כבר יותר מעשור שבועת הנדל"ן היא אחת הסוגיות המרכזיות והמשמעותיות ביותר במשק הישראלי. מחירי הדירות מאמירים, זוגות צעירים מתקשים לקחת משכנתה - והשוכרים כורעים תחת הנטל. למרות מצוקת הדיור שהולכת ומחריפה, ישנם בתים ודירות ברחבי הארץ שמתקשים למצוא בעלים חדשים - אפילו במחירים נמוכים במיוחד ממחיר השוק.
רוצים לקבל עדכונים נוספים? הצטרפו לחדשות 2 בפייסבוק
מדובר בדירות שמתווכי הנדל"ן מתקשים למכור. לרוב, הסיבות לקושי נובעות מאירועים שונים שקרו בנכס - דבר שמוביל את הקונים לרתיעה ממנו ולירידה בביקוש ובמחירים. הגורמים לירידה בביקוש מגוונים: החל ממקרי רצח והתאבדות ועד גירושים של בני הזוג שהתגוררו בדירה.
"אני לא יודע איך להסביר את זה, אבל זה חד-משמעי. אם בדירה התגורר זוג שהתגרש, מתקשים לסגור שם עסקה", מדגיש סוכן נדל"ן מהצפון. "קונים פוטנציאליים פשוט לא מצליחים להתחבר אליה. לפעמים סוכנים שלי פונים אליי בבקשה שאסייע לקדם עסקה תקועה, ובכל המקרים, בלי יוצא מן הכלל, כשנכנסתי לעובי הקורה לראות למה העסקה לא מתקדמת, הופתעתי לגלות כי הרקע היה גירושים".
"הפסד של 40-50 אלף דולר על בית גירושים"
ישנם רוכשים שלא נכנסים לראות דירה לפני שביררו אם הייתה שם בעיה של שלום בית ולא מהססים לשאול גם אם הרקע למכירת הדירה הייתה ההחלטה של בני הזוג להתגרש. "לפני שבע שנים פנתה אליי לקוחה שעסקה בפנג שוואי וביקשה שאמצא לה דירה", טוענת מתווכת מירושלים. "לאחר לא מעט חיפושים מצאתי לה קוטג' מושלם בגבעה הצרפתית. בשל העובדה שבמקום התגוררו שוכרים שהיה להם חוזה לעוד חצי שנה, הכניסה שלה לבית נדחתה בחצי שנה, ובינתיים, בני הזוג שהתגוררו שם עם שני ילדים, החליטו להתגרש".
"כשהקונה הגיעה לדירה עם אנשי המקצוע וביקשה להתחיל את השיפוצים, יצא לנו לדבר קצת, ובמהלך השיחה העליתי את העובדה הזו שבני הזוג הנחמדים שגרו קודם בשכירות, החליטו לסיים את מערכת היחסים", היא מציינת. "מאותו רגע היא החווירה, הודיע לבעלי המקצוע לפנות את הבית - ונתנה לי הוראה למכור אותו לאלתר".
לטענתה, לא עזרו כל ההסברים על כך שאותה אישה הולכת להפסיד הרבה מאוד כסף. "בסופו של דבר פרסמתי את הבית למכירה, ואכן מכרתי אותו כפי שצפיתי, בהפסד של 40-50 אלף דולר. כשסיפרתי לה באיזה מחיר מכרתי לבסוף את הבית ואיזה הפסד נגרם לה, היא בכלל לא התרגשה, רק אמרה שעדיף לה להפסיד את הכסף הזה מאשר להפסיד את המשפחה שלה".
התאבדות עשויה להוריד את ערך הבית ביותר מ-10%
אבל לא רק בעיות בזוגיות מביאות לירידה במחיר הדירה. טרגדיות שהסתיימו במוות משפיעות גם הן על ערך הנדל"ן ומכירתו. מתווכת נוספת מאזור ירושלים, ניסתה בעבר לשווק למכירה דירה שאירע בה מקרה התאבדות. לדבריה, היא הרגישה מחויבת למסור את הפרט הבעייתי הזה לרוכשים הפוטנציאליים.
"במרבית המקרים הקונים הגיבו באדישות", היא אומרת. "למרות זאת, היו גם כאלה שנרתעו מהמידע שמסרתי עד כדי כך שסירבו בתוקף לראות את הבית המדובר, גם אם היה מדובר בעסקת נדל"ן מצוינת מבחינתם".
"נתקלתי במקרה שקרה בדירת גג בצפון הישן בתל אביב, בה אירעה התאבדות", שיחזר מתווך נדלן מאזור המרכז. "היה שם קושי למכור את הנכס מאחר וחלה עליי חובת הגילוי. זה אנושי ואלמנטרי ליידע את הלקוח שקרה כזה מקרה טראגי. הדבר הזה עיכב את המכירה, לאחר שהקונים שמעו על מה שקרה הם נרתעו".
"המכירה התעכבה ונמרחה על פני תקופה ארוכה ובסוף הבית נמכר לאחר שנאלצנו להוריד את המחיר", הוסיף המתווך. "מדובר בירידת ערך של 10% בעקבות התקרית הטראגית בבית. המוכרים היו צריכים להפנים שהם צריכים להתגמש במחיר. זה דבר בעייתי שיכול לדפוק עסקה".
רצח אירע בבית? ערכו עלול לרדת ב-20%
על אף מחירי הדיור המאמירים ושוק הנדל"ן הרותח, דירות בהן אירעו מקרי רצח הופכות לעתים קרובות לנטל עבור משפחות וקרובי הקורבנות, המנסים למכור את הבתים בהם התגוררו יקיריהם. בשל הסיקור התקשורתי הנרחב של מקרי רצח, ישנו קושי רב להסתיר את אירועי העבר המחרידים שקרו בבית, ומחירי הבתים הללו עשויים לצנוח בעשרות אחוזים. לדברי עורך מחירון הדירות לוי יצחק, התופעה רווחת בארץ במיוחד, בעיקר משום שבישראל ישנם אנשים רבים שעוסקים ברוחניות וסוגיות מעין אלה משפיעות עליהם בקבלת החלטות.
לפני כשנתיים הרשיע בית המשפט את דניאל מעוז ברצח הוריו וגזר עליו שני מאסרי עולם שאותם ירצה במצטבר. הרצח בבית בני הזוג מעוז הותיר את תושבי השכונה הירושלמית המומים, מה שככל הנראה השפיע על מחירי הבתים מסביב. לדוגמה, בית קרקע באותו רחוב בו התגוררה משפחת מעוז נמכר בשני מיליון ו-232 אלף שקל, למרות שמחירו בשוק עומד על שלושה מיליון ו-250 אלף שקל. מדובר בירידה של 45% בפחות מארבע שנים.
לפני שבע שנים רצח אב את אשתו ושלושת ילדיו בדירתם בשרון. מאז המקרה המזעזע בבית המשפחה נמכרו כ-10 דירות בבניין רב הקומות, המאכלס דיירים רבים. מיד לאחר הרצח עזבו את הבניין ומכרו את דירותיהם מספר דיירים שלא יכלו להמשיך להתגורר במקום, לאחר שהכירו את בני המשפחה והיו ביחסי ידידות עמם.
מתווכים שעסקו במכירת הדירות סיפרו כי אלה שמכרו את ביתם סמוך למקרה, התפשרו כלפי מטה. לוי יצחק מעריך שבמשך תקופה לא ארוכה העסקאות שהתבצעו בבניין היו במחיר נמוך ממחירן בשוק. "דירת ארבעה חדרים בבניין, שעלתה מיליון ו-760 אלף שקל, נמכרת היום במיליון ו-300 אלף שקל - ירידה של יותר מ-400 אלף שקלים", מציין יצחק.
גם מספר הבית משפיע: "רב יכול להטיל וטו על הבית"
מתווכים רבים טוענים שבדיקת ההיסטוריה של הבית היא בעצם ספיח של תופעה ידועה יותר - בדיקת מספר הבית על ידי רב או נומרולוג לפני שמבצעים את העסקה. "יש לא מעט קונים שעוד לפני שראו את הבית שואלים אותי מה המספר שלו, ולאחר שהם מקבלים את המידע, הם מבקשים זמן לחשוב על זה", מציין מתווך מאזור המרכז.
"לרוב הם הולכים לרב או נומרולוג ורק לאחר שקיבלו את ברכת הדרך, הם מתקדמים עם העסקה", הוא מבהיר. "אם הרב יטיל וטו על ביצוע העסקה הם לא יקנו את הבית, גם אם מדובר בעסקת הנדל"ן הכי טובה שאי פעם הייתה להם. הדבר נפוץ בעיקר בקרב קונים מהציבור הדתי, שרבים מהם לא עושים שום צעד משמעותי שכזה ללא ברכת הרב".
"לפני תקופה קצרה הגיעו אליי קונים פוטנציאלים וביקשו ממני את מספר הדירה", ציין אחד המתווכים עמם שוחחנו. "לאחר שקיבלו את מספר הבית, הם עשו צירופים של מספרים והודיעו לי: 'אנחנו לא מוכנים אפילו לראות את הדירה בגלל המספר שלה'".
"נתקלתי גם במקרה בו קונים האמינו בתורת הפאנג שוואי הסינית", ציין מתווך המתווך. "בלי מאסטר של התורה הסינית שהגיע פיזית לראות את הדירה, ולבחון את האנרגיות, התאורה והאווירה בה הם לא היו מוכנים לזוז. התופעה רק הולכת ומתגברת".
החוק לא מחייב לספר על ההיסטוריה של הבית
בעקבות הקושי במכירת הנכס, עולה השאלה המתבקשת: האם המתווכים וסוכנויות הנדל"ן מחויבים לספר לקונים בדיוק מה קרה בדירה שמוצעת למכירה? שלא כמו במקרה של מכירת רכב, בו המוכר מחויב לדווח לקונה על עברה של המכונית, החוק בישראל אינו מחייב מוכרי דירות לציין מקרים או אירועים חריגים שהתרחשו בבית.
בעוד חלק ממתווכי הנדל"ן ישימו את כל הקלפים על השולחן ויניחו ללקוח לקבל את ההחלטה, גם אם הדבר עלול לפוצץ את העסק, אחרים לא ימהרו לחשוף את העבר של הנכס.
"אני לא מצליח להבין איזו תועלת תצמח לנו מלהרבות בפרטים שאינם חיוניים להשלמת העסקה", מודה אחד המתווכים. "אם הנכס בסדר גמור, וכל הבעיות הפיזיות שלו ידועות ללקוח, אני לא רואה טעם להתייצב מולו ולספר שבחדר הזה התאבד הבן של בעל הבית, או שבני הזוג מכרו אותו כי היו על סף גירושים. זה לא רלוונטי לעסקה, אבל אם הלקוח שואל, אני מחויב להעביר לו את כל האינפורמציה הידועה לי, כי היו מקרים שמידע כזה הוביל לביטול עסקה".
עמית אחר למקצוע מצטרף לעמדתו: "במקרים מסוימים יש נטייה להסתיר או לטשטש את המאורע הטראגי שהיה בבית, גם בשל העובדה שהדבר לא משנה מבחינה פיזית את מצבו של הנכס. זו הסיבה שמתווכים רבים לא רואים חובה לדווח על ההיסטוריה הבעייתית של הנכס, כי מבחינתם הנכס הוא ארבע קירות ותו לא".