רכישת דירה מהווה לרוב את אחת ההוצאות הכלכליות הגדולות ביותר של המשפחה. תהליך הרכישה הוא מורכב, דורש מחשבה עמוקה וכרוך בהתלבטויות ובבדיקות רבות. בטור זה אתמקד ברכישת דירות מיד שנייה ואבחן את הסוגיות המרכזיות שחשוב לבחון בטרם קבלת ההחלטה והחתימה על הסכם המכר.
בדיקה ראשונית
מצאתם דירה שעשויה להתאים? על הבדיקה הראשונית לכלול מספר גורמים:
- תקציב – עליכם להבין בדיוק כמה כסף יש ברשותכם כהון עצמי וכמה תצטרכו לקחת כמשכנתא. אם יש צורך למכור דירה קיימת גם את זה צריך לקחת בחשבון. במקביל בדקו עם יועץ משכנתאות באופן עקרוני מהו גובה המשכנתא שאתם רשאים לקבל על פי הנתונים שלכם.
- סביבה – מטרדים סביבתיים, גנים ציבוריים, תחבורה ציבורית, בתי ספר, גני ילדים (גם אם כרגע אין לכם ילדים), אזורי קניות וכו'.
- כיווני אוויר – בדקו האם הדירה עונה על ההעדפות שלכם בנושא והאם יש בה מערכת מיזוג ודוד שמש.
- מצב הדירה – יש לבדוק האם הדירה דורשת שיפוץ שכן במצב כזה תצטרכו לבדוק מהן עלויות השיפוץ שצריכות להיכנס לתקציב. מומלץ לבדוק על ידי איש מקצוע האם יש נזילות, רטיבות ופגמים נסתרים.
בדיקת הזכויות
אחרי שמצאתם שהדירה מתאימה לצרכים ולתקציב שלכם, חשוב לבדוק לעומק את זכויות הבעלות שעומדות למכירה.
ניתן לסווג את הקרקעות בארץ לשני סוגים: אדמה פרטית (שנמצאת בבעלות פרטית) או אדמת מינהל (ששייכת לרשות מקרקעי ישראל). רק 7% מהקרקעות הן אדמות פרטיות. יתר הקרקעות, המהוות 93% משטחי המדינה, נמצאות בבעלות המינהל. להבחנה זו ולהבנת מצב הזכויות יש חשיבות במיוחד ברכישת בתים פרטיים.
נסח טאבו – נסח הטאבו מהווה למעשה את "תעודת הזהות של הנכס" וכולל מידע בעניין מיקום הנכס, בעלי הנכס, קיום שעבוד, עיקול, הערות אזהרה, הפקעות, צווי הריסה, הערות לפי חוק הבנייה וכו'.
כל אדם רשאי להוציא נסח טאבו בדרך פשוטה ומהירה באינטרנט, אך מסמך זה יעיל כשמדובר בעיון ראשוני בלבד.
מומלץ מאד שלא להסתמך רק על נסח הטאבו שהורדתם ברשת, אלא להוציא נסח חתום בידי רשם המקרקעין שהוא אמין ועדכני יותר.
המלצה נוספת היא לבדוק את נסח הטאבו מספר פעמים בשלבים שונים של העיסקה: בשלב הראשוני של משא ומתן ובמעמד חתימת החוזה כדי לוודא שלא חלו שינויים במצב הרישומי של הנכס.
אם לקחתם משכנתא, הבנק ידרוש מכם נסח גם בסיום העיסקה.
היתרי בניה – חשוב לבדוק ברשות המקומית שהדירה כולה נבנתה על פי היתר, שאין בה חריגות בנייה ולא הוצאו בקשר אליה צווי הריסה. כל בנייה או שינויים בנכס שהתבצעו ללא קבלת אישור מהווים הפרה של חוק התכנון והבניה ועלולים לגרור העמדה לדין.
כאשר מדובר בחריגות קלות כגון בניית גדר, שינוי סוג מדרגות או סגירת מרפסת ניתן להכשיר אותן אך לעתים החריגות גוררות קנסות ואף צווי הריסה.
אם התגלו חריגות יש לסכם את הנושא עם המוכר לפני החתימה על ההסכם ולדרוש החזרת המצב לקדמותו או הכשרה.
עוד מומלץ לבחון האם תהיה דרישה בעתיד למס שבח ומה גובהו כדי להיערך לכך במסגרת המשא ומתן.
כאשר חריגת בנייה העלתה את שווי הנכס, הרשות תחייב בהיטל השבחה גם כאשר ההיתר ניתן בדיעבד. יש לקחת זאת בחשבון ולחייב את המוכר בהסכם לשאת בתשלום ההיטל.
מחיר הדירה – כדאי להגיע להסכמות ברורות ומפורטות מול המוכר בנוגע למחיר הדירה ומה הוא כולל. חסרים בנושא זה יצריכו אתכם להמשיך את המשא ומתן ביום חתימת החוזה ומדובר בפתח לצרות.
בהקשר זה, בדקו מהן ההוצאות הנוספות שתידרשו אליהם מעבר למחיר הדירה. הוצאות אלה מגיעות לעתים לסכומים גבוהים שאם לא מייחסים להם חשיבות ולא לוקחים אותם בחשבון בתחילת הדרך, עלולים לסבך אתכם בשלב בתשלומים.
מדובר בעיקר במס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, מס שבח, שכר טרחת עורך דין, דמי תווך אם יש, עלויות מעבר שונות כגון הובלה, עלויות שיפוץ, עלויות משכנתא ועלויות שמאות.
כשהגעתם בשעה טובה לישיבה האחרונה לסגירת זיכרון דברים, חשוב לזכור שזיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר ומומלץ להגיע לפגישה מלווים בעורך דין מטעמכם.
עורכת דין סיגל תמיר עוסקת בנדל״ן
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל