פרויקטים של התחדשות עירונית כדוגמת תמ״א 38 ופינוי בינוי נתפסים לרוב כמיטיבים עם כל הצדדים המעורבים. הדיירים מקבלים בניין מחודש ומחוזק ללא עלות והיזם מקבל את זכויות הבנייה ומרוויח. אך במהלך הדרך עלולות להיפגע אוכלוסיות חלשות כדוגמת בני הגיל השלישי. בחוק אין מענה להגנה על קבוצה זו אך יש בכל זאת כמה הטבות שכדאי להכיר.
בשעה טובה יצאתם לפנסיה, הבריאות בסדר והיום יום שלכם מתחיל להיראות כמו שתמיד חלמתם. אתם קמים לארוחת בוקר רגועה, עושים קצת יוגה על השטיח בסלון, מתיישבים בכורסא מול חלון הסלון הפתוח לרווחה ונהנים מקריאת ספר טוב בדירתכם השקטה והמרווחת.
אלא שאז מגיעה הבשורה הגדולה: שכניכם התארגנו ליישום פרויקט תמ"א 38 בבניין כדי לחזק אותו מפני רעידות אדמה ולהוסיף לכל דירה ממ"ד ומרפסת. אתם מגלים כי לבניין המחודש צפויות להתווסף עוד כמה קומות ודיירים נוספים שאינכם מכירים.
ברגע הראשון אתם מתלהבים כי תמיד חשבתם על תמ"א 38 כפרויקט שמשמעותו הריסת הבניין ובניית חדש תחתיו. אלא שאז אתם מבינים שלא זה הפרויקט המתוכנן אלא פרויקט של חיזוק ותוספת קומות. זו הנקודה שבה אתם מתחילים לחשוש, ובצדק.
החיים באתר בנייה
בסוף התהליך, אם שרדתם, תקבלו ״בונוס״ בדמות החלפת דמי וועד הבית הסמליים ששילמתם במשך שנים ב״דמי ניהול״ של 300 שקל לחודש לפחות. בקיצור, סיוט מתמשך כשהתמורה, ממ״ד ומרפסת או מעלית, יכולה להיות מיותרת עבורכם.
למרבה הצער, המחוקק לא נתן מענה לאוכלוסיית הגיל השלישי בפרויקטים של תמ"א 38 תוך שימת הדגש על השגת המטרה של חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה וחידוש אזורי מגורים.
ההסכם מול היזם
פעמים רבות יזמים מפעילים לחץ על דיירים להסכים לתנאי החוזה שעלול לפגוע בזכויותיהם הקנייניות או לא לספק להם הגנות מתאימות. בחלק מהמקרים, הפרויקט אינו מותאם לצרכים המיוחדים של הדיירים, לא ניתן להם מלוא המידע וניתנת בו עדיפות לצרכי היזם.
קשישים חשופים במיוחד לפגיעה מעין זו ולניצול חוסר האונים שלהם, מצבם הבריאותי הירוד או קשיי תקשורת ושפה. חלק מבני הגיל השלישי סובל מחרדות ומקושי להסתגל לשינויים, נתון שאינו מובא בחשבון בפרויקטים מסוג זה.
אוכלוסייה זו, שמשאביה הכלכליים מוגבלים בדרך כלל, עלולה להיפגע גם במקרים של גביית דמי ניהול מעבר ליכולותיהם הכלכליות של הדיירים והעלאת גובה הארנונה, מה שעלול לאלץ אותם לחפש בית אחר.
סירוב
כמובן שלדיירים יש את האופציה לסרב לפרויקט אך הוא יכול לצאת לדרך גם עם הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין. בתי המשפט נוטים לאשר פרויקטים וסירוב ייחשב כמוצדק רק במקרים חריגים.
כך למשל, לפני כשלוש שנים ניצולת שואה שהתנגדה לפרויקט תמ״א 38 מסוג חיזוק בבניין שלהנדחתה בבית המשפט. הקשישה טענה שמיקום המעלית בפרויקט המתוכנן מקטין את הסלון שלה וחוסם את האור אך השופטת רות רונן קבעה שהמיקום סביר.
הטבות לקשישים
נקודת האור הקטנה בהיבט החברתי של תחום ההתחדשות העירונית היא בפרויקטים של פינוי בינוי.
המחוקק קבע שורת זכויות שהיזם חייב לתת ולפעול להשגתן עבור בני הגיל השלישי בפרויקטים מסוג זה. הטבות אלו נובעות משני חוקים עיקריים המקנים הנחה בארנונה והנחה בדמי הניהול של הבניין החדש.
חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מ-2016 קובע פטור מהוצאות ניהול ותחזוקה לתקופה של 5 שנים אם הדירה שקיבל הדייר בפרויקט היא דירתו היחידה, הוא הגיע לגיל הפרישה והוא מקבל גמלת הבטחת הכנסה.
במילים פשוטות – אם אתם בגיל פרישה, יש לכם דירה אחת בלבד ואתם מקבלים גמלת הבטחת הכנסה, תהיו זכאים לפטור מתשלום דמי הניהול שחורגים מדמי ועד הבית ששילמתם בגין דירתכם הישנה. לדוגמה: אם שילמתם 90 שקל לחודש ועד בית בדירה הישנה ובדירה החדשה דמי הניהול הם 290 שקל, תקבלו מהיזם פטור גורף של 200 שקל לחודש למשך 5 שנים מיום מסירת הדירה החדשה לידכם.
במקרה של הארנונה החוק כבר מחייב פחות אבל הוא מאפשר לרשות המקומית על פי שיקול דעתה לתת הנחה מכובדת בגובה הארנונה במתחם פינוי ובינוי. הנחה זו תינתן רק אם הדירה החדשה שקיבלתם היא דירתכם היחידה והיא תהיה בגובה ההפרש שבין סכום הארנונה הקודמת לסכום הארנונה בדירה החדשה. זאת, עד 4 שנים ועד שיעור מרבי כדלקמן: שנה ראשונה – 100% הנחה; שנה שניה – 75%; שנה שלישית – 50% ושנה רביעית – 25%. אל תתביישו לבקש את מלוא ההנחה המגיעה לכם מהרשות המקומית.
לסיכום
לצד קידום חקיקה המעודדת את תחום ההתחדשות העירונית ראוי להקים גוף שיסייע לאוכלוסיות חלשות בהתמודדויות השונות שהפרויקטים מזמנים להם. החשיבות הכלכלית-בטיחותית שבפרויקטים אלה לא צריכה לבוא על חשבון היבטים חברתיים וקהילתיים.
* עורך דין דורון תמיר עוסק בתמ״א 38 ופינוי בינוי
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל