בני זוג רכשו ב-2009 דירה בקומה העליונה של בניין בתל אביב. כשנתיים לאחר מכן הם קיבלו היתר לבניית חדר נוסף על גג הבניין בהתאם ל"תכנית הגגות" של תל אביב-יפו מ-2007 המתירה תוספות מעין אלו במקרים מסוימים.
מאחר שהתכנית קבעה שתנאי למתן היתר הבנייה הוא ששטח הקומה העליונה בבניין יהווה לפחות 80% משטח הקומה שמתחתיה, ביקשו בני הזוג, וקיבלו, היתר להרחיב את שטח דירתם באמצעות יצירת שטחי שירות נוספים וקירוי מרפסות.
בגין היתר הבנייה הטילה עליהם הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב היטל השבחה. בני הזוג ערערו על ההחלטה וועדת הערר המחוזית קיבלה את הערעור וביטלה את החיוב שלהם במס, אך הוועדה המקומית לא השלימה עם התוצאה והגישה ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב.
טענתה המרכזית הייתה שכשבני הזוג רכשו את הנכס לא ניתן היה לנצל את זכויות הבנייה על הגג לפי תכנית הגגות מאחר שהקומה העליונה בבניין לא עמדה בתנאי של ה-80%. לכן, כשהנכס נמכר לבני הזוג לא היו זכויות הניתנות למימוש ובהתאם גם לא הוטל היטל השבחה על המוכרים.
לטענתה, הבנייה על הגג התאפשרה רק מכוח היתר הבנייה, שכלל הגדלה של דירת בני הזוג.
מנגד, בני הזוג טענו כי מאחר שתכנית הגגות אושרה כשנתיים קודם לרכישת הדירה אין מקום לחייב אותם בהיטל כעת. הם הדגישו כי כדי לעמוד בתנאי ה-80% הם לא הוסיפו שטחים לדירה (מהלך שתיאורטית ניתן היה להגיש אליו התנגדויות) אלא רק סגרו שטחים קיימים, ולכן למעשה ההרחבה לא נחשבת ל"אירוע השבחה".
בנסיבות אלה לטענתם, סיכויי מימוש הזכויות היו ידועים כבר במועד המכירה והיו צריכים להילקח בחשבון בחישוב היטל ההשבחה אז.
מחיר הטעות
ואכן, השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן דחתה את הערעור. היא קבעה שטענות הוועדה המקומית מופנות אך ורק כנגד קביעות עובדתיות של ועדת הערר והיא לא מצאה סיבה להתערב בהן.
לדבריה, ועדת הערר קבעה מפורשות שהרחבת דירתם של בני הזוג נבעה מניצול זכויות לא ממומשות שהיו מאושרות עוד קודם לתכנית הגגות.
ואולם, ככל הנראה בטעות, זכויות פוטנציאליות אלה לא הובאו בחשבון על ידי שמאי הוועדה המקומית שערך את שומת היטל ההשבחה בזמן מכירת הדירה.
בנסיבות אלה, ההשבחה עצמה חלה עוד טרם המכירה, עם אישור תכנית הגגות, ולכן היה על המוכרים לשלם את היטל ההשבחה במועד המכירה.
השופטת הוסיפה שיש להניח שהשבחה זו גולמה במחיר הדירה כך שבפועל בני הזוג כבר שילמו על האפשרות לנצל את הגג ולכן אין לגבות זאת מהם שנית.
"אין להטיל את מחיר הטעות על האזרח הבודד" סיכמה השופטת וחייבה את הוועדה המקומית בהוצאות ושכ"ט עו"ד של 15,000 שקל.
ב"כ המערערת: עו"ד ניר בראונשטיין ממשרד ברגרזון ושו"ת
ב"כ המשיבים: עו"ד חמי אורן, עו"ד אוהד מרציאנו
עו"ד עידן קייפי עוסק בדיני תכנון ובניה
הכותב לא ייצג בתיק