המדריך לשוכר: הסעיפים הכי הזויים שיכולים להכניס לכם לחוזה
הסכמי שכירות נראים כמו מסמך סטנדרטי, אך יכולים להכיל סעיפים מוזרים. מה למשל? שוכרים שמחויבים להלין את המשכיר בדירה, לשמור לו על בעל החיים או לתחזק דירה אחרת שבבעלותו
כנרת (שם בדוי) שכרה דירה במרכז תל אביב ובמשך כשנה היתה מרוצה. המחיר היה סביר, הדירה היתה במצב טוב ובעלת הדירה, ישראלית שהתגוררה בארה"ב, לא הציקה לה. השלווה של כנרת הופרה כשיום אחד הודיעה לה בעלת הדירה שהיא החליטה להגיע לביקור מולדת. בעלת הדירה הבהירה שבכוונתה לגור בדירה שלה בתל אביב במהלך שהותה בישראל. העובדה שהדירה מושכרת לכנרת, שמשלמת עליה דמי שכירות מלאים ולא נמוכים במיוחד, לא הפריעה לבעלת הדירה. "אני מגיעה לביקור קצר וזכותי להתגורר בדירה שלי", הסבירה לכנרת באסרטיביות.
כנרת ההמומה השיבה לבעלת הדירה שעכשיו היא מתגוררת בדירה, משלמת בעבורה דמי שכירות מלאים ולבעלת הדירה אין זכות להתגורר בה - גם לא לכמה ימים. בעלת הדירה מצדה ענתה כי היא מוכנה להסתפק בספה בסלון של הדירה, ואין צורך להקצות לה חדר מיוחד. כנרת ייעצה לבעלת הדירה להשתמש בכסף שהיא משלמת לה כדי להזמין מלון, ועמדה על שלה מול לחצי בעלת הדירה. כשהגיעה בעלת הדירה לישראל היא אמנם לא התגוררה בסלון שהושכר לכנרת, אך הטעם המר נשאר אצל שני הצדדים, וחוזה השכירות של כנרת בדירה לא הוארך.
הבעיה של כנרת מול בעלת הבית שלה נהפכת לנפוצה יחסית בתל אביב. עו"ד רם אפרתי, מומחה בתחום הנדל"ן, מספר על חוזי שכירות שבהם נכתב במפורש כי על השוכר לפנות את הדירה במהלך יולי־אוגוסט ובחגים כל שנה, לעתים בהתראות קצרות, כשבעל הדירה, שהוא בדרך כלל תושב חוץ, מבקר בישראל. אלה דירות שבעליהן ריהטו אותן באופן מלא, וההסדר מזכה את השוכר לעתים בשכר דירה מוזל בהיקף של עד 50% משכר הדירה הרגיל. הבעיה מבחינת השוכר היא שעליו למצוא לעצמו פתרון מגורים מיידי במהלך השנה. אפרתי מציין כי בדרך כלל השוכרים הם סטודנטים ואנשים צעירים, שיכולים להתנייד בהתראה קצרה יחסית ולגור אצל ההורים או קרובים אחרים לתקופה מסוימת.
"בעל הבית ביקש שלא ישבו שבעה בדירה שלו כי זה מביא מזל רע" | צילום:
אימג'בנק / Thinkstock
"עדיין לא קיים חוק שמגדיר חובות וזכויות של השוכר והמשכיר"
כמות ומגוון הסעיפים היצירתיים בחוזי שכירות היא כמעט אינסופית. משכיר שמלווה בעורך דין מקצועי יכול לנסח דרישות בעייתיות רבות, שייהפכו לסעיף שיופיע לבסוף בחוזה עליו יחתמו הצדדים. עו"ד טל יצחק רון ממשרד טל רון, דריהם ושות', שמתמחים במשפט מסחרי, מסביר כי דיני השכירות בישראל מוסדרים בכמה חוקים שונים. למרות ניסיון לחוק חוקק חדש שיסדיר את הסוגיה, עדיין לא קיים חוק ייחודי שמגדיר במפורש את החובות והזכויות של השוכר והמשכיר.
רון ממליץ לשוכר לקרוא ביסודיות את ההסכם שעליו הוא חותם, ולא להאמין לאמירות המשכיר כאילו מדובר בחוזה סטנדרטי שהוא הוריד מהאינטרנט, או שמדובר באותו הסכם בדיוק שחל על השוכר הקודם. "יש להתעקש על הסרת סעיפים שמקפחים את זכויותיכם באופן קיצוני ועלולים להביא לפגיעה קשה באיכות החיים שלכם בזמן המגורים בדירה. אם בעל הדירה אינו מוכן לכך, לפעמים עדיף לוותר על שכירת דירה שקוסמת לכם מאוד, אך ההסכם מחייב אתכם לעמוד בתנאים מופרכים", הוא אומר.
עו"ד אפרתי, העוסק בעסקות נדל"ן, מספר על עסקות שכירות שבהן ניסח כמה סעיפים מוזרים שהיו מקובלים על שני הצדדים. אחד החוזים שביצע לפני כמה שנים היה עבור משכיר, תושב חוץ מאוסטרליה שרכש שתי דירות צמודות ליד הים בתל אביב. אחת מהדירות היא דירת פנטהאוז בגודל של 250 מ"ר והשנייה בגודל של 40 מ"ר שצמודה לה. את הפנטהאוז שמר האוסטרלי לשימושו הפרטי ואת הדירה הקטנה השכיר.
לפי הסכם השכירות, השוכר התחייב לגשת בכל יום לדירת הפנטהאוז, להדליק בה כמה מכשירי חשמל, מנורות וטלוויזיות, ולשהות בפנטהאוז בערב כדי שייראה מבחוץ שמתגוררים בדירה באופן קבוע. מטרת המשכיר היא להגן על דירתו מפני פורצים, להפחית את דמי הארנונה על הדירה כך שייגבו כאילו היא מאוכלסת בקביעות, ובשל דרישות חברות הביטוח שנוטות להתנער מאחריות אם מתגלה שבדירה המבוטחת לא מתגוררים באופן קבוע. ההסכם בין האוסטרלי לשכן הישראלי מחזיק מעמד כבר כשש שנים, ובמהלכן האוסטרלי כמעט שלא העלה את שכר הדירה - כ–3,300 שקל בחודש לדירה משופצת ליד חוף הים של תל אביב.
הנחה בשכירות תמורת חדר סגור של בעל הדירה
שלא תופתעו אם בעל הבית יעבור לגור אצלכם באמצע השנה | צילום:
Ryan McVay, Thinkstock
סעיף נפוץ יותר בהסכמי שכירות - בעיקר בקרב אנשים מבוגרים שמשכירים את דירותיהם ועוברים לדיור מוגן, או צעירים בעלי דירה שטסים לרילוקיישן בחו"ל - הוא סעיף שלפיו מוסכם שחדר אחד מהדירה המושכרת יוגדר כחדר סגור, שבו מאופסנים חפצי המשכיר. אפרתי מציין כי גם כאן, אף שמדובר באי נוחות לשוכר - זו הזדמנות מבחינתו להפחית את דמי השכירות. לדבריו, "אם יש חדר אחד מתוך שלושה שנשמר למשכיר, מקובל שההנחה על השכירות תהיה גבוהה יותר משליש משכר הדירה. ואולם זה מעלה שאלות כמו מי יפצה את בעל הדירה שאיפסן את הציוד במקרה של שריפה בדירה, גניבה או נזק לרכוש. במקרים כאלו מקובל לקבוע מראש שהמשכיר עושה ביטוח על הציוד והמבנה".
לעשות בייביסיטר על החתול של בעל הבית
לעתים המשכיר מעדיף להשאיר בדירה חיות מחמד שגידל עד שעזב את הדירה, בדרך כלל מטעמי עבודה או לימודים לחו"ל. אפרתי מספר שכמה משכירים שייצג ביקשו שהשוכר שייכנס לדירתם ישמור על הכלב או על החתול שלהם. "הדירה מגיעה עם חתול, והדרישה היא לשוכר שאוהב לחתולים. השוכר נהפך לבייביסיטר של החתול ואין הנחה במחיר השכירות", הוא מבהיר ומספר על דירה ליד כיכר המדינה בתל אביב, שבה ערך הסכם שכירות במחיר סביר, בלי כל הפחתה על כך שנשאר חתול בדירה. "ייתכן כי במצוקת החיפושים של דירות, השוכר רואה דירה נחמדה ואין לו בעיה עם חתול. לא אכפת לו לקבל חתול למשמרת אם הדירה טובה והמחיר סביר" הוא מסביר.
אפרתי מפרט כי יש סעיפים בהסכמי שכירות כאלה שמחייבים את השוכר לדאוג לחתול, ללטף אותו, לשחק אתו בכדורי צמר, מפרטים איזה סוג אוכל הוא אוכל וכוללים התייחסות למימון הטיפול בבעל החיים. לפעמים יש כרטיס פתוח בחנות חיות על חשבון המשכיר, לפי כמויות אוכל מקובלות לבעל החיים. רון עדיין לא נתקל במקרה שבו בעל החיים מת בתקופת השכירות. לדבריו, "בדרך כלל מוסיפים את הסעיפים שמתייחסים לבעל החיים כסעיפי יסודיים, שהפרתם מאפשרת למשכיר לבטל את הסכם השכירות ולקבל מהשוכר פיצוי מוסכם גבוה יחסית".
לצד אוהבי בעלי החיים, יש משכירים שמעדיפים שבעלי חיים, וגם ילדים, לא ייכנסו לדירה שלהם. אחד מלקוחותיו של עו"ד שי אליאב ממשרד עו"ד גינדי־כספי שעוסק בנדל"ן, חשש כי ילדים יסבו נזקים כבדים לדירתו, ולכן עיגן זאת בסעיף בחוזה השכירות של איסור על הכנסת ילדים מתחת לגיל 16, גם לא קרובי משפחה של השוכרים. אליאב מסביר כי "המשכירים חשבו שילדים יגרמו לנזק בבית. הסעיף הוכנס לחוזה כי המשכיר התעקש, אבל ברור שקשה לאכוף אותו ולוודא שהשוכרים אכן לא הכניסו ילדים. השוכרים היו זוג אנשים מבוגרים שהתלהבו מהבית ומהמיקום שלו, והסכימו להתפשר על הסעיף".
אליאב מספר על לקוח אחר שדרש כי לחוזה יוכנס סעיף שלפיו השוכר מתחייב שלא יישב שבעה על מות יקיריו או שלא יישבו על השוכר שבעה אם ימות, בדירה המושכרת. לדברי אליאב, "בעל הדירה האמין שלשבת שבעה לאחר המוות מביא מזל רע ומבשר רעות, ולכן עמד על הכנסת הסעיף".
סעיפים בעייתים במיוחד עבור השוכר הם כאלה שמטילים עליו את האחריות לתקן על חשבונו נזילות ובעיות אחרות בצנרת, בביוב או בתשתית של הדירה. סעיף אחר עלול לחייב את השוכר להמשיך לגור בדירה למרות נזילות חמורות ופתאומיות שהתגלו, מבלי שהשוכר יוכל לדרוש מהמשכיר לתקן את הליקוי. אפרתי מציין כי סעיפים שכאלה "אינם הוגנים מבחינת המשכיר. לחיות בדירה עם בעיות בצנרת זו צרה צרורה עבור השוכר, שצריך לחשוב על זה כבר עם החתימה על חוזה שכירות שבו יש סעיף כזה. המשכירים חוסכים בכך כסף רב, והשוכר הוא שנפגע".
