העיר נתיבות, שבעבר הייתה מזוהה בעיקר עם הבאבא סאלי, שוברת בשנים האחרונות שיאי נדל"ן של עסקאות ודירות חדשות: במרץ-מאי 2023, הובילה העיר בנתוני מכירת הדירות החדשות בישראל כולה, עם 443 דירות. במחצית השנה הראשונה של 2023 נמכרו בעיר קרוב ל-1,000 דירות חדשות, נתון המשקף זינוק של מאות אחוזים לעומת אשתקד, וכל זאת, נזכיר, בשיאה של תקופת האטה בשוק הדירות למגורים.
מבצעי מכירות אגרסיביים של י.ח. דמרי וקבוצת אהרוני הם כנראה בין הגורמים העיקריים לקצב המכירות המואץ בעיר. לדמרי כ-10,000 יחידות דיור בעתודות קרקע בנתיבות, מהן כ-3,000 בבנייה וכ-2,200 יחידות נוספות בתכנון. חברה פעילה נוספת בנתיבות היא קבוצת אהרוני, הבונה שם כ-900 דירות במסגרת פרויקט UP PARK, ושתי תוכניות התחדשות עירונית נוספות המקודמות על ידה בהיקף של אלפי דירות.
אז מה גורם ליזמי הנדל״ן להגיע לעיר הדרומית? לפי נדב אהרוני, סמנכ"ל השיווק והמכירות של הקבוצה, לחברה יש אמונה בעיר כחלק מתנופת הבנייה שהחלה בדרום. "אנחנו אחת החברות הראשונות שהגיעו לבנות בעיר את השכונות החדשות״, הוא אומר. ״הפרויקט נבנה בזמן שיא של 30 חודשים, תוך כדי משבר הקורונה וסבבי לחימה בדרום".
מה הופך את העיר הזו לאטרקטיבית מבחינתכם?
"אנשים מזהים את הפוטנציאל של השכונות החדשות ושל אזור הדרום בכלל, אם זה להשקעה ואם למגורים. השכונות נבנות ברמת פיתוח גבוהה. הדבר הכי חשוב הוא שהפיתוח נעשה עוד לפני תחילת הבנייה: הייתי מביא לקוחות לאתר הבנייה, ובזכות זה שהפיתוח באזור ברמה גבוהה, והרוכש רואה שכל התשתיות כבר מוכנות, הוא מקבל המון שקט נפשי. הוא יודע שביום שהמפתח של הדירה יגיעו לידיו - הוא יקבל את כל השירותים והתשתיות שדרושים לו".
מי קהל היעד שלכם?
"חלק גדול מהרוכשים הם משפרי דיור מתוך העיר. נתיבות הייתה פריפריה ישנה שלא נבנו בה פרויקטים חדשים הרבה זמן, אבל היא יודעת לשמור על האוכלוסייה שלה. הרבה זוגות צעירים בוחרים להישאר בעיר ולהקים משפחות ועסקים, וזה נתן מענה מעולה לאותם זוגות שרצו דירות חדשות בשכונות חדשות. גם משפרי דיור מהערים השכנות רוכשים בשכונה. עד לפני שנתיים נתיבות הייתה זולה משמעותית מאותן ערים, אבל היום היא כבר מתקרבת למחירים של אשקלון ואשדוד. בשנתיים האחרונות המחירים טיפסו בקרוב ל-50 אחוזים. גם מי שקנה דירות להשקעה עשה עסקה מצוינת, והביקושים גבוהים מאוד היום. המון חברות רוכשות קרקעות וניגשות למכרזים".
אבל לא רק משפרי דיור מתוך העיר בוחרים בנתיבות, שמקבלת לאחרונה לא מעט תושבים חדשים גם מהמרכז. "משפחות מחפשות רמת חיים גבוהה, ובגוש דן הן לא יכולות להרשות לעצמן שלושה חדרים. בנתיבות אפשר לרכוש פנטהאוזים ודירות חמישה חדרים במחירים נוחים, וכל זה בכשעה נסיעה מהמרכז ובמרחק דקות ספורות מתחנת הרכבת".
אתה צופה שזו מגמה שתימשך?
"חד משמעית. המחירים עולים כל כמה חודשים, ואפילו עכשיו, שזו תקופה לא מזהירה לשוק הנדל"ן, הביקוש ממשיך. אנחנו רואים חזרה של השוק למצב שהיה לפני שנה. גם רוכשים דירות, לא רק מתעניינים. אנחנו מאמינים שעוד מספר חודשים תהיה עליית מחירים מהותית נוספת. גם בזכות איך שהחברה מיתגה את עצמה בנושא טיב ביצוע ושירות לקוחות, וגם בזכות מיקום הפרויקטים - על הפארקים בשכונות עם נוף פתוח".
זינוק של כמעט 30 אחוזים באוכלוסיית העיר בתוך 3 שנים
נתיבות, הממוקמת בנגב המערבי, כ-25 ק"מ צפונית-מערבית לבאר שבע, הוקמה בשנת 1956 כמעברה בשם עזתה, שאוכלסה בעיקר עם עולים מצפון אפריקה. בשנת 1957 שונה שמה לנתיבות, ורק בשנת 2000 הוכרזה כעיר. בסוף 2002, על פי נתוני הלמ"ס, דירות חדשות נמכרו בממוצע ברחבי נתיבות במחירים של 1.3 מיליון שקל לשלושה חדרים, ו–1.43 מיליון שקל ל-4 חדרים.
בעשור האחרון היא מצוייה בתהליך התפתחות מואץ, אשר כולל את הקמתם של מספר מרכזי מסחר גדולים: צים סנטר, גלובוס סנטר ופריז סנטר. פתיחתה של תחנת הרכבת בעיר בשנת 2015, נתפס על ידי רבים כ"גיים-צ'יינג'ר". בהתאם לכך, בשנים האחרונות גדלה העיר בקצב מואץ. כיום על פי אומדן הלמ"ס עומדת אוכלוסיית העיר על כ-48 אלף איש, בעוד שבסוף 2019 עמדה אוכלוסייתה על כ-37.5 אלף איש. מדובר בזינוק של כמעט 30 אחוזים בתקופה של 3 שנים בלבד. בהתחשב בהיקפי הבנייה המקודמים בה כיום, צפוי קצב גידול זה להישמר בשנים הקרובות.
את הבנייה המרובה ניתן לייחס להסכם הגג שעליו חתמה העיר מול רשות מקרקעי ישראל בשנת 2017. ההסכם כולל התחייבות של הרשות לקדם מעל 13 אלף יחידות דיור שאותן רמ"י תשווק ליזמים, בקצב שאמור להיות לא פחות מ-2,000 דירות בשנה. ההסכם כולל את הקמתן של מספר שכונות חדשות, בהן רמות יורם (כ-5,000 דירות), מעלות הנחל (כ-3,200 דירות), נווה שרון (כ-2,700 דירות, חלקן שווקו לפני ההסכם),מנתיבות מערב ב' (730), מתחם 10 (1,028) ונתיב המעלה (185).
שמאי המקרקעין אוהד ורטש, סוקר את המחירים הממוצעים של דירות חדשות בשכונת נווה שרון מתחילת השנה. דירת 3 חדרים תימכר בטווח שבין 1.1-1.15 מיליון ש״ח, דירת 4 חדרים בטווח שבין 1.3-1.35 מיליון ש״ח, ו-5 חדרים בטווח שבין 1.55-1.6 מיליון ש״ח. בשכונת נווה שרון יש את המסה הגדולה של קבלנים בונים, ובה מתבצעות מרבית המכירות.
"לערים במרכז יש מה ללמוד מנתיבות"
יזם נוסף הפעיל בנתיבות הוא רמי צרפתי, המנכ"ל והבעלים של קבוצת רמי צרפתי, שלאחרונה קיבלה היתר בנייה לשלב א' של פרויקט "צרפתי בשדרה" בשכונת רמות יורם בעיר, הכולל 149 דירות חדשות ב-4 מבנים, בהם מגדל בן 20 קומות. עם 297 דירות מתוכננות, לדברי צרפתי, החברה הגיעה לנתיבות בעקבות מכרז מחיר למשתכן לפני מספר שנים, ומאז המשיכה לפעול.
"זכינו במכרז הראשון בנתיבות שלא למחיר למשתכן, במחיר קרקע נמוך״, הוא אומר. ״אנחנו מאמינים במחיר שפוי של 1.15 מיליון שקל לשלושה חדרים. אין לזה אח ורע בשכונות בבנייה חדשה. מכרנו 100 דירות בשלושה חודשים".
מי האוכלוסיה שמגיעה?
"קודם כל משפרי דיור, אבל בגלל הריביות הגבוהות מגיעים גם משקיעים קטנים. יש לנו מבצע לקרנות השוטרים ולארגון המורים, אז מגיעים קונים מכל הארץ: מזכרת בתיה, קריית גת, מעלה אדומים ומאשדוד".
צרפתי אומר שלא חשש כלל מכניסה לפריפריה, נהפוך הוא. "מאחר שעלות הקרקע זולה למרכיב הדירה, עלות המימון זולה יחסית, ולכן ליזמים קל יותר לקנות קרקע בפריפריה. בגלל הריבית ובגלל המצב, הפריפריה נמכרת בצורה יותר מואצת יחסית למרכז. במרכז אין לרוכשים את ההון העצמי, ואישור המשכנתא הרבה יותר קשה לדיירים".
הרוכשים לא חוששים מהמרחק מהעבודה?
"מי שרוכש להשקעה משכיר למקומיים. מי שקונה כמשפרי דיור גר שם, או עצמאים בתחום העוסק הזעיר או שעובדים באזור, ויש רכבת מסודרת גדולה ועושים עוד אחת צמודה לשכונה שלנו ברמת יואב".
מה עושה הרשות המקומית לקדם את הבנייה?
"קודם כל יש אכפתיות ורצון להביא היתר בנייה כמה שיותר מהר. זו ועדה עצמאית לחלוטין. יש לה את המימון המקדים לעשות את כל הכבישים, את כל השכונות טאת הביוב. לדוגמה, התחלתי לבנות ב-2017 וכבר היה לי חדר לחיבור חשמל לבנייה. במודיעין סיימתי את הבניין ולא היה חשמל. בעירייה מאוד פרו-יזמים ומבינים את הקשיים, לעומת עיריות אחרות למשל באזור המרכז".
לא מפתיע, אם כך, שצרפתי מאוד אופטימי לגבי עתיד העיר. "אני חושב שבגלל הטבות המס שמגיעות ל-16 אחוזים נטו. זו אבן שואבת לכל האוכלוסייה מסביב, אפילו מבאר שבע שאין לה את ההטבות הללו. תוסיף את זה לשטחי המסחר והקניונים, לא חסר כלום: יש בתי ספר חדשים, מרכז מחקר, בתי קפה, מסעדות, קונדיטוריות, בריכות שחייה ופארקים. לערים במרכז יש מה ללמוד מנתיבות".
"זוג צעיר כבר לא יכול לגור במרכז"
אבי תם הוא המנכ"ל והבעלים המשותף של יזמית וקבלנית הבנייה "אסיה סיירוס", שבונה 170 יחידות דיור בעיר ומרכז מסחרי שהיא מתעתדת לשמור תחת ניהולה. "בשנתיים האחרונות המחירים כל כך קפצו, שזוג צעיר לא יכול לקנות דירה במרכז. לפני ארבע שנים הם היו קונים במזכרת בתיה או בגדרה, אבל עם עליית המחירים במרכז גם המעגל השני במרכז קפץ. זוג צעיר לא יכול לקנות ב-2.6 מיליון שקל. אם הוא רוצה לגדל משפחה הוא חייב ללכת לעיר עם רכבת. זה כמו הפרברים בלונדון או בניו-יורק מבחינת מרחק ברכבת - כ-45 דקות מהמרכז. בנתיבות אתה יכול לקנות דירות 4 חדרים ב-1.4 מיליון שקל, ומי שמגיע היום לנתיבות כבר התבשל עם הרעיון. אלו אנשים שרוצים לגדל משפחה בבית מרווח של ארבעה חדרים. אין מה להשוות לדירה במרכז. אנחנו מאמינים מאוד בדרום ובערים שיש בהן או תהיה בהן רכבת".
עוד יזמית שחזרה לעיר היא עופרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי ״יורו ישראל״. "בעבר בנינו כאן פרויקט של קוטג'ים, ואז נעלמנו מהרדאר של נתיבות. עברנו לירושלים, למרכז, ולמודיעין והסביבה", סיפרה. "הייתה כאן תקופה של מחיר למשתכן, ואנחנו לא ניגשים למכרזים כאלו. לאחר מכן זכינו בשני מכרזים בשוק החופשי".
גם היא מספרת שנתיבות מושכת אנשים מבחוץ וגם משקיעים, וגם היא מציינת את נושא הטבות המס והמרחק הקצר יחסית למרכז. "כשמגיעה אוכלוסייה חזקה לאזור, רמת בתי הספר עולה. גם התרבות מתפתחת, ומגיעות הצגות ופעילויות מדהימות בעיר: מהפנינג באגם ותחרויות שש בש, ועד לדומינו לילדים".
לדבריה, "ראש העיר הבין איפה מרוחה החמאה, עם נגישות ליזמים ולקבלנים. אתה יכול להוציא היתרי בנייה בפחות מ-8 חודשים, להבדיל מערים אחרות. זה בוננזה לקבלנים שלא סופגים את עלויות הקרקע שנתיים, ולדיירים שנהנים מזה".
עוד שינוי שהעיר עוברת לדבריה הוא מעבר למגדלים. "הדירות כאן מושקעות. מעבר לזה שיש כאן רבי קומות של 18-24 קומות, מה שלא היה בעבר, המגמה השתנתה. אנשים הבינו שיש איכות חיים גם במגדל. המפרט שהקבלנים נותנים כאן הוא לא פחות מאזור המרכז ואפילו יותר. אף אחד לא יודע להסביר למה אופקים, דימונה, קריית גת מתפתחות פחות מנתיבות, למרות שיש גם שם התפתחות יפה", מסכמת חדד. "יש כאן ברכה".
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.