מרבית אוכלוסיית העולם מתרכזת בערים. כך גם בישראל, שבה התופעה אף הולכת ומתגברת באמצעות תוכניות להתחדשות עירונית, שמטרתן למנוע הידרדרות פיזית של שכונות ומבנים תוך שמירה על עתודות קרקע לדורות הבאים.
למעשה, אפשר לומר שאנו חיים בתקופה שבה העשייה הנדל"נית ממוקדת בהתחדשות עירונית ענפה המורגשת כמעט בכל מקום במרחב העירוני. על כן, סביר להניח שכל אחד ואחת מאיתנו, בשלב זה או אחר, יתקל במודעה המבשרת על בואה של תוכנית בנייה חדשה או בקשה להיתר בנייה שמטרתן לשנות את התכנון הקיים, לחדש אותו ולצופף אותו.
את ההודעה ניתן למצוא בעיתונות, על גבי שלט סמוך למקרקעין בהם מתוכנן השינוי או אפילו בהודעה אישית בדואר – תלוי אם מדובר בתוכנית בנייה או בבקשה להיתר. ההודעה למעשה מזמינה את מי שעשוי להיפגע מהתוכנית או ההיתר להגיש התנגדות, ובכך לממש את זכותו הבסיסית להשמיע את עמדתו בעניין התכנון.
מאחר שהתנגדות היא מסמך ראשוני בהליך שלם שעלול להתגלגל לערכאות נוספות, אפילו עד לבית המשפט העליון, מוטב שההתנגדות תכלול כבר מראשיתה את כלל הטענות האפשריות של המתנגד, זאת, כיוון שבשלבים מאוחרים של ההליך לא יוכל המתנגד להעלות טענות חדשות שלא הובאו על-ידו מלכתחילה.
מי רשאי להגיש התנגדות?
יש הבדל בין הגשת התנגדות לתוכנית לבין הגשת התנגדות לבקשה להיתר בנייה. כך למשל, התנגדות לתוכנית רשאי להגיש כל המעוניין בקרקע, בבניין או בכל פרט תכנוני אחר ורואה את עצמו נפגע על ידי התכנית, כאשר הפסיקה אפילו אפשרה להגיש התנגדות מטעמים ציבוריים. מדובר במעגל מתנגדים רחב שעשוי לכלול גם אנשים או גופים שאין להם זיקה ישירה לקרקע. לעומת זאת, מעגל המתנגדים לבקשה להיתר, יהיה מצומצם ויכלול על פי רוב אנשים או גופים ספציפיים שיש להם קשר כלשהו למקרקעין.
זאת ועוד, התנגדות לבקשה להיתר בנייה רשאי בעיקרון להגיש רק בעל זכות במקרקעין, אולם, אם הבקשה כוללת גם בקשה להקלה מהתב"ע (מה שקורה במרבית הפעמים) חוג המתנגדים הפוטנציאליים יהיה רחב יותר, ויכלול, מלבד הבעלים במקרקעין, גם בעלי מגרשים גובלים וגם כל מי שעשוי לדעת הוועדה המקומית להיפגע מאישור הבקשה. לכל אלה תישלח הודעה המפרטת את מהות הבקשה וההקלה המבוקשת ומיידעת אותם בדבר זכותם להתנגד.
תוך כמה זמן מגישים התנגדות?
התנגדות לתוכנית יש להגיש תוך חודשיים מהיום שפורסמה הודעה על הפקדתה, ואילו התנגדות לבקשה להיתר יש להגיש תוך 15 ימים מהיום שנמסרה למתנגד ההודעה על הגשת הבקשה.
מה אם ההתנגדות נדחית?
אם התנגדות להיתר או לתוכנית נדחתה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה אפשר להגיש על ההחלטה ערר לוועדת הערר בתוך 30 יום. על החלטת ועדת הערר לעניין זה ניתן להגיש ערר לוועדה המחוזית באישור יו"ר ועדת הערר.
לעומת זאת, אם מדובר בתוכנית שנמצאת בסמכות הוועדה המחוזית וההתנגדות נדחתה, יש להגיש ליו"ר הוועדה בקשת רשות לערור על ההחלטה למועצה הארצית תוך 15 יום. אם יו"ר הוועדה אישר את הבקשה, ניתן להגיש את הערר בתוך 30 יום. אם הבקשה לערור נדחתה ניתן לתקוף את החלטת יו"ר הוועדה המחוזית באמצעות הגשת עתירה מנהלית לבית המשפט.
אילו טענות ניתן להעלות בהתנגדות?
מאחר שיש מכלול שלם של טענות גם במישור התכנוני וגם במישור הקנייני מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע בטרם הגשת ההתנגדות.
כדי לבחון אילו טענות עומדות לרשות המתנגדים יש צורך בביצוע בדיקות מתאימות. כך למשל, אם מדובר בבקשה להיתר יש לבדוק האם המבוקש תואם את התוכניות החלות על המקרקעין. את התוכניות ניתן כיום לאתר בקלות באתר מנהל הנדסה של הרשות הרלוונטית ובאתר מנהל התכנון.
כמו כן, ברשויות מסוימות אישרו מסמכי מדיניות. במקרה כזה, יש לבדוק האם המבוקש בהיתר או בתוכנית סוטה מהמדיניות המאושרת, כאשר חשוב להדגיש שיש צורך בנימוק מיוחד כדי לאפשר סטייה מהקבוע במסמכי מדיניות.
עוד חשוב לבדוק האם התכנון המבוקש עולה בקנה אחד עם ההנחיות המרחביות בעיר, מהן לא ניתן לסטות אפילו לא בדרך של אישור "הקלה".
לגבי בקשות להיתרי בנייה הכוללות הקלות יש לבדוק האם ההקלות נחשבות ל"סטייה ניכרת". סטייה ניכרת זו למעשה חריגה משמעותית ממה שקובעת תוכנית הבניין (תב"ע) המשנה את אופי הסביבה הקרובה או שאינה עומדת בהוראות תקנות סטייה ניכרת.
ואולם, חשוב לדעת כי עצם העובדה שההקלה אינה עולה לכדי סטייה ניכרת לא אומר שהיא תאושר. הקלות ושימושים חורגים, נתונים ככלל לשיקול דעתו של מוסד התכנון שיבחן האם יש הצדקה תכנונית לאשר את ההקלות המבוקשות. רק אם קיימת הצדקה תכנונית ניתן לעבור לשלב הבא ולבחון את היקפה והשפעתה התכנונית של ההקלה על המתנגדים, על הסביבה או על המדיניות התכנונית. על כן חשוב שההתנגדות תכלול התייחסות גם להיבטים אלו.
היבט חשוב נוסף אליו ניתן להתייחס הוא בפן הקנייני. יצוין על קצה המזלג, כי בכל בקשה לשינוי התכנון בקרקע נדרשת הסכמה מצד שאר בעלי הזכויות. שיעור ההסכמות משתנה לפי הקבוע בחוקי המקרקעין ובהתאם לבנייה המבוקשת (תוספת שטחים, חיזוק מבנים, תוספת ממ"ד וכיוצא באלה).
לסיכום, חשוב מאוד לקבל ייעוץ משפטי ולהסתייע בעורך דין בטרם הגשת התנגדות, ולעיתים אף רצוי לגבות אותה בחוות דעת מקצועית, זאת, כיוון שבשלבים מאוחרים יותר של ההליכים התכנוניים לא ניתן יהיה להעלות טענות נוספות מעבר לאלה שנכללו בהתנגדות הראשונית.
עו"ד אורטל דוידיאן גדעוני עוסקת בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה והתחדשות עירונית
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל