על פניו, פרויקט פינוי בינוי הוא חלומו של כל דייר המתגורר בבניין ישן, שכן השדרוגים וההטבות שהדייר מקבל בסופו של הפרויקט הם משמעותיים מאוד, אם מדובר בדירה יותר גדולה לעיתים בעלת חדר נוסף, בעלת ממ"ד, מרפסת שמש ועוד, הדייר מקבל נכס שעבר השבחה וכל זאת מבלי להוסיף שקל מכיסו הפרטי.
עם זאת, כידוע לא כל הנוצץ הוא זהב וישנם מקרים מסויימים בדגש על אוכלוסייה מבוגרת שלגביה הפרוצדורה של פרויקט הפינוי בינוי, מורכבת, קשה ולא בהכרח מתאימה לה. כך בין השאר הליך זה כולל מעבר זמני למקום מגורים אחר, בנייה שנמשכת שנים וחזרה לדירה החדשה לאחר מכן, ומדובר בהליך המחייב מאמץ נפשי ופיזי עבור אדם מבוגר, ומהווה שיקול מכריע שלעיתים מוביל לסירובו לקיום הפרויקט.
לאור האמור, המחוקק הבין את הרגישות הנדרשת לנושא זה ובחשיבות להגנה על זכויות הקשיש בפרויקט פינוי בינוי וקבע בתיקון 6 בחוק פינוי ובינוי פיצויים, כי על היזם להציע מספר חלופות אפשריות לבעלי דירות ותיקים וזאת בהתאם לקבוצת האוכלוסייה אליה הם משתייכים.
בעלי הדירות הוותיקים נחלקים לשתי קבוצות: בעלי דירות בגילאי 70-74 (כולל) במועד חתימת העסקה ובעלי דירות מגיל 75 ומעלה או חולה הנוטה למות במועד חתימת העסקה, ובהתאם נקבעו החלופות הנדרשות מהיזם להציע לכל קבוצה על פי חוק. אם היזם לא הציג בפני בעל הדירה המשתייך לאחת מן הקבוצות את האפשרויות להן הוא זכאי ובתנאי שבעל הדירה מתגורר באותה דירה לפחות כשנתיים ממועד חתימת הסכם הפינוי בינוי, יכול בעל הדירה לסרב להשתתף בפינוי בינוי והסירוב ייחשב במקרה כזה כסירוב סביר.
החלופות המוצעות לקבוצת בעלי הדירות בגילאי 70-74 (כולל)
תחילה, היזם חייב להציע לבעל הדירה "דירת תמורה" - דירת מגורים בבניין מחודש (בניין שנבנה במיזם להתחדשות עירונית) בתמורה לדירה שבה התגורר לפני הריסת הבניין הישן.
לאחר מכן, היזם חייב להציע לבעל הדירה לפחות אפשרות בחירה אחת נוספת מבין 3 החלופות הבאות (היזם רשאי לבחור איזו מבין החלופות להציע והוא רשאי גם להציע יותר מחלופה אחת), כך שבעל הדירה יבחר אם לקבל את דירת התמורה או את החלופה שהציע היזם:
חלופה 1: בחירה מבין החלופות הללו:
א) מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי של הדירה, כולל תוספת תשלומי איזון עד לשווי הדומה לשווי של דירת תמורה.
ב) היזם רוכש דירה חלופית ששוויה דומה לשווי של דירת התמורה, שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירתו. מיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו - אם הוא ביקש זאת.
ג) קבלת סכום כסף מהיזם בשווי של דירת התמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי בעל הדירה בכל הסכום או ברובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.
חלופה 2: הקשיש יקבל שתי דירות קטנות ששווין המצטבר זהה לשווי דירת תמורה.
חלופה 3: דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שבעל הדירה היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה זהה לשווי של דירת תמורה.
החלופות המוצעות לקבוצת בעלי הדירות בגילאי 75 ומעלה או חולה הנוטה למות:
בנוסף ל"דירת התמורה", היזם חייב להציע לבעל הדירה הקשיש את כל חלופה 1 , כפי שתפורט להלן:
א) מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי של הדירה, כולל תוספת תשלומי איזון עד לשווי הדומה לשווי של דירת תמורה.
ב) היזם רוכש דירה חלופית ששוויה דומה לשווי של דירת התמורה, שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירתו. מיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו - אם הוא ביקש זאת.
ג) קבלת סכום כסף מהיזם בשווי של דירת התמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי בעל הדירה בכל הסכום או ברובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.
בנוסף, היזם רשאי אך אינו חייב להציע לבעל הדירה את החלופות הבאות:
חלופה 2: הקשיש יקבל שתי דירות קטנות ששיווין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה.
חלופה 3: דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שבעל הדירה היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי של דירת תמורה.
הרציונל בחלופות המוצעות הוא לאפשר לקשיש להמשיך את חייו במקום מגורים חדש שיבחר על פי החלופות המוצעות, מבלי שתפחת רמת איכות מגוריו ומבלי שיצטרך לעבור את הפרוצדורה שלעיתים עלולה להיות משתלמת מאוד עבור הדיירים אך מייגעת לאור משך הזמן הארוך שהיא לוקחת ותקופת שינוי המגורים הנלווית במיוחד לקשיש.
נדבך נוסף ולא פחות חשוב שבו מעורב המחוקק, הוא זכויות בעלי מוגבלויות בפרויקטים של פינוי בינוי. אם קיימים בעלי מוגבלויות בבניין שבו נחתם הסכם הבינוי,בעל מוגבלות ייחשב כמי שלוקה בלקות פיסית, נפשית או שכלית לרבות קוגניטיבית, קבועה או זמנית, אשר בשלה מוגבל תפקודו באופן מהותי בתחום אחד או יותר מתחומי החיים העיקריים; היזם חייב להתחשב בצרכיהם של בעלי המוגבלויות לא פחות מקשישים ועליו להתאים את "דירת התמורה" שתתקבל בגמר הבניה ואת הדירה החלופית שתשהה בה אותה אוכלוסיה עד לגמר הבנייה, על פי הצרכים והמגבלות. במידה והעסקה היא ללא דירת תמורה, יקבל בעל המוגבלות תמורה כספית על ההתאמות הנדרשות לדירתו החדשה. בנוסף, היזם גם אמור לסייע לבעל מוגבלויות במציאת דירה, אריזה, הובלה, הרכבה וכו'.
יתר על כך, בעל דירה בעל מוגבלויות שלא הוצע לו פתרון מתאים זכאי לסרב לפרויקט ולא להיחשב "דייר סרבן".
לסיכום, עולם ההתחדשות העירונית הינו מורכב ובמיוחד לכל הנוגע לאוכלוסיות של קשישים ובעלי מוגבלויות שלא בהכרח מודעים לזכויותיהם כפי שקבע המחוקק בחוק. על כן, מומלץ ורצוי להתייעץ עם עו"ד המתמחה ובעל ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, שילווה את אותן אוכלוסיות ויעזור להן לוודא את קיום זכויותיהן כפי שהן זכאיות לכך.
מאת ליעד כהן, דסק משרד עורכי הדין מורן גור ושות'
***
כתבה שיווקית בחסות משרד עורכי הדין מורן גור ושות'. הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.