ענף הנדל"ן למגורים נקלע למשבר קשה בסוף שנת 2023. המלחמה בעזה הובילה לקיפאון במכירות ולטלטלה בענף הבנייה בעקבות המחסור בעובדים. אבל האם כעת, חצי שנה למלחמה, המצב השתנה? יחד עם אתר יד2 בדקנו את מחירי הדירות יד שנייה ומחירי ההשכרה של דירות 4 חדרים ברחבי הארץ וניסינו לראות מה המגמה. האם המחירים בדרך למטה? או שמי שיחליט עכשיו לשבת על הגדר ימצא את עצמו עוד חצי שנה עם עליית מחירים נוספת?
מחירי הדירות 4 חדרים יד שנייה
שוק דירות יד שנייה מעולם היווה את האינדיקטור הכי טוב למצב השוק. אם נסתכל על אחוז שינוי מחירי הדירות ביחס לספטמבר 2023 נגלה כי המגמה מעורבת. בערים כמו אשדוד, חולון, קריית מוצקים, ותל אביב המחירים עלו בחדות. מעניין מאוד לראות שאשדוד למשל נתנה קפיצה דווקא בחצי שנה האחרונה מפני שבטווח שנתי - המחיר דווקא היה בירידה.
בתל אביב המחירים ממשיכים לעלות אם כי בראייה שנתית נרשמה התמתנות. קריית מוצקין זינקה בחדות וכן העיר פתח תקווה שמציגה התאוששות מרשימה בחצי שנה.
אם נתייחס לערים שבהם מחירי הדירות ירדו, נראה ירידה צפויה בערים בקווי העימות: אשקלון, באר שבע, ושדרות. לעומת זאת הירידה בערים לוד, רמלה, גבעתיים ונתניה פחות צפויות.
בעיר כפר סבא למשל נרשמה ירידת מחירים אם כי היא התמתנה יחסית לראייה שנתית. כך גם ראשון לציון שאומנם רושמת ירידה במחירי הדיור בחצי שנה האחרונה, אך בראייה שנתית הירידה התמתנה.
את הירידה הזו ניתן להסביר בשתי דרכים: בסקירה שנערכה ביד2 חילקנו את מחירי הדירות לדירות ישנות וחדשות. אומנם הנתונים שמוצגים כאן הם הסיכום הכללי, אבל אם צוללים לפרטים ניתן לראות שמכירי הדירות הישנות יותר, חסרות המרחב המוגן, ירדו בחדות רבה יותר לעומת הדירות החדשות.
הסיבה השנייה לירידת מחירים בערים מסוימות נמצאת בסעיף הבא והיא יריד מחירי השכירות.
מחירי השכירות לדירות 4 חדרים
במחירי הדירות להשכרה יש כבר מגמה יותר ברורה של ירידת מחירים מאז תחילת המלחמה. בדיקת מודעות השכירות באתר יד2 מגלה כי מחיר שכר הדירה רשם ירידה ממוצעת של כ-15 אחוזים בחודשים ינואר-מרץ בהשוואה לשנה שעברה.
ערים כמו תל אביב יפו, גבעתיים, קריית גת, קריית מוצקין, רמלה ובאר שבע מתמודדות עם ירידת מחירים ברמה שנתית, וברובן המחירים הוסיפו לרדת בחדות גדולה יותר מאז פרוץ המלחמה.
גם כאן הסיבות העיקריות קשורות למלחמה. הראשונה היא כמובן בעיית הממ"ד. שוכרים רבים מעדיפים דירה עם חדר מוגן מאשר עם מקלט שכונתי, ומסיימים חוזים כדי למצוא משהו בטוח יותר. והמעניינת מכולן היא רמת השרון, שבמחירי השכירות בדירות מעל 10 שנים רשמה דווקא עליה של 8.8 אחוזים ובמחירי שכירויות של דירות ישנות רשמה ירידה של 7.7 אחוזים.
הסיבה השנייה היא אי הוודאות השוררת בשוק. צעירים רבים גויסו למילואים ועזבו את הדירות השכורות, והדחייה בפתיחת שנת הלימודים האקדמית עיכבה ביקושים חדשים של סטודנטים בערים המובילות. בנוסף גם שוק ה- AIR BNB, שסובל בעיקר מהעדר תייקים חדשים בחצי שנה האחרונה הוסיף להיצע הדירות השכורות.
כל אלו מובילות את המשכירים להוריד את שכר הדירה בידיעה ברורה שבתנאי שוק כאלו, ואי הוודאות הרבה בהמשך- עדיף למצוא שוכר מאשר להישאר עם דירה ריקה.
מחירי השכירות משפיעים באופן ישיר גם על מחירי הדירות. ברגע שמחירי השכירות עולים יעדיפו השוכרים הפוטנציאלים דווקא לרכוש דירה, במחשבה שאם מחירי המשכנתאות ומחירי השכירות זהים- עדיף לשלם את הכסף לדירה בבעלותך. ברגע שמחירי השכירות יורדים - יעדיפו הקונים לחסוך בעלויות, בטח בסביבת ריבית גבוהה ובתנאי משכנתא קשים ולשכור דירה.
ירידת מחירי השכירות תוביל לכך שגם מחירי הדיור ירדו, כשמוכרים יבינו שאין שוק מיטבי למכירת הדירה בבעלותם, וחלקם יעדיפו בעתיד להתגמש במחיר, בטח אם מחירי השכירות ימשכו לרדת
מחירי דירות חדשות
מדד מחירי הדירות עלה ב-1.2 אחוזים בחודש מרץ 2024 בהמשך לעלייה של 0.7 אחוזים בחודש הקודם. סך הכל נרשמה עלייה מרשימה של 1.9 אחוזים בחודשיים. אבל האם באמת המגמה היא עליית מחירי הדירות? לא בטוח בכלל.
הלמ"ס, מי שמפרסמת את המדדים, לא בודקת למשל הנחות ומבצעים של קבלנים והיו הרבה הנחות כאלו בחודשים האחרונים. רק בסוף השבוע האחרון נערך יריד הדירות החדשות "נדלניישן" באקספו תל-אביב, כשהקבלנים קיבלו את באי הכנס בשלל הטבות שונות: החל מהטבות מימוניות ופריסת תשלומים נוחה, הלוואות קבלן בתנאים נוחים, הנחות במחירי הדירות עצמן וחבילות מוצרים לבית, תוספת חניה והטבות אחרות. סך שווי ההטבות יכול להגיע גם להנחה של 200 אלף שקלים לרכישת דירה חדשה.
מצד שני יש לקחת בחשבון שני מרכיבים מרכזיים שישפיעו על שוק הנדל"ן: המרכיב הראשון הוא הערכות הריבית שתומכות בהתעוררות שוק הנדל"ן ובעליית מחירים. נכון להיום הריבית של בנק ישראל עומדת על 4.5 אחוזים. בחודש ינואר האחרון בנק ישראל הודיע על הורדת הריבית ב-0.25 אחוזים מ-4.75 אחוזים ל-4.5 אחוזים. בפברואר הריבית נותרה ללא שינוי בעיקר בשל רמה גבוהה של אי הוודאות בזירה הביטחונית. הצפי הוא כי הריבית של בנק ישראל תמשיך לרדת ותגיע בסוף השנה הנוכחית לכ-3.5 אחוזים.
בנוסף המחסור הענק בפועלי בניין כבר נותן אותותיו. הנותנים לגבי מספר העובדים החסרים משתנה. תלוי את מי תשאלו, ונע בין 60 ל- 85 אלף עובדים. בהודו, בסרי לנקה, באוזבקיסטן ובמולדובה ישנם קרוב ל-20 אלף עובדים זרים אשר נבחנו ואושרו לעבודה על ידי התאחדות הקבלנים בוני הארץ הממתינים להגיע לישראל. עד כה פחות מאחוז אחד מהם הגיעו לכאן.
בוועידת מרכז הנדל"ן אילת שנערכה החודש רק הבהירה כמה משבר העובדים רחוק מלהסתיים. בכנס, בו השתתפו מנכ"ל משרד השיכון, מנכ"ל רשות האוכלוסין וההגירה, מנכ"ל התאחדות הקבלנים והתאחדות תאגידי כוח האדם הזר נשנה הויכוח כמה עובדים בדיוק חסרים, מה החסמים שצריך לפתור על מנת להביא אותם לארץ וכמה זמן ייקח בכלל להכשיר אותם. דבר אחד בטוח: מחסור בעובדים מוביל לירידה בהתחלות בנייה ובקרוב נתחיל לראות את הירידה במלאי הדירות וכתוצאה מכך את עליית המחירים.