בית משפט השלום בתל-אביב קיבל לאחרונה תביעה להפרת הסכם מכר של בית צמוד קרקע בעיר וחייב את המוכרים לפצות את הקונות ב-88 אלף שקל לא כולל שכר טרחת עו"ד והוצאות. השופט עדי הדר קבע כי המוכרים פעלו בניגוד לחובתם כשלא גילו שקומה שלמה בבית בנויה ללא היתר. עם זאת, הוא לא נענה לדרישת הקונות למלוא הפיצוי המוסכם שהועמד בהסכם על 345 אלף שקל, מאחר שבסופו של דבר המוכרים התרצו ושילמו כ-276 אלף שקל עבור הכשרת החריגה.
צמוד הקרקע התלת-מפלסי נרכש ב-2014 תמורת 3,450,000 שקל. לפי גרסת הקונות בתביעה שהגישו כעבור כשנתיים, לאחר המסירה הן גילו כי חלק גדול מהבית בנוי ללא היתר. מכיוון שמדובר בבית חכור של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הן לא יכלו להעביר את הזכויות על שמן עד שהחריגה תוסדר.
המוכרים, מצידם, טענו כי הקונות ממילא תכננו להרוס את הבית ולא היו צריכות לפנות לרמ"י אך הן עשו זאת בכוונה כדי להכשיל את הרישום ולשלשל לכיסן פיצויים על חשבונם.
עוד נטען כי הקונות הצהירו בהסכם שביצעו את כל הבדיקות לגבי הנכס וחתמו על סעיף שלפיו הן מוותרות על כל טענה הקשורה למצבו התכנוני. המוכרים הוסיפו כי כלל לא ידעו על החריגה, שכן ירשו את הנכס מהוריהם שרכשו אותו בנוי. לטענתם, הם גילו לקונות כל מה שהיה ידוע להם והעבירו את כל המסמכים שקיבלו מרמ"י כך שהקונות צריכות לשאת באחריות על רשלנותן.
יותר מזה, המוכרים הגישו תביעה נגדית לפיצויים מוסכמים בגין הפרת ההסכם עקב אי-העברת הזכויות ודרשו החזר של כ-276 אלף שקל עבור דמי היתר ששילמו לאחר הגשת התביעה.
כשל מהותי
השופט עדי הדר קיבל את התביעה העיקרית בחלקה ודחה את רוב התביעה הנגדית. בפסק הדין נקבע כי נפל כשל מהותי בהתנהלות המוכרים, שגם אם לא ידעו מראש על החריגה, היה עליהם ללמוד היטב את מצב הנכס לפני שהעמידו אותו למכירה.
השופט הבהיר כי טיעוני המוכרים כאילו הקונות היו צריכות להתעלם מהבניה החורגת אינה מתקבלת על הדעת, וכי הן פעלו כדין כשפנו לרמ"י. במובן זה הלחץ שהפעילו עליהן המוכרים להעברת הזכויות היה פסול.
כמו כן נדחתה טענת המוכרים שיצאו ידי חובה כשמסרו מסמכים ואפשרו לקונות לבצע בדיקות. השופט הדגיש כי חוק המכר מטיל על המוכרים חובה מוחלטת לגלות על אי-התאמה, גם אם לא ידעו עליה בפועל אך היה עליהם לדעת עליה.
השופט הוסיף עוד כי לנוכח חומרת התנהלות המוכרים, קשה לומר שהקונות התרשלו. ואולם, גם אם היה זה נכון הפסיקה קובעת שלא מטילים אשם תורם על הקונה במקרה כזה.
לפיכך נקבע כי המוכרים הם שהפרו את ההסכם הפרה יסודית. עם זאת, מאחר שבסופו של דבר ביצעו את ההתאמה הדרושה ברמ"י ואף שילמו עבור התאמת בנייה שביצעו הקונות לאחר הרכישה, החליט השופט להפחית את הפיצוי המוסכם, שהועמד על 345 אלף שקל, ל-88 אלף שקל. בנוסף חויבו המוכרים בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין של 25,000 שקל.
שמות באי הכוח לא צוינו בפסק הדין
עו"ד אנוש וקסמן עוסק/ת ב- דיני מקרקעין
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל