לא פעם אנחנו נתקלים בהבדלים משמעותיים בין פרויקטים של התחדשות עירונית, גם כאלה שנמצאים באותה שכונה ולעיתים אף סמוכים זה לזה.
ההבדלים יכולים להתבטא בתנאים המסחריים, בזהות היזם, בחוסנו הכלכלי וניסיונו בתחום ואף בזכויות המשפטיות של בעלי הדירות, המעוגנות בהסכם הסופי.
הסיבה המרכזית להבדלים אלה היא אופן קידומו של הפרויקט. ככל שבעלי הדירות ינהלו את הפרויקט, כבר בשלבים המוקדמים שלו, בצורה נכונה ויעילה, כך הם יוכלו להשיג שליטה מלאה על התהליך.
קידום הפרויקט בצורה נכונה ויעילה יאפשר לבעלי הדירות לקבוע בצורה מיטבית את זהות היזם הנבחר (בהתאם לחוסנו הכלכלי וניסיונו), למקסם את זכויותיהם המשפטיות והמסחריות, ולא פחות חשוב, לשלוט באופן מלא בדרך קידומו של הפרויקט מראשיתו ועד להשלמתו.
קידומו של התהליך בצורה נכונה ויעילה משמעותו להיות מוביל ולא מובל.
10 השלבים ההכרחיים לצורך השגת שליטה בפרויקט התחדשות עירונית:
השלב הראשון - קיום אסיפת בעלי דירות, בחירת נציגות וקבלת החלטה על קידומו של פרויקט התחדשות עירונית במתחם.
השלב השני - בחירת היועצים מטעם בעלי הדירות: עורך דין, מפקח בנייה ושמאי.
במסגרת בחירת היועצים מטעם בעלי הדירות, מומלץ להקפיד על מספר קריטריונים לבחירת היועץ:
יש לוודא כי היועצים הם אנשי מקצוע המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית ומכירים את התחום על בוריו. מומלץ לבדוק כי הם מלווים אך ורק בעלי דירות ולא מלווים יזמים בכלל.
כמו כן, יש לוודא זמינות מלאה של היועצים לאורך כל תקופת הפרויקט, לשאלות או בקשות או פניות של בעלי הדירות.
השלב השלישי - פרסום מכרז יזמים על ידי עורך הדין מטעם בעלי הדירות, לטובת קידום וביצוע הפרויקט.
לצורך פרסום המכרז והכנת חוברת המכרז, עורך הדין מטעם בעלי הדירות נדרש לנקוט במספר פעולות. תחילה עליו לקיים מספר מפגשים עם בעלי הדירות, על מנת לשמוע מהם אילו נושאים ייחודיים חשובים עבורם ויש להטמיע אותם כחלק מתנאי המכרז. כל מתחם שונה במהותו ממתחם אחר ובכל פרויקט ישנם נושאים ייחודיים החשובים לבעלי הדירות.
לאחר קיום המפגשים, עורך הדין יערוך את חוברת המכרז הכוללת בין היתר את התנאים והמשפטיים.
לחוברת המכרז מומלץ לצרף מפרט טכני, אשר יערך על ידי מפקח הבנייה, תוך שיתוף חברי נציגות בעלי הדירות, הטמעת הערותיהם במפרט הטכני, ומתן מענה לשאלותיהם כבר בשלב זה.
בנוסף, יש לדרוש מהיזמים המציעים כחלק מתנאי המכרז, דו"ח מידע עסקי מחברת BDI, אישור של רואה חשבון על מצבה הפיננסי של החברה היזמית ופירוט מלא לגבי ניסיונה בתחום ההתחדשות העירונית, בצירוף מספרי טלפון של דיירים בפרויקטים שבנייתם הסתיימה.
השלב הרביעי - פרסום המכרז והעברת חוברת המכרז ליזמים. גם בשלב זה, מומלץ להקפיד להעביר את חוברת המכרז ליזמים בעלי איתנות פיננסית, ניסיון ומוניטין בתחום ההתחדשות העירונית. חשוב לזכור, לא כל יזם המתמחה בהתחדשות עירונית מסוג תמ"א מתאים לבצע גם פרויקט מסוג פינוי בינוי.
השלב החמישי – לאחר קבלת ההצעות, עורך הדין יערוך טבלת השוואה בין ההצעות השונות, וידאג להציגה בפני כלל בעלי הדירות.
השלב השישי – קיום מפגשים של בעלי הדירות עם היזמים המציעים. במסגרת המפגשים הנ"ל היזמים יציגו את ניסיונם והמוניטין שצברו בתחום, את הצעתם ואת התיכנון הראשוני המוצע על ידם לפרויקט.
השלב השביעי – המפקח מטעם בעלי הדירות יקיים סיור ביחד עם נציגות בעלי הדירות, בפרויקטים של היזמים המציעים. שלב זה חשוב בתהליך, והוא מאפשר לנציגות בעלי הדירות להתרשם מקרוב מהפרויקטים שבנייתם הושלמה ולקבל הסברים מקצועיים מהמפקח מטעמם. בנוסף, בעלי דירות יוכלו לשוחח עם דיירים המתגוררים בבניינים החדשים ולשמוע על התהליך אשר בוצע על ידי היזם ואת שביעות רצונם מאיכות הבנייה.
השלב השמיני – פנייה ליזמים המציעים ומתן אפשרות לשפר את הצעתם, לקראת שלב הבחירה הסופי.
השלב התשיעי – בחינת ההצעות על ידי משרד השמאים מטעם בעלי הדירות, קבלת חוות דעתו המקצועית והפצתה לכלל בעלי הדירות.
השלב העשירי – כינוס ישיבת נציגות בהשתתפות המפקח מטעם בעלי הדירות ובחירת החברה היזמית אשר תקדם ותבצע את הפרויקט עבורם.
הקפדה של בעלי הדירות על ביצוע כל השלבים האלה משמעותה שליטה מלאה שלהם בתהליך מראשיתו ועד להשלמתו, תוך מיקסום הזכויות והתמורות בפרויקט. כל זאת, בשימת דגש על רצונות ובקשות של בעלי הדירות כבר מהשלב הראשוני, ושיתוף מלא של כלל בעלי הדירות בתהליך.
התנהלות נכונה תקל בהמשך גם על התגייסותם של כל בעלי הדירות לטובת קידומו של הפרויקט וחתימתם על ההסכם.
עו"ד אוהד הרן עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין. בהכנת הכתבה השתתפו צוות העורכים של אתר פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל. הוא מכיל מידע כולל ומגוון בתחום המשפט. האתר מופעל באמצעות חברת "פסק דין אתרי משפט בע"מ". המידע מסופק לשירות ציבור הגולשים לשימוש פרטי ולא-מסחרי בלבד. האתר והמידע המופיע בו מוגנים על ידי חוקי זכויות יוצרים של מדינת ישראל, אמנות בינלאומיות וחוקי זכויות יוצרים של מדינות אחרות.