ב-2013 מכר שותף את חלקו בנכס בחדרה וחויב בהיטל השבחה על אף שכבר שילם בעבר את ההיטל על החלק שלו. השופט שמואל מנדלבום קיבל לאחרונה את ערעורו בפסק דין שמבהיר מהי הפרשנות הנכונה של חוק התכנון והבניה בכל הנוגע לחיוב בהיטל השבחה בגין נכס שנמצא בבעלות משותפת.
הנכס נשוא המחלוקת הוא בניין בן שתי קומות במרכז חדרה שהיה בבעלות שני אנשים. הבעלות המשותפת הייתה במושע (בחלקים בלתי מסוימים) והקנתה לאחד 75% מהזכויות ולשני 25%.
ב-2005 אושרה תכנית מתאר שהוסיפה זכויות בנייה לנכס. שנתיים מאוחר יותר, במסגרת הליך משפטי שהתנהל בין השותפים, הורה בית משפט השלום בחדרה על פירוק השיתוף באופן שהשותף בעל 25% מהזכויות קיבל שתי יחידות דיור והשותף השני קיבל את יתר הדירות ואת מלוא זכויות הבנייה בנכס.
ב-2013 מכר האחרון את זכויותיו למספר רוכשים ושילם 75% מהיטל ההשבחה שהוטל על הנכס. זמן קצר לאחר מכן ביקשה אחת הרוכשות להוציא היתר בניה והוועדה המקומית דרשה מהשותף לשלם את 25% הנותרים מההיטל.
האיש פנה לוועדת הערר של מחוז חיפה בניסיון לבטל את הדרישה אך נדחה. בנסיבות אלה הוא הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה.
הוא טען שהוועדה טעתה כשחייבה אותו בתשלום בגין החלק בנכס שמעולם לא היה שייך לו. הוא הדגיש כי חוק התכנון והבנייה קובע שהחיוב בהיטל השבחה לשותפים בקרקע צריך להיות מבוסס על חלקם בבעלות כפי שהיא רשומה ברשם המקרקעין.
הוועדה המקומית טענה מנגד שהמערער הוא זה שהתעשר בפועל מהתכנית המשביחה שכן הוא זה שקיבל את מלוא זכויות הבניה. לעמדתה, יש לחייב בהיטל השבחה את מי שנהנה בפועל מהתכנית המשביחה והפיק ממנה תועלת כלכלית ולהפריד בין זכויות קנייניות לזכויות תכנוניות.
חיוב בהתאם לבעלות
הוא הדגיש שהחיוב בהיטל ההשבחה ״נולד״ עם אישור התכנית המשביחה ועוד בטרם ניתן פסק הדין בעניין פירוק השיתוף כך שפסק הדין אינו רלוונטי לחלוקת החיוב בין השותפים.
כמו כן לדבריו, אמנם במקרים חריגים ניתן לסטות מהכלל ולהטיל על שותף את מלוא ההיטל, אך זאת רק כשברור שהוא היחיד ש״מתעשר״ כתוצאה מאישור התכנית. במקרים חריגים אלו ניתן לאמץ מבחן ״כלכלי״ ולא ״קנייני״ ולתת פטור לשותף שלא נהנה כלל מעליית ערך הקרקע בשל התוכנית המשביחה.
ואולם, במקרה זה בפסק הדין בעניין הפירוק צוין מפורשות שבתמורה להקניית זכויות הבנייה המלאות למערער קיבל שותפו שתי יחידות דיור. כלומר, גם השותף השני ״התעשר״ בפועל מהתוכנית המשביחה ואין הצדקה לחרוג מהכלל שלפיו חלוקת החיוב בהיטל תהיה לפי חלקם היחסי של השותפים.
בנסיבות אלה ביטל השופט את דרישת התשלום שנשלחה למערער וחייב את המשיבים בהוצאות בסך 30,000 שקל.
ב״כ המערער: עו"ד אבנר וינוגרד
ב״כ הוועדה המקומית: עו"ד יורם חן ואח'
עו"ד שמחה דן רוטמן עוסק/ת ב- חוקתי ומנהלי
הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין