שרת הפנים, איילת שקד, הציגה את החלופה שלה לתמ"א 38, במסיבת עיתונאים שהתקיימה היום (שני) ובה השתתפו גם דלית זילבר, מנכ"לית מנהל התכנון וראש מטה התכנון הלאומי, עו"ד שלומי הייזלר. מטרת התוכנית החדשה לשמר את היתרונות של תמ"א 38, אשר תוקפה מסתיים בימים אלו, תוך תיקונה באופן שיחפה על החסרונות המרכזיים שלה.
שקד מבקשת לאשר את החלופה לתמ"א 38 בתוך 4 חודשים, ואם הדבר לא יצלח השרה תמליץ להאריך את תוקף תוכנית התמ"א המקורית בשנה, כלומר עד אוקטובר 2023. בנוסף, הרשויות המקומיות יוכלו לבקש להישאר עם הוראות התמ"א המקוריות עד שנת 2025, זאת על ידי הגשת תוכניות עד מאי 2022.
הנקודות המרכזיות בתוכנית של שקד:
- סמכויות תכנון לכל הוועדות המקומיות לאשר תוכניות נקודתיות ו/או עירוניות
- מסלול הריסה מ-350% ל-400% - דבר שאמור להגדיל את הכדאיות הכלכלית
- ביטול מגבלת גובה המבנה
- הכרה בתוספות בנייה עד שנת 2005 (במקום עד שנת 2000)
- אפשרות להקצאת קומת מבונה, כלומר קומה לשימושים ציבוריים - כלי תכנוני משמעותי לרשויות המקומיות
- תידרש חוות דעת של מהנדס עיר "ראייה כוללת" לתוכנית, לרבות הקצאת שטחי ציבור
- הוספת מנגנון חיזוק מבנה אחד וניוד זכויות למגרש
- קידום מסלול חדש לשיפור התהליכים "תוכנית+היתר"
- סמכות מקבילה (לוועדה המחוזית) אחרי תקופה מסוימת שתיקבע בהמשך - כלומר מתן כלי לקידום תוכניות שעוקף את הרשות המקומית במקרים מסוימים
שרת הפנים מסרה עם הצגת התוכנית: "עם כניסתי לתפקיד נושא ההתחדשות העירונית בכלל, והתמ"א בפרט, עמדו בראש מעייני, ואני שמחה להציג לציבור את 'חלופת שקד לתמ"א 38' - מתווה אופטימלי שגובש לאחר תהליך חשיבה מעמיק. החלופה תספק מענה לחסרונות התמ"א הידועים היטב, תייצר ודאות במשק ותגדיל את הכדאיות הכלכלית. במקביל, החלופה תביא עימה ראייה רחבה וכוללת לצד יעילות וקיצור פרקי הזמן הנהוגים כיום. יצאנו לדרך".
למה כדאי לשים לב?
יתרון 1: תמריץ לרשויות המקומיות
ניתן לראות שהפתרונות של שקד מובאים על מנת להתמודד עם הכשלים המרכזיים בתמ"א 38, ובפרט עם ההתנגדות של ראשי הערים לתוכנית התמ"א 38 כפי שהיא מנוסחת כיום. תמ"א 38 היא תוכנית שמוכלת על מבנים בודדים, דבר שמקשה מאוד על הרשויות המקומיות לשלוט בתכנון העירוני הכוללני ולהבטיח תשתיות ציבוריות מספקות. מסיבה זו רשויות מקומיות רבות "שמות מקלות בגלגלים" ליזמים שרוצים ליישם את התמ"א בשטחן.
שקד רוצה לפתור בעיה זו על ידי מתן סמכויות נוספות לרשות המקומית: הוספת חוות הדעת של מהנדס עירוני שיוודא בין השאר את הקצאת שטחי הציבור, ואף אפשרות להסבת ייעוד לאחת הקומות לקומה לשימושים ציבוריים.
כך למשל מדגימה שקד כי סמכות מקומית תוכל לאחד 3 מגרשים עם 3 מבנים ולהופכם למגרש עם 2 מבנים (גבוהים יותר) עם חניון משותף, תוך הפקעת קרקע למשרכות ואף החלטה על הסבת ייעוד הקומה הראשונה ממגורים לשימושים ציבוריים - למשל להקמת קופת חולים וגן ילדים.
יתרון 2: המסלול המהיר
בנוסף בחלופה של שקד מוצע מסלול חדש של "תוכנית+היתר": שקד מציעה לגבש תקנות משלימות לחקיקה שיאפשרו תכנון משולב רישוי, שמתבסס על קיצור זמנים תוך איזון בין משאבים וצורך באישור פרויקט על ידי מוסד תכנון אחד בלבד (הרשות המקומית).
כיום, על פי דוח המבקר ונתוני הרשות להתחדשות עירונית, זמן קבלת ההיתר יכול להגיע ל-3 שנים ושקד רוצה לקצר זאת. עם זאת, למנהל התכנון אין כיום מודל של "תוכנית+היתר" ולא לגמרי ברור מה זה אומר בפועל. תכנון בניין יכול לקחת זמן ארוך גם כך, ומתעורר חשש שבתכנון עצמו ירדו לרזולוציות של היתר, כך שזמן התכנון יתארך על חשבון זמן ההיתר שיתקצר.
במנהל התכנון מקווים שהמסלול המקוצר יחסוך שנה במסלול קבלת ההיתר, אך יש לציין שלעומת תמ"א 38, החלופה של שקד אינה תוכנית מתאר שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה, דבר שמקצר הליכים בפני עצמו. אם החלופה של שקד תתקבל היא תדרוש מהיזמים להתחיל את שלב התכנון מ-0, מה שעלול להקשות עליהם ולהקטין את מספר יחידות הדיור שייבנו מכוחה.
מה חסר בחלופה לתמ"א 38?
אחד הכשלים העיקריים בתמ"א 38 הוא שיטת התמריצים, המבוססת על רווחיות הדירות ליזמים. שיטה זו מעודדת התחדשות עירונית באזורי הביקוש ומותירה את אזורי הפריפריה, שהם גם אזורי הסיכון לרעידות אדמה, עם מבנים ישנים ומתפוררים. המחוזות שמובילים את יישום תמ"א 38 הם תל אביב, חיפה ומחוז מרכז. זאת באופן הפוך כמעט לאזורי הסיכון לרעידות אדמה, שנמצאים במזרח הארץ.
גם בחלופה של שקד אין התייחסות לבעיה הזו, וכשנשאלה על כך השרה במסיבת העיתונאים אמרה כי הדבר יטופל במסגרת חוק ההסדרים: "כדי לעודד את הפריפריה להשתמש בחלופה החדשה, זה נמצא בדיוני תקציב ויוכרע ביני בשיתוף עם שר האוצר, כשהכוונה היא כן לתת הטבות לפריפריה".
שקד גם נשאלה על היעדר ההתייחסות להיטלי השבחה. כיום בעלי הדירות והיזמים לא נדרשים לשלם היטלי השבחה על נכסיהם המשופצים, וגם בחלופה המוצעת אין תשובה לנושא זה. במסיבת העיתונאים הבהיר הייזלר, ראש מטה התכנון הלאומי, כי הפתרון יימצא במסגרת חוק ההסדרים.
אם כך שקד מציעה חלופה שיש בה אומנם יתרונות מסוימים, שעשויים לעודד את ראשי הערים לתמוך בתוכנית, לצד שימור חלק משמעותי מהחסרונות שקיימים בתמ"א 38. אם התוכנית תאושר, תיוותר תקופת חפיפה של שנה בין התוכנית החדשה לתמ"א 38 המקורית. יש לקוות ששנה תיתן מספיק זמן לשוק להתאים את עצמו לתוכנית החדשה, אחרי שחיכה לה כבר שנתיים מאז הוכרז זיום התוכנית המקורית. ברקע מרחף החשש שיווצר וואקום תכנוני שימנע את תוספת יחידות הדיור שהשוק כה זקוק לו.