה

המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל