בין אם זכיתם בדירה בהגרלת "מחיר למשתכן" או קניתם דירת יוקרה במגדלים מפוארים, אתם צפויים לגלות עד מהרה שהווטסאפ של הבניין רוחש תלונות על ליקויי בנייה ברכוש המשותף. למה חשוב לבדוק את קיומם של ליקויי בנייה ברכוש המשותף, איך הליקויים משפיעים על בעלי הדירות, ומה אפשר לעשות בנדון?
בדק בית של מומחה בינוי לא מספיק
רכוש משותף בבניין מגורים כולל את כל חלקי הבניין שאינם מוצמדים או משוייכים לדירות: הקרקע ומעטפת הבניין, לובי הכניסה, המעליות וחדרי המדרגות, אזורי השירות והפחים, הגגות, ארונות החשמל המרכזיים, מערכות כיבוי האש, מערכות המים וכן הלאה.
בתהליך הבנייה של הבניין יכולים להיווצר ליקויי בנייה בכל אחד מהאזורים הללו, שיפריעו לאיכות החיים של הדיירים ובמקרים מסויימים אף יסכנו את חייהם. כיום המודעות לנושא גדלה, ונציגי וועד בית רבים עורכים בדק בית. אבל לרוב זה לא מספיק: מומחה בינוי יוכל לזהות את הפגמים במבנה ובשלד, את הפערים בין תכנון לביצוע שמובילים לירידות ערך ואת הבעיות שנובעות מתכנון או ביצוע לא נכון, אך אין לו את הידע לזהות כשלים במערכות הרבות המשמשות את הבניין.
מומלץ לערוך בנוסף בדק בית על ידי מומחה מערכות אלקטרומכניות, על מנת לבדוק האם יש כשלים במערכות החשמל, האינסטלציה, פינוי האשפה, כיבוי האש ועוד.
את בדקי הבית מומלץ לבצע בסמוך למועד האכלוס. את הדו"חות שיתקבלו ניתן יהיה להעביר ליזם ולקבלן ולדרוש את ביצוע התיקונים עוד במהלך תקופות הבדק והאחריות.
השלכות הליקויים
לליקויים ברכוש המשותף יש מספר השלכות משמעותיות על בעלי הדירות ועל הדיירים בבניין:
- פגיעה בפוטנציאל המכירה או ההשכרה של הנכס: כאשר נכס עם ליקויי בנייה עומד למכירה, על המוכר לדווח על קיומם של הליקויים בדירה וברכוש המשותף. הסתרתם יכולה להוביל לתביעה כנגדו ולפיצוי ללא הוכחת נזק. כאשר הליקויים ברכוש המשותף לא מטופלים, מתווכים ששומעים שהבניין בעייתי ישתמשו בכך כדי להוריד את סכום העסקה ובמקרים מסוימים אולי יציעו ללקוח לוותר עליה.
- ירידת ערך הנכס: ליקויים בחלל המשותף יכולים להוריד את ערך הדירה, שכן לפעמים מדובר על ליקויים שלא ניתן לתקן אותם – לדוגמא מעליות שמושבתות עקב בעיות שלא ניתן לפתור, חניות שלא ניתן להשתמש בהן וכן הלאה.
- פגיעה באיכות החיים: איכות החיים בבניין משותף מתבססת על תכנון אקוסטי נכון, המונע מבעלי הדירות לשמוע את המתרחש בחללים המרכזיים ובצינורות. כאשר התכנון הזה נכשל, החיים בדירה יכולים להיות בלתי נסבלים ואיכות החיים נפגעת משמעותית.
- התפשטות נזקים מהחלל המשותף לדירות: ליקויים נפוצים כגון רטיבות וסדקים בקירות יכולים לעבור מהחלל המשותף לדירות הפרטיות אם הם אינם מטופלים בזמן.
- סכנת חיים: בבדק לרכוש המשותף עלולים להתגלות ליקויים בטיחותיים ומסכני חיים. החל מאריחים רופפים בכניסה לבניין, דרך בעיות בהארקה וכלה בליקויים בשלד המבנה.
נוסף על הסיכון הגלום בהם, אם מהנדס העיר קובע כי הבניין מסוכן, מי שיצטרך לשלם את עלות השיקום הם הדיירים.
מה עושים כשהקבלן מתעלם?
יזמים וקבלנים לא אוהבים ליקויים ברכוש המשותף, כי הם היקרים ביותר לתיקון. פעמים רבות גם כאשר וועד הבית מגיע עם דו"חות בדק בית לקבלן הוא מקבל פתרונות שטחיים שאינם מטפלים בבעיה לעומקה, או דחיות בתקווה שתקופות הבדק והאחריות יעברו.
במקרים כאלו אפשר להגיש כנגד הקבלן תביעת ליקויי בנייה. כאשר מדובר בתביעה על הרכוש המשותף אין צורך בהסכמה של כל הדיירים. לוועד הבית, כנציגות הדיירים יש סמכות לפעול בנושא גם ללא אישור הדיירים.
כדאי גם לדעת שלדיירים יש אינטרס להגיש תביעה שכזו. הגשת תביעה על הרכוש המשותף אינה פוגעת בזכות של בעלי הדירות לתבוע בגין ליקויי בניה בדירות, ולמעשה מחזקת את התביעות נגד הקבלן ומגדילה את הסיכוי לקבלת פיצוי כי היא מראה שמדובר בבעיה גורפת.
עו"ד רוני אלפסי היא יו"ר וועדת ליקויי בניה הארצית בלשכת עורכי הדין ושותפה במשרד עורכי דין אלפסי ושות' העוסק בנדל"ן וליקויי בנייה
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל. הוא מכיל מידע כולל ומגוון בתחום המשפט. האתר מופעל באמצעות חברת "פסק דין אתרי משפט בע"מ". המידע מסופק לשירות ציבור הגולשים לשימוש פרטי ולא-מסחרי בלבד. האתר והמידע המופיע בו מוגנים על ידי חוקי זכויות יוצרים של מדינת ישראל, אמנות בינלאומיות וחוקי זכויות יוצרים של מדינות אחרות.