מצד אחד - ראש העיר המכהן שאמה הכהן, שמתהדר במעבר לתכנון מוטה מתחמי פינוי בינוי. מהצד השני - היריב ליעד אילני, שטוען לסחבת ומדיניות מפלה בקבלת היתרים, לתוכנית מתאר מגלומנית ולמצוקת תשתיות. על פי רוב, בערים שבהן מתמודד ראש עיר מכהן, מערכת הבחירות המוניציפאליות מנומנמת, בעיקר בשל ההנחה כי יזכה בבחירות בקלות, אך לא זה המצב ברמת גן. באופן מפתיע, מסתמן כי לאחר קדנציה ראשונה, ניצב מול כרמל שאמה הכהן, ראש העירייה המכהן, יריב שמאתגר אותו - ליעד אילני. אילני, יו"ר "רמת גן שלנו" ומי שהיה מ"מ ראש העיר בשנתיים הראשונות של הקדנציה, הפך לאופוזיציונר תוך האשמת שאמה הכהן בהתנהלות לא תקינה - והקרב צמוד: בסקר שנערך בקרב תושבי העיר על ידי חברת BSMART בחודש אפריל, 39.8% השיבו כי יצביעו עבור שאמה הכהן, 35.5% אמרו כי יצביעו לאילני ו-24.7% עדיין לא החליטו. ומה הוא חורט על דגלו ברמה הנדל"נית?
"אני רואה את הממ"ד כמוצר בסיסי לכל תושב. זה כמו מים במדינה המשוגעת שבה אנחנו חיים", הוא אומר. "רמת גן הייתה בעבר עיר הגנים, אבל בשנים האחרונות היא חסרת חן. הבניינים מאוד ישנים ודורשים התחדשות, ואני מתכוון לדחוף את העניין".
שאמה הכהן חרט על דגלו קידום מתחמי התחדשות גדולים והעדפתם על תמ"אות. מה דעתך?
"קודם כל אני מברך על הסדר שנעשה, שהתחיל כבר בקדנציה של זינגר, לתוכניות אב לכל שכונה. עד שנת 2013 הנושא היה פרוץ. עם כל כמה ששאמה תקף את התוכנית הקודמת, הוא אימץ את התוכניות האלו עם מחשבה על תועלות ציבוריות מכל פרויקט. עם זאת, לא כל מקום מתאים למתחמים. זה שהעירייה הולכת כמעט באופן אוטומטי למתחמים זה לא נכון. אתה לא יכול להסתכל על רחוב כמו רש"י כמו על אבא הלל או ז'בוטינסקי. נכון שצריך לעלות לגובה אבל יש הבדל בין 13-14 קומות ל-30 קומות. יש מקומות שאפשר ללכת לתמ"א 2, לתמ"א 1. תלוי ברחוב, במרקם, ברוחב הדרך".
בקדנציה הזו גם קודמה תוכנית המתאר לעיר.
"תוכנית המתאר היא תוכנית מגלומנית. לדבר על 390 אלף תושבים בעיר כמו רמת גן, זה חסר אחריות. רמת גן לא יכולה לשאת כמות כזו של תושבים. כרמל שאמה ביקר את השלטון המקומי הקודם על תכנון ל-240 אלף איש. בעיניי יש מגלומניה, הוא רוצה להראות שרמת גן לא פחות גדולה מתל אביב, שהוא ראש עיר של עיר לא פחות גדולה. יחשבו תושבי רמת גן, כשאנחנו עם 170-180 אלף תושבים, מה מצב התשתיות הציבוריות, המדרכה, הפקקים ומקומות החניה - זה יותר מהכפלה. אני בעד התחדשות עירונית. רמת גן יכולה להכיל סדר גודל של 270 אלף תושבים, כשרוב הבנייה במזרח העיר, בסדר גודל של 15 השנים הקרובות. שם יש את הסכמי הגג. אמורים להיות 10,000 יחידות דיור, תוספות של 60-50 אלף תושבים. מעבר לזה, צריך לקדם תוכנית התחדשות עירונית באופן חכם. גם אם נאפשר לכל הדירות הזכאיות להתחדש, לא נגיע ל-390 אלף תושבים".
אז מה היית עושה אם היית מקבל את כסא ראש העיר?
"אחד הדברים שעיריית רמת גן צריכה להתבייש בעצמה, זה שתושבים מחכים שנים ארוכות לקבל היתרים. אני בסוף רואה את הדיירים בבניינים מתפוררים, ודיירים ממתינים עד 10 שנים. זה נובע מכמה סיבות: היו חילופי שלטון רבים - צבי בר, ישראל זינגר וכרמל שאמה, ובכל פעם מגיעה הנהלת עיר חדשה עם תפיסה חדשה. אני שומע הרבה אנשי מקצוע מהתחום שאומרים 'לרמת גן אנחנו לא רוצים להתקרב, כי אין ודאות תכנונית'. הרבה פעמים אנחנו יושבים עם מהנדסת העיר, אומרים לנו תקנו ככה, ואחרי חצי שנה אומרים לנו לעשות הפוך. כל תוכנית כזו עולה חצי מיליון שקל. מלבד זאת יש איפה ואיפה מאוד גדולה בעיריית רמת גן באגף ההנדסה. אני מתחייב לוודאות תכנונית, ולכולם תהיה דלת פתוחה באגף הנדסה, לא רק ליזמים ולמקורבים".
איך אתה מתכוון לזרז היתרי בנייה?
"אני לא מתכוון לעכב. במקומות שיש תוכנית טובה לעיר, נאפשר להתקדם. זה תלוי גם בתוספת עובדים לאגף ההנדסה. המצב לא פשוט, כי אדריכלים מעדיפים לעבוד במשרדים פרטיים. גם רוב התקנים לפקחים לא מאוישים, כי הסכמי השכר מאוד מיושנים, ומשרד הפנים ומשרד האוצר מגבילים".
לדברי אילני, בעיה נוספת של רמת גן היא שבעקבות מדיניות מעדיפת תמ"א 38 בקדנציות קודמות, אין מספיק תשתיות לגודל האוכלוסייה. "עיקר התשתיות שחסרות זה בתי ספר וגני ילדים. יש גם בעיה של חניה ופקקים. בסופו של דבר במדינה קטנה שאין בה הרבה עתודות קרקע, בין גדרה לחדרה הכל יצטופף ויעלה לגובה. העירייה יכולה לעשות התאמות ולווסת, אבל מרכזי הערים יצטופפו בכל מקרה. בעוד 15-10 שנה תהיה תחבורה ציבורית יעילה, עם מטרו, רכבת קלה, שבילי אופניים וקישוריות. אני רואה את תפקיד העירייה בפיתוח תשתיות מואץ של בתי ספר, גני ילדים וטיפות חלב. לצערי בזה בקדנציה האחרונה עיריית רמת גן כשלה. ההנהלה הזו לא בנתה בית ספר אחד. רק עשתה קוסמטיקה ושיפוצים. יזמתי תוכנית לבניית שלושה בתי ספר חדשים, זה היה אפשרי, אבל שאמה העדיף שיפוצים של בתי ספר קיימים".
"אין שום מדיניות איפה ואיפה, אין הקפצת תורים"
ראש העירייה המכהן והמתמודד המרכזי הנוסף על ראשות העיר, כרמל שאמה הכהן, סירב להתראיין לכתבה. מי ששמח לספר על מדינות התכנון הקיימת, שאותה הוא מוביל יחד עם שאמה הכהן, הוא רועי ברזילי, סגן ראש עיריית ר"ג ויו"ר סיעת "ישראל חופשית" במועצה, המשמש גם כיו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיר, שתומך כמובן בהמשך כהונת שאמה הכהן.
"עיריית רמת גן שינתה את המדיניות לעומת הקדנציה הקודמת. ממצב של תכנון ברמה של מגרש בודד, לתכנון מוטה מתחמי פינוי בינוי, ריכוז זכויות בבניינים מסוימים במתחם, והקצאת שטחים ציבוריים כדי לתת מענה לתוספת יחידות הדיור. המעבר הזה הוא מהתחדשות עירונית לעירוניות מתחדשת. תמ"א 38 היא פתרון הכרחי למקרים שבהם אין מתחם מתאים ואין ברירה אחרת. גם כשזה קורה, אנחנו מעוניינים בחניונים משותפים, ולתת זיקות הנאה בין המגרשים, שגם מפחיתות עלויות, כי בבניין בודד יש שלוש קומות חניון, ובחניון משותף זה שתיים בלבד".
רמת גן נמנית עם הערים שצריכה להציג התחדשות בניינית, ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. איפה זה עומד?
"אישרנו אישור עקרוני שעבר למחוז, אבל נדרשות הרבה השלמות ואנחנו רוצים ללמוד ממקרים נוספים. יש תהליך שאנחנו צריכים לעבור. נהיה חייבים במסגרת התקינה או החקיקה החדשה לתת פרשנות לפי הצרכים שלנו".
אתה מתכוון להמשיך את המדיניות הקיימת?
"להמשיך את המדיניות הקיימת אבל לספק יותר ודאות ממה שהיה נהוג בקדנציה הזו. המעבר מהתחדשות ברמת בניין להתחדשות מתחמית הוא מעבר קשה שיצר אי ודאות ועיכובים. אנחנו מבינים את זה, אבל בקדנציה הזו אני רוצה לדאוג ליותר הרמוניה בין התוכניות: בין תוכנית המתאר, לתוכניות השכונתיות, להתחדשות הבניינית. לתת יותר ביטחון ליזמים, לבעלי הזכויות ולרוכשים. בדרך הזו זה נקצר את ההליכים".
רמת גן היא מהשיאניות בזמן קבלת היתרים לתמ"א 38. מה מקור הבעיה ומה אתם מתכוונים לעשות?
"אין מקור אחד. אם אתה בודק את ההיתרים הרגילים לבתים פרטיים, לתוספות בנייה, לתב"עות תקפות - היא מהירה כמו בכל עיר אחרת. הבעיה בבקשות לתמ"א 38 היא שהן שהתעכבו בעקבות המעבר למתחמים. זה האריך את לוחות הזמנים משמעותית. עם המעבר למתחמים, כשהיזמים והדיירים מבינים את המדיניות החדשה, ההיתרים יוצאים יותר מהר. בעיה נוספת היא כוח האדם - המדינה לא מאפשרת לנו לשלם שכר גבוה יותר, השוק הפרטי מושך אליו את כוח האדם".
המדיניות של היטל השבחה 50% בתוכניות פינוי בינוי בכל העיר מקובלת עליך?
"כן, ולא רק עליי. יש גם קבלנים שמעדיפים לשלם יותר כדי שינתנו להם כבר את ההיתר".
אילני טוען שרמת גן לא תכיל את כמות האוכלוסייה שמתוכננת בתוכנית המתאר.
"זו טענה לא נכונה. רמת גן היא עיר עם 11 אלף נפש לקמ"ר, והתוכנית תעלה אותה ל-17-18 אלף נפש לקמ"ר. אלו ערכים מקובלים. יש ערים כאלו, כמו גבעתיים. אתה לא יכול להגיד שגבעתיים לא יכולה להכיל כמות תושבים כזו. אלו הערכים בערים מודרניות, ואותו הדבר גם בת ים. צריך לספק להם שירותים איכותיים, והמתחמים זה המקום לספק את השירותים הללו".
הוא העלה טענה שבאגף ההנדסה יש מדיניות איפה ואיפה.
"אין שום מדיניות איפה ואיפה. להיפך, כל אחד נכנס לתור. אין הקפצת תורים. גם כיו"ר הוועדה אני לא מקפיץ תיקים מסיבות לא הגיוניות ולא הוגנות. אין סיפור אחד כזה, שימצא לנו סיפור אחד כזה של איפה ואיפה".
טענה נוספת היא היעדר הוודאות.
"הנושא של הוודאות עבר טלטלה לא רק אצלנו. לא נעשתה תוכנית מתאר כבר 50 שנה כמעט, ואנחנו נותנים תוכנית שתיתן ודאות. אנחנו נדע לבנות בכל מקום. בנייה ותכנון של עיר לא יכולים להסתכם בהחלטה מהירה. כל החלטה מהירה ולא שקולה תיצור קיבעון לשנים רבות, לכן אנחנו מפעילים שיקול דעת על כל בקשה ובקשה: איך ייראה בניין, העיצוב שלו, ואיזה שירות הוא נותן. לא נאשר בקשות מהר מדי כדי לרצות משהו".
רמת גן סובלת ממצוקת תשתיות. מה מתוכנן בהיבט הזה?
"השלמנו את בניית בית ספר בגין. המכרז לקבלן התחיל בקדנציה הזו. הבנייה התרחשה בקדנציה ובית ספר נוסף נבנה בקריית קריניצי. יש לנו תוכניות לבנות בית ספר נוסף בשכונת חרוזים בצפון העיר, וגם גנים. כמעט בכל פרויקט מתחם אנחנו דורשים מטלה ציבורית וגני ילדים, שמצמצמים את הנטל של התשתיות. לגבי תחבורה - עיר של 12 אלף נפש לקמ"ר זה כמו לונדון היום, אבל בלונדון הרכבת קיימת 120 שנה ואצלנו היא רק מתחילה. עם המעבר לרכבות, הקו הסגול, האדום והמטרו בהמשך, יצמצמו את עומסי התנועה".
מבחינת מדיניות חניה יש סתירה בין עמדות גופי התכנון לבין הרצון של התושבים. מה עמדתך?
"אנחנו נמצאים בתקופה מיוחדת. מצד אחד יש ביקוש גובר גם לשבילי אופניים, להפחתת תקני חניה, ולהליכים שמעדיפים את הולכי הרגל, את האופניים ואת התחבורה הציבורית. מהצד השני אין תשתית איכותית של תחבורה ציבורית. אז אתה מצמצם חניות ולא מייצר אלטרנטיבות, אבל זה רק לתקופה קצרה. כשיתחיל הקו הסגול והאדום, אנשים ברמת גן יוותרו על הרכב הפרטי, ונפחי התנועה יצטמצמו. זה לא מספיק בלי שהרכבת תעבוד גם בשבת, אבל אלו הפתרונות. לא נוכל להשתמש לעד ברכב הפרטי ואנחנו לא יכולים למצוא חניות בכל מקום, שרק מגבירות את השימוש בו".
אין חשש שרמת גן תהפוך לעיר לעשירים כמו תל אביב? יש פתרונות שכירות ארוכת טווח או לאוכלוסיות מוחלשות?
"יש לנו מגדלים ברחובות הראשיים עם דיור מכליל. ויש שכונות שמאפשרות מגורים לאוכלוסיות מוחלשות".
בינתיים גם ברמת עמידר המחירים עלו ב-30%.
"הצד המשמח שזה בלם לאוכלוסייה מבני ברק. הייתי רוצה למנוע את השינוי של דמותה של העיר הזו. למרות המחירים הגבוהים וההיצע הנמוך לכאורה, רמת גן נותנת מענה של פי 2.5 ביחידות הדיור לעומת הגידול הלאומי. אנחנו כעיר בנינו הרבה יותר ממה שהיה צריך, לו כולם היו בונים לפי קצב הגידול הלאומי שלהם".
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.