בבית המשפט העליון נדחה לאחרונה ערעור שהגיש מנהל מיסוי מקרקעין על החלטת ועדת ערר להעניק פטור ממס שבח לבני זוג שמכרו דירה בתל אביב. מנהל המיסוי טען כי הדירה שימשה למגורים בניגוד לחוק וכשייעודה המקורי הוא למחסן. שופטי העליון קבעו שעקרונית "דירות" לא חוקיות מעין אלה אינן זכאיות לפטור אך במקרה זה יש הצדקה לפטור בשל הנסיבות המיוחדות.
הנכס נשוא המחלוקת נמצא ברחוב מגידו בעיר. על פי היתר בנייה שהוצא ב-1945 ייעוד הנכס הוא למחסן ושטחו כ-55 מ״ר.
בנכס הותקנו מתקנים הנחוצים לדירת מגורים והוא כולל שני חדרים, מטבח וחדר אמבטיה. הוא שימש למגורים בפועל במשך עשרות שנים.
בני הזוג רכשו את הנכס ב-1992 ושילמו מס רכישה כעל דירת מגורים רגילה. במהלך השנים ניסו השניים לקבל היתר לשימוש חורג אך נדחו.
ב-2015 הם מכרו את הדירה ובדיווח למנהל מיסוי מקרקעין תל אביב הם ביקשו שהחיוב במס שבח יכלול הכרה בנכס כ"דירת מגורים מזכה" כך שיינתן להם פטור על העסקה.
מנהל המיסוי סירב והמוכרים הגישו ערר. ב-2019 התקבל הערר בדעת רוב. מנהל המיסוי לא השלים עם פסק הדין והגיש ערעור.
הוא תהה האם נכס שלא נבנה כדירת מגורים בהתאם להיתר הבנייה נחשב ל"דירת מגורים" בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין אך מפני שנעשה בו בפועל, בניגוד לדין, שימוש כדירת מגורים?.
בני הזוג הדגישו מצדם כי תכלית דיני המס אינה אכיפת דיני התכנון והבנייה כי אם השתת מס אמת. הם הוסיפו כי רכשו את הדירה בתום לב, באמונה שמדובר בדירת מגורים, שולמה בגינה ארנונה לאורך כל השנים לעירייה לפי סיווג של דירה ולא ננקט צעד כלשהו על ידי הרשויות נגדם בשל השימוש הלא חוקי.
"לא יהא חוטא נשכר"
לאחר ניתוח פרשני של הגדרת ״דירות מגורים״ בחוק מיסוי מקרקעין וכן לנוכח עקרון השמירה על שלטון החוק והכלל ש״לא יהא חוטא נשכר״ הגיע השופט יחיאל כשר למסקנה שיש לפרש את ההגדרה ״דירת מגורים״ כמתייחסת לשימוש למגורים כדין, כלומר, שימוש התואם את ייעוד הנכס כפי שהוא לפי דיני התכנון והבנייה.
עם זאת הבהיר השופט שגם התכלית של שמירת שלטון החוק אינה מוחלטת ויש לאזנה מול תכליות החוק הספציפי. כך, יש לבחון האם השימוש המנוגד לדין נוגע ישירות ובאופן הדוק להיבט השימוש למגורים דווקא.
השופט ציין שדירה שייעודה למגורים ובוצעה בה חריגת בנייה, ניתן יהיה להכיר בה כ"דירת מגורים" שכן לא חריגת הבנייה הקנתה לדירה את מעמד המגורים. מאידך, דירה שהשימוש בה למגורים מגלם את הפרת הדין התוצאה תהיה שלמעט במקרים חריגים ומיוחדים לא ניתן לראות בה דירת מגורים לעניין הפטור.
במקרה זה קבע השופט שאף שהיה ראוי לדחות את הבקשה לפטור, באופן חריג יש להכיר בנכס כדירה מזכה בשל הצטברות נסיבות. זאת, בין היתר, מאחר שהנכס ממוקם באזור מגורים מובהק ומשמש בפועל למגורים במשך כ-70 שנה, תקופה ארוכה באופן יוצא דופן.
לא ניתן צו להוצאות.
השופטים נעם סולברג ועוזי פוגלמן הצטרפו לתוצאה.
ב"כ המערער: עו"ד חן אבידוב
ב"כ המשיבים: עו"ד אפרת סולומון; עו"ד טלי יהושע; עו"ד עדי קימל; עו"ד מאיר מזרחי
עו"ד ירון נדם עוסק/ת ב- מיסים
הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל. הוא מכיל מידע כולל ומגוון בתחום המשפט. האתר מופעל באמצעות חברת "פסק דין אתרי משפט בע"מ". המידע מסופק לשירות ציבור הגולשים לשימוש פרטי ולא-מסחרי בלבד. האתר והמידע המופיע בו מוגנים על ידי חוקי זכויות יוצרים של מדינת ישראל, אמנות בינלאומיות וחוקי זכויות יוצרים של מדינות אחרות.