משבר הדיור בישראל בשיאו וצעירים רבים רואים כיצד החלום לרכוש דירה מתרחק מהם בצעדי ענק. מדובר באתגר משמעותי שעמו מתמודדות משפחות רבות וגם הממשלות המתחלפות. בין הפתרונות המוצעים למשבר עולה לא פעם נושא ההתחדשות עירונית.
התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליכים בהם בניין, מתחם מגורים או שכונה הזקוקים לשיקום ופיתוח, מקבלים מענה בדמות הגדלת צפיפות הבנייה באמצעות שימוש בקרקעות ובתשתיות הקיימות ושיפורן.
היזמים למעשה מגדילים את היצע הדיור לצרכי הציבור תוך שיפור פני המבנים. כך, בניין ישן בן 4 קומות יכול להפוך למגדל מגורים איכותי.
בפרויקט כזה הדירה הקיימת מורחבת, או שהיא נהרסת ובמקומה נבנית דירה חדשה וגדולה יותר, וזאת מבלי שבעלי הדירות נושאים בעצמם בעלויות השיפוץ והבנייה.
אלו רק חלק מההטבות שמקבלים בעלי הדירות, ולא רק הם. פרויקטים של התחדשות עירונית משדרגים שטחים ציבוריים, משפרים את התשתיות באזור לטובת כלל הציבור, כוללים הקמת שטחי מסחר ומגדילים את היצע הדיור תוך יצירת סביבת מגורים חדשה ונאותה בת קיימא.
מאחורי צמד המילים "התחדשות עירונית" עומדים מספר מסלולי רישוי שבאמצעותם ניתן לקדם פרויקטים, ביניהם "פינוי בינוי", תמ"א 38 וכן חלופות אחרות אשר פחות מוכרות במיינסטרים, עבורם המדינה מעניקה פטורים נרחבים ממס לצד הטבות נוספות.
על מנת שפרויקט יצדיק את הווייתו הן עבור היזם והן עבור הדיירים, עליו לכלול תוספת משמעותית של יחידות דיור חדשות ביחס למספר הדירות הקיימות.
היקף התוספת נקבע בהתאם לשיקולים שונים כגון גובה הבנייה, צפיפות הדירות, הקצאת שטחים לצרכי הציבור והסדרת חניות, וכמובן בהתאם למודלים כלכליים שלוקחים בחשבון בין היתר את מחירי הפיתוח ועלויות הפינוי.
בחישוב היחס הכללי מתאפשר ליזם לכלכל את צעדיו ולהבין מהן הפעולות הנדרשות על מנת להפוך את הפרויקט לכדאי מבחינה כלכלית.
תכניות התחדשות עירונית יכולות להיות מקודמות באמצעות יוזמה פרטית או על-ידי גופים ורשויות ציבוריות. כאשר היוזמה מתבצעת על ידי גוף ציבורי, משמעות הדבר היא שהעירייה יוזמת תכנית מתאר להתחדשות העירונית (תב״ע). לעיתים, העירייה נעזרת במשרד הבינוי והשיכון או ברשות להתחדשות עירונית לצורך קבלת תקצוב לתכנון הפרויקט.
מכל מקום, מימוש התכנית מבוצע בפועל באמצעות יזמים פרטיים הנבחרים על-ידי דיירי הבניין והנציגויות הקיימות במתחם המגורים הישן, לאחר קבלת האישורים הנדרשים.
גם כשמדובר ביוזמה פרטית של יזם או של בעלי דירות המתארגנים יחד, על המארגנים להביא את התכניות לעיון ולאישור ועדות התכנון השונות. כלומר, שמסלול ההתקשרות של הדיירים עם היזם מתבצעת טרם קידום התכנית.
אבל רגע לפני שאתם מכניסים את עצמכם יחד עם שאר דיירי הבניין להרפתקה שכזו, הכרוכה גם בסיכונים לא מעטים, ישנן מספר בדיקות נאותות שיש לבצע. כמו כן, חשוב להבין שלקבלן אינטרסים משלו, ובחלק גדול מהמקרים הם אינם עולים בקנה אחד עם האינטרסים של הדיירים.
עסקאות התחדשות עירונית הן נושא סבוך שדורש ידע משפטי רחב במספר תחומי התמחות. לכן, לפני הכל, עליכם לבחור בעורך דין מקצועי שילווה אתכם, הדיירים, וידאג לקדם את האינטרסים שלכם מראשית המשא ומתן ועד לרישום זכויותיכם בדירה החדשה.
עו"ד ענת כפיר היא שותפה מייסדת בפירמת עורכי הדין KR. מחלקת הנדל"ן והתחדשות עירונית של KR מלווה משפטית פרויקטים רבים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 בכל רחבי הארץ במיומנות ובמקצועיות ייחודית.
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל. הוא מכיל מידע כולל ומגוון בתחום המשפט. האתר מופעל באמצעות חברת "פסק דין אתרי משפט בע"מ". המידע מסופק לשירות ציבור הגולשים לשימוש פרטי ולא-מסחרי בלבד. האתר והמידע המופיע בו מוגנים על ידי חוקי זכויות יוצרים של מדינת ישראל, אמנות בינלאומיות וחוקי זכויות יוצרים של מדינות אחרות.