לאחרונה התבשרנו כי חוק עידוד מיזמי פינוי-בינוי אושר סופית (29.7.18), וייכנס לתוקפו בעוד כשלושה חודשים.
מדובר למעשה בהחלפת החוק שעד עתה נקרא "פיצויים ופינוי בשל סירוב בלתי סביר", כאשר "מטרת העל" של החוק החדש, כפי שהוגדרה על-ידי ועדת הרפורמות בכנסת, היא "מהפך ביחסי דייר-יזם, קידומם ועידודם של פרויקטים מסוג פינוי ובינוי".
ואכן, במסגרת הצעת החוק התווספו כללים ופתרונות חדשים ומבורכים בכל הקשור לכינוס בעלי הדירות והגשת עיקרי הצעתו של היזם תוך ביסוס אמון ושקיפות בין הצדדים.
כמו כן, החוק החדש מחייב את היזם למצוא פתרונות לאוכלוסיית הקשישים המתגוררים במתחמי הפרויקטים בתמורה לקבלת פטורים ממיסים ומע"מ.
הכשרת ניסיונות סחיטה
הוראה משמעותית נוספת שהוכנסה לחוק היא האפשרות לאכוף את ביצוע העסקה על דייר סרבן באמצעות הסמכת עו"ד או רו"ח להתקשר בהסכם בשמו.
לכאורה, מדובר בהוראה שמטרתה לזרז את תהליכי הפרויקט אלא שלדעתי היא עשויה להתברר בסופו של דבר כגורם מעכב.
לפי נוסח החוק החדש נראה כי המחוקק לא באמת הקשיח את הטיפול בדיירים סרבנים. לא בכדי הושמט רכיב הפיצויים משמו.
בגרסתו הנוכחית, לכאורה משתמע מלשון החוק, כי בית המשפט רשאי להעניק ליזם ולדיירים שתובעים דייר סרבן אחד משני סעדים: חיוב הסרבן בפיצוי נזיקי או כפיית אכיפת ההסכם באמצעות צד שלישי.
העניין הוא שיש סבירות גבוהה שבמרבית התיקים בית המשפט יבחר דווקא באפשרות אכיפת ההסכם ולא בחיוב בפיצויים נזיקיים ממשיים, וזאת במטרה לקדם את הפרויקט כמה שיותר מהר.
מה הבעיה?
חלק נכבד מהסרבנים הם דיירים בודדים שבוחרים להתנגד גם כשהמשא ומתן מול היזם נעשה באופן תקין וההסכם מולו מיטיב עם בעלי הדירות.
סרבנים אלה מבקשים בדרך כלל לנצל את כוחם ולהתנות את חתימתם על ההסכם בהשגת תמורות נוספות וייחודיות אשר לשיטתם מגיעות דווקא להם, כמו הגדלת הדירה העתידית, שדרוג הקומה וכיווני האוויר, חניות נוספות ואף קבלת כספים מהיזם.
לסוג זה של דיירים אין בעיה לעכב את ביצוע הפרויקט תוך הסבת נזקים רבים, כספיים ואחרים, ליזם ולדיירים הנוספים במתחם.
עד היום החשש המרכזי של דיירים אלה הייתה הידיעה כי היזם יגיש נגדם תביעה נזיקית שבסופה הם יחויבו בתשלום פיצויים עצומים – בדרך כלל גבוהים בהרבה מהתמורות שהם מנסים לסחוט ממנו.
אך בעקבות החוק החדש, ובהנחה שבתי המשפט יעדיפו את סעד האכיפה על פני הפיצויים, שום דבר לא יפחיד את הסרבנים, וההרתעה מפני סרבנות תיפגע משמעותית.
במה דברים אמורים? במידה שבית המשפט יסכים כי מדובר "בסירוב שאינו סביר" (הגדרה שבעצמה נתונה לפרשנות...) התוצאה הכי קיצונית מבחינת הסרבן היא חזרה לנקודת ההתחלה. כלומר, שההסכם ייחתם בשמו על-ידי צד שלישי.
העיכוב משתלם
יוצא, כי מבחינת הסרבנים העיכוב משתלם, שהרי האפשרויות העומדות בפניהם הן התכופפות היזם והדיירים לדרישותיהם במקרה הטוב, ובמקרה הפחות טוב חתימה על ההסכם בשמם ללא כל פגיעה ממשית בכיסם.
באופן הזה, הצעת החוק החדשה עלולה לגרום להוצאות משמעויות ליזם עקב ניהול ההליכים המשפטיים המתישים והיקרים ולבזבוז זמן של יתר בעלי הדירות, כאשר מנגד הדייר הסרבן יצא נשכר.
כמו כן, יש לתת את הדעת כי בנוסח הסופי של הצעת החוק נמחקו סעדים אופרטיביים שאפשרו פינוי מהיר של דייר סרבן באמצעות מתן צו פינוי. הליך שאף הוא גורר הליכים משפטיים והוצאות.
מצב זה יכול להיפתר באמצעות שינוי קל והבהרת נוסח החוק באופן שיאפשר לבית המשפט לפסוק את שני הסעדים גם יחד: אכיפת ההסכם לצד חיוב הסרבן בפיצויים נזיקיים.
שילוב הסעדים יהיה אפקטיבי יותר ברמת ההרתעה של הדיירים מפני סרבנות, יאפשר לפצות את היזם והדיירים על הוצאותיהם ובזבוז זמנם, ויביא לידי ביטוי באופן מיטבי את המטרה העיקרית של החוק: זירוז פרויקטים של פינוי-בינוי והקשחת הטיפול בדיירים סרבנים.
עו"ד יואב מלאכי ממשרד מויאל-מלאכי ושות' עוסק בתחום הנדל"ן ומלווה מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל