בית הדין לשכירות בחיפה קיבל לאחרונה את בקשת העירייה להגדלת דמי שכירות שמשלם לה דייר מוגן בנכס המשמש כמשרד רואי חשבון. השופט יואב פרידמן קבע כי אף שהסכם השכירות ההיסטורי מגביל את דמי השכירות לתקרה שבחוק הגנת הדייר, בחלוף שלושה עשורים הגיע הזמן לעדכן את התשלום ברוח השינויים בדין בנוגע לדיירות מוגנת בעסק. לפיכך, דמי שכירות הזעומים, שעומדים כיום על 800 שקל, יעודכנו לדמי השכירות הריאליים.

רואה החשבון חתם ב-1982 על חוזה דיירות מוגנת בנכס שברחוב הנמל בחיפה ושילם תמורתו 150 אלף שקל בנוסף לדמי שכירות חודשיים מינימאליים, שכיום עומדים על 800 שקל.

ב-2012 הבעלות בנכס עברה לעיריית חיפה. 5 שנים לאחר מכן היא הגישה בקשה לשלול מרואה החשבון את הזכות ליהנות מתקרת המקסימום של דמי השכירות לפי חוק הגנת הדייר, בהתאם לתקנות מ-2013 שהחריגו את הגנת החוק על דמי שכירות של עסק המשמש כמשרד לבעל מקצוע חופשי.

העירייה ביקשה לפיכך לחייב את רואה החשבון בדמי שכירות ריאליים של 4,200 שקל, ובהפרשים רטרואקטיביים מיום שהפכה לבעלים, בסכום של 252 אלף שקל.

מנגד טען רואה החשבון בין היתר כי בקשת העירייה מקוממת כיוון שההסכם שלו מגביל מפורש את דמי השכירות לתקרה שבחוק, והתקנות החדשות לא חלות עליו.

הסכמה זו, הבהיר, נבעה מכך ששילם סכום גבוה עבור זכויותיו, וכן שיפץ והשמיש את הנכס שעמד נטוש במשך שנים. בהמשך הוסיף כי העירייה מבססת את דמי השכירות המבוקשים על מצב הנכס אחרי השיפוץ שהשקיע – ויש בכך משום התעשרות שלא כדין.

מלבד זאת נטען כי סמכות בית הדין לקבוע גובה דמי שכירות מוגנת חלה רק כשאין הסכם בנושא. בנוסף הוא ביקש שלא לחייב אותו רטרואקטיבית גם אם הבקשה תתקבל.

ביטוי לשינוי

השופט פרידמן קבע כי מפסיקת בית המשפט עולה שישנם מקרים שבהם בית הדין רשאי לשנות את גובה דמי השכירות גם כשיש הסכם שמונע זאת. למשל, כשאירע שינוי מהותי בנסיבות שעל בסיסן נקבעו דמי השכירות המקוריים או כשהסכם השכירות לא מוגבל בזמן.

"הגיונה של ההלכה בכך שאין לאפשר קיבועם של דמי השכירות בהסכם לצמיתות, מבלי שתהיה אפשרות לתן ביטוי לשינויים בעתיד... מתיישבת גם עם המגמה הרווחת בפסיקה להחלשת כוחה של הגנת הדייר, בפרט בכל הנוגע לבתי עסק...", כתב.   

עו
עו"ד שרונה פורת | צילום: רמי זרנוגר

השופט הוסיף כי התקנות החדשות קבעו "משטר חדש ביחס לשכירות מוגנת בבתי עסק מסוימים, להבדיל מדירות מגורים", ויישומן במקרה זה מתבקש נוכח הפער המשמעותי בין שכר הדירה החופשי של הנכס לבין דמי השכירות המוגבלים שנגבים מהמשיב כיום, בהתאם להסכם היסטורי שלא הוגבל בזמן.

בתוך כך הובהר לרואה החשבון כי כבר זכה ב"הטבה" עבור השקעותיו בנכס נוכח העובדה שבמשך יותר משלושה עשורים נהנה מדמי שכירות ארכאיים. עם זאת, מאחר שהתקנות שינו את הציפיות שלו נפסק כי אין הצדקה לחייבו בהשלמת פערים רטרואקטיבית.

לפיכך, השופט הורה על עדכון דמי השכירות החל ממועד הגשת התביעה, ומינה שמאי להערכת גובהם.שמות באי הכוח לא צוינו בהחלטה

עו"ד שרונה פורת עוסק/ת ב- דיני מקרקעין 
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין

פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל