בשנים האחרונות התחדשות עירונית הפכה להכרח המציאות, בעיקר משום שישראל הופכת צפופה יותר והקרקעות הפנויות אוזלות. כמה דירות חדשות אפשר לבנות כנגד כל דירה ישנה? שמאי המקרקעין גיא אימבר ואיציק רפאל ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל ערכו סקירה של כלל תוכניות הפינוי בינוי שקיבלו אישור בשנת 2023, ומשם עולה כי מספר המכפילים שאושרו בפריפריה מתקרב לפי 4 לעומת המרכז.
בתוכנית פינוי בינוי במתחם "בני ישראל" בקרית גת אושרה במרץ בניה של 294 דירות חדשות במקום 32 דירות קיימות, כלומר מכפיל 9.2. לעומת זאת, בשכונת גבעת רמב"ם בגבעתיים חודש לפני כן אושרה תוכנית להתחדשות בה ייבנו 41 דירות חדשות במקום 17 קיימות, כלומר מכפיל 2.47 בלבד. לצד התמורה בתוספת הדירות החדשות, קיימות לעיתים בנוסך זכויות נוספות מתוקף תוכניות פינוי בינוי כמו: מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה.
המכפיל הוא היחס שבין מספר הדירות הישנות שנהרסות ובין הדירות החדשות שנוספות במסגרת פרויקט פינוי בינוי. למשל, אם במתחם כלשהו יש 100 דירות קיימות ובתכנון החדש יש אפשרות להקמת 400 דירות חדשות במקומן, אז מספר הדירות הסופי גדול פי 4 מהמספר המקורי, כלומר המכפיל הוא 4. המכפיל נקבע על ידי מוסדות התכנון ויש לו השפעה משמעותית במיוחד על כלכליות הפרויקט: ככל שגובה המכפיל גדול יותר, כך הפוטנציאל הכלכלי גדול יותר.
במהלך הסקירה נמצא כאמור פער משמעותי בגובה המכפילים באזור הפריפריה, טווח של 7-9, לעומת גובה המכפילים באזור המרכז שבו נעו בטווח של 2.5-5. מכפילים גבוהים במיוחד נמצאו באשקלון בתוכנית במתחם גבעת ציון, בה אושרה תוכנית לבניית 1035 דירות במקום 116 קיימות ( מכפיל של 8.92), בחדרה במתחם סלע בית"ר אושרה תוכנית לבניית 1452 דירות במקום 214 קיימות (6.78). יחס מכפיל נמוך קיים בתוכנית שאושרה ברמת גן בשכונת רמת שקמה, שם תהיה בניית 96 דירות במקום 30 קיימות (3.2) וגם בחולון בשכונת תל גיבורים, שם אושרה תוכנית לבניית 414 דירות במקום 126 קיימות (3.3). חישוב המכפילים בכל המקרים כלל יחידות דיור בלבד ולא כלל את שטחי המסחר והתעסוקה.
675 דירות אושרו בתוכניות פינוי-בינוי בצפון, 113 אלף דירות אושרו במרכז
שווי הקרקע הנמוך יחסית הוא הסיבה שמחוץ לאזורי הביקוש יש צורך במכפילים גבוהים יותר. אם לא יהיה מכפיל גבוה אז הפרויקט לא יהיה כלכלי באזורי הפריפריה הקרובה, ובפריפריה הרחוקה כבר יש צורך במכפילים שלא ניתנים לביצוע ולכן מספר התוכניות שמאושרות באזורים אלה הוא נמוך.
באפריל 2023 פורסם סיכום הרשות להתחדשות עירונית לשנת 2022 בו נכתב כי ההתחדשות העירונית במיזמי פינוי בינוי מתמקדת בעיקר באזורי הביקוש: מספר הדירות שאושרו בתוכניות פינוי בינוי בכולל עד סוף 2022 עמד במחוז המרכז על 61,662 אלף יח"ד, במחוז תל אביב עמד על 51,499 יח"ד, בחיפה 22,546 יח"ד, בירושלים 19,216 יח"ד. לעומת זאת, במחוז הדרום אושרו עד סוף 22' במצטבר 12,299 דירות, בחיפה אושרו 675 וביהודה ושומרון 600. כלומר, במחוז תל אביב והמרכז אושרו כ-113 אלף דירות, לעומת מחוזות הצפון והדרום שם אושרו כ-13 אלף דירות, מתוכן רק 675 במחוז צפון.
במהלך שנת 2022 נכנס לתוקף תקן 21 המעודכן, שקבע שיעור את שיעור הרווח היזמי המינימלי של הקבלנים במתחמי פינוי-בינוי. על פי התקן, שיעורי הרווח המעודכנים עומדים על 14% בתל אביב, 16% בירושלים ובגוש דן (דרומית לנתניה וצפונית ליבנה, עם גבול מזרחי בכביש 40, ללא לוד ורמלה), וביתר האזורים שיעור רווח של 17%.
"קל יותר לשווק דירה בחדרה מאשר דירה בתל אביב"
לפי השמאים גיא אימבר ואיציק רפאלי, "החברות היזמיות מגבירות בשנה האחרונה את הפעילות שלהן בפינוי-בינוי בגלל הסביבה הכלכלית המורכבת, בגלל התייקרות ההון הנדרש למימון הפרויקטים ועלויות הריבית, החשיפה לסיכון פיננסי וחישוב התשואה לאורך זמן. כתוצאה מכך, פינוי בינוי הוא תחום 'זול ובטוח' ליזמים בשוק הנדל"ן כרגע, זאת לעומת דיור בר השגה שנשחק לחלוטין או רכישת קרקע לפיתוח בשוק החופשי. המכפילים בפריפריה מחזקים את פוטנציאל הרווח מול אזורי הביקוש".
רפאלי ואימבר מסבירים כי באזורים פחות נחשקים נדרשים מכפילים גבוהים יותר על מנת שהיזם ישיג כדאיות כלכלית במיזמי פינוי בינוי, אבל יש לשים לשני מרכיבים כלכליים חשובים: "בפריפריה בהשוואה למרכז שיעור הרווח היזמי גבוה יותר, יחד עם היכולת לבנות יותר דירות חדשות למשפרי דיור ומשפחות צעירות במחיר שפוי. וזאת במקביל ליכולת להשגת רווח יזמי גם על ידי הקמת שטחי מסחר ותעסוקה במסגרת תוכניות פינוי בינוי. אם ניקח בחשבון נתונים נוספים כמו חיי קהילה, איכות חיים ונגישות תחבורתית לעבודה, אפשר להבין למה יותר קל לשווק דירה ב-3 מיליון ₪ בחדרה מאשר דירה ב-6 מיליון ₪ בתל אביב".
אימבר מוסיף כי "לחברים שלי אין מספיק כסף לקנות דירה באזור המרכז. לזוג צעיר שצריך לבחור בין דירת 120 מ"ר ב-28 אלף ₪ למ"ר ברחובות, או בין דירה ב- 67 אלף ₪ למ"ר בתל אביב, יש רק פתרון אחד- רחובות. גם מבחינת הערך לכסף וגם מבחינת שביעות רצון התושבים".
אימבר מסביר כי המטרה הייתה לבחון מה גובה ההפרשים בין המכפילים בפריפריה לאלה באזורי הביקוש. "המכפילים הם אותם מכפילים גם במיזמים אחרים בערים אלו, ואלו מייצגים את העיר. אנחנו רואים את השינויים שהיו בשנה המטורפת הזאת בתור משרד שעוסק ומלווה פרויקטים רבים של התחדשות עירונית.
"מאז 2015 אני מלווה פרויקט בבת ים ברחוב יוספטל שהתוכנית שלו הופקדה ב-2022, עדכנתי את הדו"ח להיום, ובגלל עלויות הבניה והריביות מדובר על עולם אחר. יש צורך לתת יותר תמריץ ליזמים. בפרויקט ביוספטל, בגלל שינויים שקרו לאחר ההפקדה, יש דרישה מהוועדה המחוזית למעל 40% דירות לעומת התוכנית שהופקדה. עלויות המימון והריבית פגעו ברווחיות הפרויקט, מה שמוביל לדרישה להעלות את המכפילים או לתת שטחי תעסוקה או מסחר".
"בצפון לא רוצים בנייה גבוהה"
קובי ארדיטי, מנכ"ל חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי שפועלת הרבה שנים בתחום ההתחדשות העירונית, מצביע על האתגרים בפריפריה על אף המכפילים הגבוהים. "יש הרבה גורמים שצריך להתייחס אליהם. ראשית, צריך להתייחס לאזורים בפריפריה באופן ממוקד. למשל, בחיפה והקריות יש בנייה מובנית של שדה התעופה של חיפה, יש תוכנית תתל/80/א, אשר קובעת כללים לבניית שדה התעופה וקובעת מגבלות בנייה. המגבלה קשה מאוד באזור זה כי דווקא הוא מצריך בנייה לגובה".
"הגורם השני רלוונטי לכל הארץ- האתגר הפוליטי, היזמים מצידם רוצים מכפילים גבוהים, צפיפות גבוהה ובנייה גבוהה, אבל לעומתם יש ראשי ערים שלא מעוניינים בכך. לדוגמה בעיר גדולה בצפון- העירייה ביקשה מהוועדה המחוזית שלא תקדם את הפרויקט עד לבחירות, ראשי ערים בצפון לא רוצים בנייה גבוהה. סוגיה בעייתית נוספת היא תכנונית, כאשר אתה בונה במכפילים גבוהים זה גורר בנייה בצפיפות גבוהה ולזה יש השפעה על החניה, עשר קומות חניון, בנייה גבוהה, בעיות תחבורה, מתן שירותים לשכונה מאוד צפופה. תכנון שכונות צפופות זה אתגר לא פשוט. בפריפריה יש יותר יזמים לא מקצועיים שמפזרים הבטחות שאי אפשר לעמוד בהן, הדיירים לא מבינים שהם לא יקבלו תמורה גדולה כי הידע שלהם קטן יותר כתוצאה מכך שאין סביבם הרבה פרויקטים".
ארדיטי מוסיף כי הבעיה של המכפילים היא בעיה משמעותית אבל גם יש לה פתרונות. "בפריפריה ישנן הרבה קרקעות פנויות שיכולות להיות קרקעות משלימות, בפרויקטים רבים זה נתקע בשל בירוקרטיה, חובות לרשויות וקרקעות של רמ"י. אך יחד עם זאת, אנחנו כיזמים הולכים לפריפריה ובוחרים היטב פרויקטים עם פוטנציאל גבוה בהם נוכל לעמוד בהתחייבות שלנו לדיירים".
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.