השופט אליהו בכר דחה לאחרונה עתירה שהגישה הוועדה המקומית גבעתיים נגד החלטת וועדת הערר המחוזית תל אביב מ-2017. הוא קבע שיזמית פרויקט תמ״א מסוג הריסה ובנייה מחדש זכאית לפטור מהיטל השבחה במקרה בו היא מנצלת גם זכויות בניה רגילות. עמדת הוועדה המקומית כי במקרה זה הפטור צריך להיות חלקי נדחתה.
הוראות תמ״א 38 קובעות כי במקרה של חיזוק מבנה קיים רשאי מבקש ההיתר לקבל זכויות בנייה על פי התכניות הקיימות על השטח או מכוח התמ״א, ועליו לבחור בין השתיים. לעומת זאת, במקרה של הריסה ובניה מחדש מבקש ההיתר יכול לנצל את הזכויות מכוח התכניות הקיימות בנוסף לזכויות מכוח התמ״א.
הוראות התמ״א קובעות הטבות שונות ליזם. בין היתר נקבע כי ניתן לראות בניצול זכויות מכוח תכניות רגילות כאילו הן זכויות מכוח תמ"א 38 לעניין הפטור מהיטל השבחה.
השאלה באיזה אופן ״נצבעות״ הזכויות הרגילות במקרה של הריסה ובניה מחדש התעוררה במסגרת עתירה שהגישה הוועדה המקומית גבעתיים.
חברת ״אקו סיטי״ הגישה לוועדה בקשה להתיר לה להרוס מבנה בגבעתיים בשטח של 730 מ״ר ולהקים תחתיו בניין חדש בשטח של כ-2,400 מ״ר. על פי התכניות התקפות מותרת בנייה בשטח של 2,604 מ״ר. חלק מזכויות הבנייה מקורן בתכניות כלליות שחלות על השטח (1,184 מ״ר) וחלקן בזכויות בנייה מכוח תמ״א 38 (1,420 מ״ר).
בהחלטה מיולי 2015 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה. ואולם, היא קבעה שמאחר שקיימים שני מקורות לזכויות הבנייה, יש לנצל תחילה את הזכויות הכלליות ולאחר מכן את הזכויות מכוח התמ״א. היא קבעה בנוסף שהחברה צריכה לשלם היטל השבחה על ניצול אותן זכויות שאינן מכוח תמ״א 38.
אך ערר שהגישה החברה התקבל. הוועדה המחוזית קבעה שבהתאם להוראות התמ״א אמנם יש לנצל קודם את הזכויות מכוח התכניות התקפות אך יש לראות בהן כאילו ניתנו מכוח התמ״א לעניין הפטור מההיטל.
בעתירה נגד ההחלטה טענה הוועדה המקומית שפרשנות ועדת הערר סותרת את עצמה ומנוגדת לסעיפי התמ״א.
ועדת הערר טענה מצידה כי הפרשנות שהוועדה המקומית מבקשת לאמץ חותרת תחת אחת התכליות המרכזיות של התמ״א – עידוד יזמים לבצע פרויקטים של הריסה ובניה מחדש.
השאלה היא רק מתי
השופט הבכיר אליהו בכר קיבל את עמדת ועדת הערר. הוא הדגיש את תכלית התמ״א – חיזוק מבנים ישנים לעמידה בפני רעידות אדמה וציין כי ״השאלה אינה האם תתרחש רעידת אדמה חריפה שתביא להרס מבנים וכפועל יוצא לפגיעה בחיי אדם, אלא מתי״.
הוא קבע שקבלת הפרשנות המוצעת על ידי הוועדה המקומית תפגע ביזמים ובמוטיבציה לחיזוק מבנים בדרך של הריסה ובנייה מחדש.
הוא הבהיר כי ההטבה שקובעת התמ״א לעניין ״צביעת״ הזכויות חלה גם במקרים של הריסה ובניה. כלומר, הזכויות מכוח התכניות הרגילות מתווספות לזכויות התמ"א ורואים אותן כאילו ניתנו מכוח התמ״א לעניין הפטור מהיטל השבחה.
״אין כל סיבה לשלול מהיזם את תמריצי התמ"א בנסיבות הפוטרות אותו מתשלום היטל השבחה, כפי שמבקשת לנהוג העותרת״ סיכם.
לפיכך דחה השופט את העתירה וחייב את הוועדה המקומית בהוצאות בסך 20,000 שקל.
ב״כ העותרת: עו"ד יובל גלאון, עו"ד סאלם חאמד
ב״כ ועדת הערר: עו"ד תמי ברעם מפמת"א (אזרחי)
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל