בית המשפט המחוזי בלוד ביטל לאחרונה הסכם מכר דירה שנחתם בשנת 2010 בין קבלן לבין אישה נכה.
הקבלן התחייב לבנות עבור הרוכשת דירה שתהיה מותאמת למגבלותיה, אלא שבמשך למעלה מתשע שנים הוא לא קיבל היתר בניה מתאים, וסירב לבטל את העסקה ולהחזיר לרוכשת כספים שהפקידה.
המקרה הזה מדגיש את החשיבות הרבה שבניסוח מקצועי של חוזה.
אז אילו בדיקות צריך לעשות לפני שחותמים?
עו"ד מורן דבש, בעלת משרד עורכי דין בתחום הנדל"ן, וחברה בוועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין, השיבה לשאלות הגולשים >>>
עודד שאל: קניתי דירה. אחרי חתימת החוזה ולפני שהעברנו את הדירה בטאבו, הוטל על הדירה עיקול בגלל חובות של המוכר. יש לעיקול משמעות כלפיי?
עודד היקר, אכן יש לדבר משמעות. עלינו למחוק את העיקול ולהיפטר ממנו מיד. אלא שאם נרשמה לטובתך הערת אזהרה אחרי עסקת המכר אזי שהערת האזהרה גוברת ואין לך מה לדאוג. אלא שכמובן שאתה רוצה לקבל נכס נקי ועל כן כדאי למחוק את העיקול.
בכל חוזה אנחנו מכניסים סעיף שבו אם יוטל העיקול טרם המכירה בטאבו אזי המוכר מחוייב תוך מספר ימים לבטל את אותו עיקול.
דנית שאלה: הערכת השמאי שהבנק שלנו הפנה אליו לפני קבלת משכנתה נמוכה מאוד לדעתנו לעומת שווי השוק. כדאי לקחת שמאי פרטי שיינתן חוות דעת נוספת?
בהחלט. ניתן לקחת חוות דעת נוספת מאת הבנק ולבקש ששמאי נוסף יבדוק את אותה הדירה וייתן שמאות נוספת והערכה נוספת על שווי הדירה.
כמו כן, אפשר להגיש בקשה לביטול חוות הדעת של השמאי של הבנק ושהוא לא יגיש את חוות דעתו, ולקחת באמת חוות דעת נוספת.
בני שאל: אני ואשתי נשואים בפרק ב'. לכל אחד מאתנו יש את הדירה שלו מלפני הנישואים, ויש הסכם ממון שקובע שהדירות יישארו בבעלות נפרדת. כל אחד מאתנו זכאי למכור את הדירה בפטור ממס ?
בוודאי. הנך יכול לקבל פטור ממס שבח בעבור הדירה הזו, היות ובאמת חשבתם מבעוד מועד על הסכם ממון ביניכם. כמובן שאתם צריכים להוכיח מספר פרמטרים שהועלו בפסיקה. הדבר הראשון הוא באמת היתה כוונה אמיתית לשתף ברכוש הזה, שאינכם גרים בדירה יחדיו, ובעיקר שחתמתם על הסכם ממון טרם הדבר הזה. לכן אתם פטורים ממס וזה נהדר.
בועז שאל: בתהליך רכישת דירה יד שניה גילינו טעות ברישום בטאבו. המוכר מחזיק במחסן שהוצמד לדירה של השכן ולהיפך. להשאיר את המצב הקיים או שעדיף לתקן את הרישום?
ניתן די בקלות לתקן את הרישום על-ידי הגשת בקשה לתיקון רישום בית משותף, ולומר כי נפלה טעות סופר בעת הרישום, או לכאורה להראות כיצד קרה הדבר ולבקש לתקן את הרישום. זוהי בקשה שמוגשת לטאבו על-ידי עורך דין, ומצריכה את חתימת כל הצדדים לדבר הזה. כך אפשר בהחלט לשנות את התמונה.
ליאת שואלה: קונה פוטנציאלי חתם לי על זיכרון דברים לרכישת דירה וביטל. הייתה הסכמה עקרונית על המחיר, אבל לא קבענו פיצוי מוסכם. האם ניתן לתבוע? איזה סכום ניתן לתבוע?
בוודאי שאפשר לתבוע, זיכרון דברים הוא הסכם לכל דבר ועניין. הפסיקה מראה שאכן זיכרון דברים הוא הסכם, ואם היה הסכם לגבי הסכום ויתר התנאים, אז מדובר בהסכם שאפילו ניתן לדווח עליו לרשויות המס. לכן, ניתן לתבוע פיצוי מוסכם בגובה 10% מגובה התמורה בהסכם המכר.
גיא שאל: קיבלנו דירה מקבלן עם ליקויים ואי התאמות, בין היתר ממ"ד לא תקני, רטיבות. הקבלן מסתתר אחרי הטענה שמומחה פרטי שהזמנו לפני שנכנסנו לא איתר את הליקויים האלה. זה משנה?
אכן הדבר לא משנה משום שבעצם לקבל יש אחריות כלפיכם. יש את תקופת הבדק שנעה בין שנה ל-7 שנים, ויש את האחריות שאחרי שנת הבדק לאותו הקבלן לתקן את כל הליקויים שיש בדירה, ולבדוק שהם אכן תוקנו. אפשר לתבוע, אפשר להביא מצדכם מהנדס שייתן חוות דעת הנדסית ולצרף אותה לכתב התביעה, וכך תוכלו לקבל את כל הכסף עבור כל הנזק שהפסדתם בגין הליקויים האלה.
אריאל שאל: אני מתעניין ברכישת בית בכפוף לכך שיתקבל היתר בניה. מה חשוב לבדוק לפני?
קודם כל חשוב מאוד לבצע בדיקות מאוד מקיפות לפני שקונים דירה לפני היתר בניה. זאת, מהסיבה הפשוטה שלפני היתר בניה אנחנו עדיין לא בטוחים מה ייבנה על הקרקע. בעצם היתר הבניה הוא תעודת הלידה של הבניין ולכן עלינו לבדוק קודם כל האם ומה הקשר של אותו קבלן לאותה קרקע שאותה אנחנו מתעתדים לקנות. לבדוק את נסח הטאבו, לבדוק את מערכת החוזים שנבנו בין הקבלן לבין בעל הקרקע, לבדוק האם הוא בעל הקרקע, האם יש לו הערת אזהרה לטובתו על אותה הקרקע. וכמובן, לתת רק 7% מגובה התמורה במועד חתימת החוזה, כפי שקובע חוק המכר.
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל