הקריסות הרבות בענף האופנה בשבועות האחרונים — ובראשן של הרשתות הוניגמן־TNT ויפו־תל אביב, שהגיעו אחרי קריסתה ומכירתה של רשת סליו — גרמו לרבים להפנות אצבע מאשימה לעבר משרדי האוצר והכלכלה. בעלי הקניונים והרשתות, בתמיכת איגוד לשכות המסחר, קוראים לביטול הפטור ממע"מ על יבוא אישי בסכום של עד 75 דולר, בטענה כי הגידול ברכישות באינטרנט, בעיקר מאתרים בינלאומיים, עומד בבסיס הבעיה שנוצרה בענף.
ואולם מבדיקת TheMarker עולה כי הקניונים צריכים להפנות אצבע מאשימה קודם כל כלפי עצמם בכל הנוגע להעלאת יוקר המחיה, וכתוצאה מכך לחוסר האטרקטיביות של השחקניות בישראל לעומת אלה שמעבר לים.
הדו"חות של שתי קבוצות הקניונים המובילות בישראל, מליסרון (15,490 -0.45%) (קניוני עופר) ו עזריאלי(17,340 -0.52%) , מגלים כי למרות מצבן הקשה של רשתות האופנה וההאטה בגידול בפדיונות של השוכרים בקניונים, ההכנסות של הקניונים עצמם מדמי שכירות ומדמי ניהול ממשיכות לעלות. ב–2017, ההכנסות של קניוני עופר מדמי שכירות ומדמי ניהול (NOI) מנכסים זהים הסתכמו ב–1.03 מיליארד שקל (גידול של 2.3% לעומת 2016). מנגד, בהכנסות מפדיונות של השוכרים ב–2017 נרשם קיפאון (עלייה של 0.3% בלבד). ב–2016, ההכנסות של קניוני עופר מדמי שכירות ודמי ניהול מנכסים זהים היו 1.01 מיליארד שקל (עלייה של 3.1% לעומת 2015), ואילו ההכנסות מפדיונות עלו ב–5.1%.
במקרה של קבוצת עזריאלי, ההכנסות מדמי שכירות וניהול בנכסים זהים עלו ב–2.4% ב–2017, לעומת עלייה של 1.5% ב–2016. ההכנסות של עזריאלי מפדיונות גדלו ב–2017 ב–2.1% בלבד, לעומת גידול של כ–5% ב–2016 (נתוני עזריאלי מתייחסים לתשעת החודשים הראשונים בכל שנה, שכן החברה עדיין לא פירסמה את דו"חותיה לרבעון הרביעי של 2017).
"למרות כל הבעיות שאנחנו רואים אצל רשתות האופנה, עדיין לא ראינו מהלך כוללני גורף של ירידה בדמי השכירות בקניונים. להפך — הם רק זוחלים כלפי מעלה", אומר נעם פינקו, אנליסט בכיר במחלקת ברוקראז' בפסגות. לדבריו, "הדבר נובע גם משיעורי התפוסה הגבוהים בקניונים, שעומדים על כ–99% בקבוצות המובילות. גם אם מישהו קורס וסוגר, מגיעות רשתות חדשות מחו"ל או שחקנים אחרים כדי לתפוס את מקומו".
צריך לפרק את קבוצות הקניונים
החנויות משלמות דמי שכירות לקניונים במודל של מחיר קבוע בשקלים, או 8%–10% מהפדיון, לפי הגבוה מביניהם; בתוספת תשלום דמי ניהול. החנויות נדרשות לשלם תשלום נוסף, המחושב לפי 10% משטח החנות, עבור תחזוקת שטחים ציבוריים.
"עבור כל חולצה שהצרכן משלם עליה 100 שקל, כמעט 20 שקל בממוצע הולכים לקניון עבור דמי שכירות וניהול", אומר ל–TheMarker יוסי גביזון, מבעלי קבוצת קסטרו־הודיס, וממייסדי הרשתות הודיס, קרולינה למקה, אורבניקה, טופן טן ועוד. "לצערי, המצב כיום הוא שקבוצות הקניונים הגדולות מתנהלות כמונופול לא מוכרז, ובמקביל אין אף אחד שנותן הגנה לחנויות".
לדברי גביזון, "אם אתה מצליח, הקניונים לוקחים כסף לפי אחוזים מהפדיון ומרוויחים יותר, וברגע שאתה מפסיד כסף — הם לא מחזירים לך את מה שהם הרוויחו ממך, וזורקים לכלבים חנויות לא מצליחות. לא אכפת להם. אם מישהו נופל, זורקים אותו לרחוב ומביאים חדש".
לטענת גביזון, "הכל נובע מכך שיש שתי קבוצות קניונים ששולטות בשוק (מליסרון ועזריאלי; עד"מ). צריך לחוקק חוק שיגן על השוכרים בקניונים, ויקבע שהקניונים לא יוכלו לקחת מהשוכרים סכום הגבוה מ–15% מהפדיון. גם הם צריכים לקחת סיכון כלשהו. המצב שבו הקניונים מגינים על עצמם ושותפים רק לרווח — לא הגיוני. הם לא מס הכנסה.
"קבוצות האופנה הגדולות יודעות להתמודד מול הקניונים כדי לשפר את מצבן, אבל אנו עדים למצב שבו הקבוצות הקטנות נעלמות. עם כל הכבוד לקבוצות הגדולות, והקבוצה שלי נחשבת לאחת מהן, בלי הקבוצות הקטנות והבינוניות לא יהיו פה קניונים. אי־אפשר שיהיו רק קסטרו, זארה ופוקס, כי אנשים לא יבואו לקניונים, ובמקום זאת יקנו באינטרנט. צריך שיהיה בקניונים תמהיל נכון. אומרים ש–40%–50% מהשחקנים בענף האופנה חיים על תזרים קשה מאוד, אז מה יקרה פה מחר בבוקר? אני, זארה ופוקס נעבוד פה מחר בקניון לבד?"
גביזון קורא לממשלה ולרשות ההגבלים לפרק את קבוצות הקניונים הגדולות. "הממשלה צריכה לפרק את המונופול הזה, של הקבוצות הגדולות שעושות מה שהן רוצות בשוק ואף אחד לא עוצר אותן. לא ייתכן, למשל, שלמליסרון יהיו שני קניונים בקריות — גם את חוצות המפרץ וגם את הקריון; לא ייתכן שיש להם גם את ביל"ו סנטר וגם את רחובות. הרי מה שרשות ההגבלים חייבו את מליסרון למכור כשהם קנו את בריטיש ישראל — זה היה חארטה", הוא אומר, ומותח ביקורת על כך שב–2010 רשות ההגבלים אישרה למליסרון לרכוש 21 קניונים ומרכזים מסחריים בתמורה למכירת שני קניונים — עסקת ענק שהפכה את מליסרון לקבוצה הגדולה בענף.
גביזון מציע לחוקק חוק שלפיו קניון לא יוכל לסלק שוכר כל עוד הוא משלם את דמי השכירות, גם אם נגמר החוזה; וכי העלאת דמי השכירות בתום תקופת החוזה לא תהיה גבוהה מ–5%. "לפעמים הקניונים מעלים את דמי השכירות ב–7%–10% בתום החוזה גם אם מכירות הרשת לא עלו. זה לא פרופורציונלי".
לדברי בכיר בענף האופנה, קבוצות הקניונים יודעות לדאוג לקניונים הפחות־חזקים שלהן: "כשקניון שלהם לא מצליח, הם עושים הכל כדי שתישאר. למעשה, אתה לא יכול לצאת מקניונים חלשים, כי אז הם יעלו לך את דמי השכירות בקניונים החזקים שלהם ברגע שהחוזה שלך יסתיים".
"השלכה של ממש על יוקר המחיה"
טענות על כוח עודף של מליסרון ועזריאלי בענף הקניונים הגיעו לרשות ההגבלים העסקיים כבר ב–2016. ביוני 2016 הוגשה לרשות חוות דעת של הממונה על ההגבלים לשעבר, דרור שטרום, שלפיה יש להכריז על עזריאלי ומליסרון כקבוצות ריכוז, בשל חלקן הגדול בשוק הקניונים בישראל. מאז חלפו כמעט שנתיים, אך הן לא הוכרזו כקבוצות ריכוז.
חוות הדעת של שטרום הוכנה עבור איגוד לשכות המסחר, המייצג בין השאר רשתות אופנה ומזון, שטענו כין הן משלמות דמי ניהול גבוהים במיוחד בקניונים שבבעלות שתי הקבוצות. שטרום כתב אז, בין היתר, כי "חיוני להפעיל את הסמכויות שבחוק ההגבלים העסקיים כדי לתקן את העיוותים בשוק רשתות הקניונים בישראל".
לפי חוות הדעת, "למרות גידול במספר הקניונים בעשורים האחרונים, גל המיזוגים שעבר על הענף בעשור האחרון הוביל לכך שקניוני המפתח — הקניונים הגדולים והחזקים הנמצאים במיקומים אסטרטגיים בישראל — מצויים ברובם תחת שליטה של מספר קבוצות מועט ביותר. אלה נותנים לבעלי קבוצות הקניונים כוח מיקוח גדול מול רשתות שאינן רשתות עוגן בקניונים. מציאות זו גורמת לכך שעבור שוכרים קמעונאים, ובפרט עבור רשתות קמעונאיות, קבוצות אלו הופכות לגורם שחייבים לסחור עמו. למעשה, מדובר בקבוצת ריכוז שעמה ניתן וצריך להתמודד לפי חוק ההגבלים העסקיים, ויש לה השלכה של ממש על יוקר המחיה ורמות המחירים בקניונים בישראל".
רשות ההגבלים העלימה עין
לפי נתוני חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, בישראל פועלים 418 מרכזים מסחריים. אמנם קבוצת קניוני עופר וקבוצת עזריאלי מחזיקות ב–35 מרכזים מסחריים בלבד, אך העובדה שמדובר במרכזים גדולים, שנמצאים במיקומי מפתח ומובילים במכירות, הביאה לכך ששתי הקבוצות האלה מחזיקות יחד בכשליש מהפדיונות של כלל מרכזי המסחר בישראל. יחד עם ביג, אמות ומבנה, חמש הקבוצות גורפות כ–40% מהפדיונות של מרכזי המסחר בישראל.
הריכוזיות בענף התאפשרה בחסות רשות ההגבלים, שאישרה לקבוצות הגדולות לרכוש עוד ועוד קניונים. לפני תשע שנים מליסרון רכשה מידי אפריקה ישראל את השליטה בחברה המחזיקה בקניון רמת אביב (73.4%) ובקניון סביונים ביהוד תמורת כ–1.1 מיליארד שקל. עד אז, מליסרון החזיקה בשלושה קניונים בלבד. באוקטובר 2010 רכשה מליסרון את השליטה (כ–71%) בענקית הקניונים דאז, בריטיש ישראל, תמורת 1.7 מיליארד שקל (לפי שווי של כ–2.4 מיליארד שקל).
ב–2012–2011 הקבוצה רכשה את יתרת אחזקות הציבור בבריטיש ישראל תמורת כחצי מיליארד שקל במזומן ותמורת נתח ממניותיה שהוקצה לבעלי מניות בריטיש. עם רכישת בריטיש ישראל, מליסרון הפכה לאימפריית נדל"ן המחזיקה בעשרות נכסים, בהם קניונים גדולים ומצליחים, בנייני משרדים ופארקי תעשייה. הממונה על ההגבלים דאז, דיויד גילה, אישר למליסרון את רכישת הענק של 21 קניונים ומרכזי מסחר תמורת פשרה לא כואבת, שבמסגרתה הקבוצה נדרשה למכור את הקניונים רננים וסביונים.
קבוצת עזריאלי רכשה בעשור האחרון את קניון גבעתיים, קניון חיפה וקניון חולון. ואולם ב–2012 לא השלימה עזריאלי עסקה לרכישת קניון עיר ימים בנתניה, לאחר שרשות ההגבלים הערימה עליה קשיים. לפני פחות משנה רכשה עזריאלי את פעילות האינטרנט של buy2 והקימה עליה פלטפורמת סחר אינטרנטית משל עצמה.
מרשות ההגבלים נמסר בתגובה: "הרשות מכירה בכך שיש בעיית ריכוזיות בשוק הקניונים. הרשות בוחנת כל העת שינויים המתרחשים בשוק, ואם יתרחשו הפרות הנובעות מכוח זה, הרשות תטפל בכך".
ל–TheMarker נודע כי ברשות החליטו לא לשנות את המצב הקיים ולהכריז על הקבוצות כקבוצות ריכוז, אך פועלים למנוע מהקבוצות הגדולות להקים בעתיד קניונים נוספים. הרשות פנתה לרשות מקרקעי ישראל בבקשה להתחשב גם בשיקולי תחרות, בבואה להקצות בעתיד קרקעות לקניונים — כך שלא יוקצו לקבוצות הגדולות קרקעות נוספות לקניונים.
החגיגה קרובה לסיומה
אף שהקניונים מצליחים בינתיים לא להיפגע ממצבן הרעוע של רשתות האופנה וההנעלה, המהוות בממוצע כ–50% מתמהיל השוכרים שלהן, הדעה הרווחת בענף היא כי לא לעולם חוסן וכי ההאטה בגידול בפדיונות השוכרים — הנובעת בעיקר מהגידול הניכר ברכישות באינטרנט ובחו"ל — תבוא לידי ביטוי בסופו של דבר גם בירידה בדמי השכירות.
עד 2017, קבוצות הקניונים הגדולות היו רגילות להציג מדי שנה עלייה של 4%–5% בפדיונות. כעת מליסרון מדברת על קיפאון במכירות, בעוד עזריאלי עדיין לא דיווחה על הנתונים לרבעון האחרון של 2017. עד כה, קבוצות הקניונים הצליחו לחמוק מהורדה רשמית של דמי השכירות, בין היתר באמצעות הענקת הטבות בשווי מיליוני שקלים לקבוצות האופנה הגדולות. ואולם התחזית בענף היא שלא יהיה מנוס מהפחתת דמי השכירות.
לדברי פינקו, "אמנם נכון לעכשיו הבעיות של רשתות האופנה לא באות לידי ביטוי בקניונים בעוצמה שאפשר היה לצפות לה, אבל בקניונים החלשים יותר, שרגישים יותר לתחרות, נראה ירידה בדמי השכירות כבר בשנה הקרובה. בקניונים המובילים, ירידת דמי השכירות תהיה קטנה יותר והדרגתית. למזלן של עזריאלי ומליסרון, הקניונים החזקים שלהן מהווים את רוב השווי. אנחנו כן רואים וגם נראה בהמשך קניונים שמשנים ייעוד למגורים ולמשרדים, כמו שמליסרון עשתה באשדוד אחרי שביג פתחה את ביג פאשן אשדוד. בנוסף, מי שפותח היום קניון חדש חייב לתת לשוכרים השתתפות בהשקעה בהקמה, ומליסרון אמרה שב–2017 היא השקיעה 40 מיליון שקל בשדרוג נראות הקניונים. עזריאלי ומליסרון משקיעים היום הרבה יותר מבעבר בשיווק ובפרסום. הכול נובע משינויים שהקניונים עוברים ויצטרכו לעבור כדי להתמודד עם התחרות המתגברת".
לדברי תמיר בן שחר, מחברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, "עד לפני כמה שנים כולם רצו אחרי הקניונים, כי הם שגשגו וחיפשו מקומות חדשים לחנויות. אנחנו זוכרים את המצב לפני ארבע־חמש שנים, כשהראל ויזל, בעל השליטה בקבוצת פוקס, היה משלם דמי פינוי של 2–1 מיליון שקל בשביל מקום טוב בקניון. העולם הזה נגמר. בשנה־שנתיים האחרונות הקניונים עברו מדמי פינוי לדמי בינוי, והם משלמים לרשתות השוות מיליוני שקלים דרך השקעה בחנויות, כדי שהן יפתחו אצלם סניפים. חלק מההשקעות האלה לא מופיעות בדו"חות של הקניונים.
"בינתיים הקניונים חוגגים ואוספים את הכסף עם מגרפה, ומי שמשלם את המחיר הן הרשתות — אבל זה יגיע גם לקניונים עצמם. 15–10 הקניונים המובילים ירגישו את המצב רק בעוד זמן, אבל היתר יצטרכו לרדת לקרקע ולהפסיק לעצום עיניים בכל הנוגע למצב השוכרים שלהם.
"מצחיק אותי שבעלי הקניונים דורשים שיבטלו את הפטור ממע"מ על יבוא אישי. תבקשו דמי שכירות הוגנים ותשפרו את הקניונים שלכם — ואז אולי נשאיר עוד כמה שקלים אצלכם ולא בקניונים בחו"ל ובאינטרנט".
יודעים מה הסיפור הבא של mako כסף? כתבו אלינו money@mako.co.il
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
מותם של הבגדים: הצרות הגדולות של תעשיית האופנה
לשלם על חניה בת"א במטבע קריפטו: המיזם של איי מרשל והבן של רני רהב
mako כסף -כל מה שאתם צריכים לדעת